如何使用維修資金?
使用維修資金，如何確定施工單位?
使用申請人對維修資金使用過(guò)程中的審價(jià)結果有異議如何處理?
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并編印了《物業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題100問(wèn)》
今天進(jìn)行第五期的解答
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問(wèn)：維修資金使用分幾種類(lèi)型?具體包括哪些階段?
答：維修資金使用分為正常使用、授權使用、應急使用三種類(lèi)型。
正常使用是指經(jīng)分攤列支范圍內業(yè)主對使用方案依法表決后的使用;授權使用是指按照專(zhuān)項維修資金管理公約或應急使用預案約定授權的使用;應急使用指未建立應急使用預案或專(zhuān)項維修資金管理公約的建筑區劃，按照《成都市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》(市政府令第195號)第三十條規定進(jìn)行排危除險的使用。
以正常使用為例，主要包括以下階段:
準備階段(包括出現維修情形并報告、使用維修資金動(dòng)議、詢(xún)價(jià))
申請備案階段(包括創(chuàng )建工程項目電梯技術(shù)核查或安全評估、選取施工單位、預算審核擬定和審核并公示使用方案、組織業(yè)主表決、簽訂施工合同、引入施工過(guò)程監理服務(wù)、使用備案、預算資金撥付)
施工階段
竣工驗收階段
結算階段(包括結算審核、資金撥付)
授權使用、應急使用除無(wú)“組織業(yè)主表決”程序外，其余程序與正常使用相同。
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問(wèn)：當小區共用部位、共用設施設備出現維修情形時(shí)，該如何報告? 報告后什么時(shí)候有結果?
答：出現維修情形后，根據發(fā)現主體不同，采用以下報告程序:
1、業(yè)主或維保單位發(fā)現的，應向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應向業(yè)主委員會(huì )(物業(yè)管理委員會(huì ))報告，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )(物業(yè)管理委員會(huì ) )，應向屬地社區或街道辦事處(鎮人民政府)報告;
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現的，應向業(yè)主委員會(huì )(物業(yè)管理委員會(huì ))報告，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )(物業(yè)管理委員會(huì ) )的，應向屬地社區或街道辦事處(鎮人民政府 )報告。
業(yè)主委員會(huì )(物業(yè)管理委員會(huì ))、屬地社區或街道辦事處(鎮人民政府)等相關(guān)主體應當在接到維修情形報告后2個(gè)工作日內，反饋處理意見(jiàn)，并就是否需要動(dòng)用維修資金進(jìn)行動(dòng)議。
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問(wèn)：如需使用維修資金，如何確定施工單位?
答：確定施工單位一共有兩種方式，一是擇優(yōu)選取，二是招標選取，具體確定方式如下:
1、擇優(yōu)選取。建筑區劃同一分攤范圍內單項或累計預算金額在50萬(wàn)元(不含)以下的正常使用、授權使用、應急使用，50萬(wàn)元(含)以上的授權使用、應急使用，使用申請人應當提供不少于3家候選施工單位，供業(yè)主代表通過(guò)擇優(yōu)選取方式產(chǎn)生施工單位，參與選取施工單位的業(yè)主代表應當對擇優(yōu)選取產(chǎn)生的結果進(jìn)行簽字確認。
2、招標選取。建筑區劃同一分攤范圍內單項或累計預算金額在50萬(wàn)元(含)以上的正常使用，應當引入專(zhuān)戶(hù)管理銀行提供的招標選取施工單位代理服務(wù)，通過(guò)招標方式選取施工單位。
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問(wèn)：維修資金的使用表決主要有哪些方式?
答：除采用線(xiàn)下紙質(zhì)表決方式外，屬地區(市)縣住建行政主管部門(mén)應加強宣傳指導，對維修資金系統中具備條件的建筑區劃，在征集業(yè)主表決意見(jiàn)時(shí)，推行通過(guò)“天府市民云APP”“成都住建”微信公眾號、手持表決終端進(jìn)行線(xiàn)上表決。
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問(wèn)：維修資金使用過(guò)程中，需要引入哪些第三方監督服務(wù)?
答：在維修資金使用階段引入的第三方監督服務(wù)有招標選取施工單位代理服務(wù)、工程造價(jià)審核服務(wù)、施工過(guò)程監理服務(wù)、第三方電梯技術(shù)核查(電梯安全評估)服務(wù)等，根據《成都市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》(市政府令第195號)，以上第三方監督服務(wù)機構由專(zhuān)戶(hù)管理銀行提供。
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問(wèn)：如何選取第三方監督服務(wù)機構?
答：除第三方電梯技術(shù)核查(電梯安全評估)服務(wù)外，針對維修資金使用階段引入的招標選取施工單位代理服務(wù)、工程造價(jià)審核服務(wù)、施工過(guò)程監理服務(wù)，由專(zhuān)戶(hù)管理銀行分別提供不少于8家第三方監督服務(wù)機構，供使用申請人在維修資金系統中進(jìn)行隨機選擇。
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問(wèn)：除第三方監督服務(wù)機構監督外，業(yè)主是否可以對維修資金的使用進(jìn)行監督?
答：可以。在維修資金使用過(guò)程中，使用申請人應當主動(dòng)接受業(yè)主的監督，并鼓勵有法律、建設工程等專(zhuān)業(yè)背景的業(yè)主和有意愿參與維修過(guò)程監督的業(yè)主作為業(yè)主代表，積極參與維修資金使用全過(guò)程的監督。
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問(wèn)：維修資金使用過(guò)程中，使用申請人對審價(jià)結果有異議如何處理?
答：使用申請人如對工程造價(jià)審核機構出具的預算審核或結算審核結果有異議，可在維修資金系統中申請隨機選取其他工程造價(jià)審核機構進(jìn)行再次審價(jià)，并加強與工程造價(jià)審核機構的溝通協(xié)調，最終審價(jià)結果以第二次審價(jià)結果為準。
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問(wèn)：維修資金使用過(guò)程中，相關(guān)主體出現違法違規行為如何處理?
答：市、區(市)縣住建行政主管部門(mén)每季度對維修資金使用涉及的業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位、第三方監督服務(wù)機構等的違法違規行為，通過(guò)官方網(wǎng)站、微信公眾號、本地媒體等渠道進(jìn)行公開(kāi)曝光，納入臺賬管理，除按照《辦法》相關(guān)規定對被公開(kāi)曝光的相關(guān)主體進(jìn)行處罰或處理外，還應當采取以下懲處措施處理:
1、涉及業(yè)主委員會(huì )的，應當對其進(jìn)行約談、通報，并抄送屬地街道辦事處(鎮人民政府)依法依規進(jìn)行處理;
2、涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當對其進(jìn)行約談、通報，并納入信用記分管理；
3、涉及施工單位的，應當對其進(jìn)行約談、通報，要求使用申請人不得將被公開(kāi)曝光的施工單位選取為施工方，并將電梯、供配電系統維修等施工單位的違法違規行為抄告行業(yè)主管部門(mén)依法依規進(jìn)行處理;
4、涉及第三方監督服務(wù)機構的，應當納入市住建行政主管部門(mén)對專(zhuān)戶(hù)管理銀行的考核管理，并要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行不得將其納入本銀行相關(guān)采購范圍。
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問(wèn)：維修資金是否可以用于購買(mǎi)“電梯綜合保險”?
答：可以。根據市住建局、市市場(chǎng)監管局、市金融監管局《關(guān)于推廣“保險+服務(wù)+物聯(lián)網(wǎng)”電梯維保維修新模式 保障電梯安全運行的實(shí)施意見(jiàn)》(成住建發(fā)[2020]144號)文件規定，鼓勵已建立維修資金的建筑區劃，組織受益分攤范圍內的業(yè)主依法表決通過(guò)后，以維修資金作為“電梯維修保障”的保費，購買(mǎi)“電梯綜合保險”(主要用于購買(mǎi)其中的電梯維修保險部分)。充分利用保險理賠響應快、維修及時(shí)等優(yōu)點(diǎn)，提高維修資金使用效率。
