李凌翌/文 陳龍/圖
農民集中居住，這是一場(chǎng)變革，它讓農民的生產(chǎn)生活方式由單一走向多元，從而讓農民原來(lái)的生產(chǎn)生活方式得以徹底轉型和改變。農民集中居住，其社區建設和管理也成為城鄉文明的組成部分，成為構建和諧社會(huì )的重要內容。
而農民集中居住后，新的居住形態(tài)與舊的生產(chǎn)生活方式如何匹配，如何讓集中居住區的農民盡快適應新的生產(chǎn)生活方式？如何縮短時(shí)間，使這個(gè)過(guò)程過(guò)渡得更加自然、和諧？進(jìn)而從根本上體現出規模效益和規模經(jīng)濟，大邑縣在新型農村集中居住區進(jìn)行了一系列有益嘗試。在全市率先創(chuàng )建了一個(gè)新型的農村集中居住區綜合管理模式--“福田模式”，為新型農村集中居住區綜合管理建立了一個(gè)樣板。從某種意義上開(kāi)啟了農村城市化進(jìn)程中農民“新生活、新家園、新風(fēng)尚”的“三新”進(jìn)程。
鏡頭
“福田模式”：破題農村物業(yè)管理
一個(gè)標準的敬禮，小區門(mén)欄緩緩抬起;走進(jìn)小區，整潔的小區綠意蔥蘢……很難想象眼前的小區是位于大邑縣王泗鎮的福田小區，一個(gè)災后重建的農村集中居住區。完善的配套服務(wù)，一應俱全的設施設備，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，讓這里“媲美”城市小區。2010年1月15日，對大邑王泗鎮農村集中居住區福田小區來(lái)說(shuō)，是一個(gè)有著(zhù)特別意義的日子。這一天，在大邑縣房管局大力支持下，小區聘請的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司四川蒲江方圓置業(yè)有限公司正式進(jìn)駐福田小區，讓福田小區的住戶(hù)們告別了過(guò)去的散居式的農戶(hù)生活，昂首邁進(jìn)“新生活、新家園、新風(fēng)尚”的“三新”時(shí)代。
引入專(zhuān)業(yè)化物管
小區模樣“大變樣”
整個(gè)福田小區修建了100棟小洋房,住著(zhù)1773戶(hù)搬遷戶(hù)。“以前的農戶(hù)都是單家獨院散居式居住，因此物業(yè)管理對許多福田小區住戶(hù)來(lái)說(shuō)還是一件新鮮事。”說(shuō)到在農村集中居住區進(jìn)行物業(yè)管理，方圓置業(yè)的董事長(cháng)崔建業(yè)感受最深:“農民把過(guò)去的居住和生活習慣也被帶了過(guò)來(lái)，最早的時(shí)候，小區里垃圾亂丟，衣物到處亂掛晾曬的現象到處都有，管理起來(lái)相當難。”
隨著(zhù)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的實(shí)施，村委會(huì )、物管公司、業(yè)委會(huì )各司其職，小區以前“臟亂差”的現象到了“大變樣”：小區道路隨時(shí)都很干凈，綠化也整得非常漂亮，垃圾也有人每天進(jìn)行定時(shí)收運和處理。不僅如此，小區里還配建了休閑娛樂(lè )設施和社區醫院,以及物業(yè)服務(wù)中心。而更加值得一提的是這里物業(yè)服務(wù)的細致與周到：為了配合農村的習俗，小區里搭建了專(zhuān)門(mén)的“群宴集中點(diǎn)”；而考慮到農民的生產(chǎn)生活習慣，小區里還劃定了專(zhuān)門(mén)的養殖區，并設置有專(zhuān)門(mén)堆放農具的房屋……
“出門(mén)就有衛生服務(wù)站、綜合文化活動(dòng)中心、警務(wù)室、還有休閑健身廣場(chǎng)、各種物資商店，這些城里人有的，我們都有，搬進(jìn)這樣的新家我們當然高興！”福田村8組的朱大姐掩飾不住內心的激動(dòng)。
花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)意識
農民逐漸被接受
正因為這些細致入微，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的方式逐漸被小區農民所接受。
據了解，福田小區的物業(yè)管理費用是0.35元/月·平方米,實(shí)行政府、村(社區)、農戶(hù)三級共同承擔，政府每月補貼0.15元/平方米，社會(huì )管理資金每月補貼0.05元/平方米，業(yè)主自籌0.15元/平方米。
同時(shí)，為了讓農民能夠慢慢轉變觀(guān)念，福田小區物管費用組成份額的多少，也是逐年變化，通過(guò)補貼逐年遞減，農戶(hù)自籌資金逐年遞增的方式，最終用3年時(shí)間讓小區逐步實(shí)現自我管理。
而在福田小區，筆者看到的是：花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)這樣的方式，逐漸被小區業(yè)主所接受：“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，要看這個(gè)錢(qián)花得值得不。”小區居民汪秀華在談到物管費的繳納時(shí)坦言，“起初，要收物管費，我們還是有點(diǎn)不能接受，但是逐漸享受到這樣完善、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，我們也覺(jué)得很值得了。因為小區是大家的，我們也樂(lè )得環(huán)境好，生活好??！你看，小區環(huán)境打掃得那么干凈，還有秩序維護員24小時(shí)站崗，和城里小區一樣，好安逸哦，這個(gè)錢(qián)花得值!”
物業(yè)服務(wù)人員“屬地化”
農民就業(yè)問(wèn)題得解決
針對如何增加小區農民的收入，如何解決失地農民就業(yè)問(wèn)題，大邑房管局動(dòng)腦筋，想辦法，通過(guò)各種形式和方式為小區農民提供就業(yè)崗位，因地制宜，實(shí)現多渠道增收。
談到農村集中居住區推行物業(yè)管理的好處時(shí)，相關(guān)負責人坦言，福田小區的物業(yè)管理引進(jìn)了專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但其物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員都是“屬地化”，保潔人員、秩序維護員都是優(yōu)先招聘本小區人員進(jìn)行培訓后再上崗服務(wù)。“這樣一來(lái)，不僅實(shí)現了小區“40、50”成員就近就業(yè)，而且這種屬地化的管理方式，由物管公司介入，招聘小區人員參與物業(yè)服務(wù)，這種取之于民,服務(wù)于民的方式，能夠提高農村集中居住區農民的意識，讓他們逐漸參與到自我管理的行列中。”
與此同時(shí)，當地村委會(huì )還積極引導小區農戶(hù)通過(guò)租賃、轉包、互換、入股等方式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權，增加農民財產(chǎn)性收入。相關(guān)負責人介紹說(shuō)，王泗現代農業(yè)園區一期整合了福田、五家、尚河、廟灣等村農戶(hù)土地3600畝，其花卉基地招聘了大量參與土地流轉的農民工，既帶動(dòng)了農民土地集中集約規模經(jīng)營(yíng)，引進(jìn)社會(huì )資金投入現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區建設，又實(shí)現了農民收入的穩定增加。
創(chuàng )新管理模式
提高物業(yè)服務(wù)水平
據了解，為共同打造福田小區管理新模式。在大邑房管局積極協(xié)助下，小區公共服務(wù)和社會(huì )管理按“1+13”標準進(jìn)行了配置，配套建設有勞動(dòng)保障站、衛生服務(wù)站、人口計生服務(wù)室、綜合文化活動(dòng)中心、警務(wù)室、休閑健身廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)、農資放心店、日用品放心店、垃圾轉運站、停車(chē)場(chǎng)、公廁、污水處理設施等多種便民服務(wù)設施。 而為了提高物業(yè)管理的水平，大邑縣房管局物管科專(zhuān)門(mén)設立物業(yè)管理培訓點(diǎn)，加強對物管公司的物業(yè)管理政策法規培訓指導，同時(shí)，聘請物業(yè)管理專(zhuān)家對物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓，提高服務(wù)技能。
與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供怎樣的規范服務(wù)？大邑縣房管局也是指導其按照《農村集中居住區物業(yè)服務(wù)事項和質(zhì)量規范》在環(huán)境衛生、綠化養護、停車(chē)秩序、矛盾糾紛化解等方面開(kāi)展規范化，心貼心的服務(wù)，讓小區的物業(yè)服務(wù)“媲美”城市小區。
相關(guān)負責人坦言，小區內用于公共服務(wù)的道路、供電、供水、污水處理、垃圾清運、公共安全以及文化娛樂(lè )設施維護等公共管理項目需要支出的費用大幅度增長(cháng)，資金來(lái)源也面臨諸多問(wèn)題。而破解物業(yè)管理“資金難”的“瓶頸”，大邑縣房管局積極協(xié)調，幫助福田小區物管實(shí)行陽(yáng)光操作，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)小區物管可持續發(fā)展。協(xié)助調劑部分社區管理用房用于經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)，其收入用于彌補物管經(jīng)費不足。
解讀
推廣
蔡山小區 物管改變生活
隨著(zhù)“福田模式”的試點(diǎn)成功，大邑縣在越來(lái)越多的農村集中居住推廣“福田模式”，引入了專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)，讓農民共享“物管文明”。
規范有序環(huán)境整潔
“媲美”城市小區
走進(jìn)蔡山小區，整潔干凈的小區環(huán)境，規范有序的物業(yè)管理，讓你驚訝，一切井然有序，讓你絲毫感覺(jué)不出來(lái)，這竟是一個(gè)住著(zhù)910戶(hù)，2200多人的農村集中居住區。
從2010年4月入住之初，這里的農民們就不僅享受到了搬進(jìn)新樓房的安逸和舒適，同時(shí)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的進(jìn)駐，還讓他們感受到了“物管”這個(gè)新玩意兒給生活帶來(lái)的改變。
整潔的小區道路，漂亮的綠化環(huán)境，讓住在這里的居民們感慨萬(wàn)千：“以前，住在農村都是那種土房子，哪想過(guò)還有專(zhuān)門(mén)的保潔人員打掃衛生哦，還有人搞綠化，現在這樣的環(huán)境，簡(jiǎn)直太安逸了。”而除了有這樣干凈整潔的環(huán)境之外，小區內完善的配套設施，更是讓居民們享受到了從未有過(guò)的便捷。筆者在現場(chǎng)看到，蔡山老年活動(dòng)室、蔡山便民超市、蔡山便民餐館等配套一應俱全，小區內還有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)棚，每月只需要幾十元，老百姓就可以停放和充電，更不用擔心車(chē)子被盜。不僅如此，蔡山小區內，還有標準的物業(yè)管理公示欄，業(yè)主大會(huì )商量的具體事項和一些文化知識的普及，都在公示欄中一一張貼出來(lái)。
而更值得一提的是，以前只會(huì )出現在城市小區里的“家政服務(wù)”，“商務(wù)服務(wù)”，“代辦服務(wù)”，也進(jìn)入了蔡山小區，這里的農民，在專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司的服務(wù)下，過(guò)上了和城里人一樣的生活。
物業(yè)服務(wù)對生活的改變
老百姓感同身受
在蔡山小區提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)的是大邑縣本地的一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)——圣康物業(yè)管理有限公司。“當時(shí)我們也是經(jīng)過(guò)招投標，在蔡山小區交付使用之初，就接手對整個(gè)小區提供物業(yè)服務(wù)。”公司總經(jīng)理楊先生介紹說(shuō)，我們在小區內招聘了“40、50”的工作人員來(lái)充實(shí)我們的物業(yè)服務(wù)隊伍，然后聘請了專(zhuān)業(yè)的人員對他們的進(jìn)行培訓，然后開(kāi)始掛牌上崗。“從保潔到綠化，到小區的秩序維護，我們都是按照專(zhuān)業(yè)的物業(yè)標準來(lái)進(jìn)行的。”楊經(jīng)理說(shuō)道。
對于當地的農民來(lái)說(shuō)，都是第一次接觸“物業(yè)管理”，而對這樣一個(gè)新事物，農民也是先享受后接受。楊經(jīng)理告訴筆者：“以前農民都是單家獨戶(hù)的居住，生活中也有一些不文明的習慣帶過(guò)來(lái)，我們也是逐一的勸導，而且把我們的物業(yè)服務(wù)工作做好，讓農民感受到物業(yè)管理帶給他們生活的變化。”
毛先生對于這樣的改變，可謂是感同身受：“有了物管，生活真的變得很舒適！”他告訴筆者。住在蔡山小區1期19棟的毛先生告訴筆者，現在，小區里隨時(shí)都是干凈、整潔的，而且垃圾每天都有人幫你定期清運，我家的摩托車(chē)也是停在車(chē)棚里，一切都是很規范有序的。“現在，我們真的和城里人的生活沒(méi)有兩樣。”毛先生激動(dòng)地說(shuō)道。
自我管理逐漸形成
業(yè)余生活豐富多彩
村黨支部書(shū)記“變身”物業(yè)項目經(jīng)理，村民自我管理的良好局面逐漸形成，業(yè)余生活豐富多彩。“當初，大家都是第一次接觸‘物業(yè)’這個(gè)概念，而農民變市民以后，我也成為了小區的項目經(jīng)理。”現在蔡山小區項目經(jīng)理李先生告訴筆者，當初對物管這個(gè)概念還是很模糊，我們也是邊做邊學(xué)，因為我是以前的村黨支部書(shū)記，和老百姓打交道也多，也成為了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和百姓之間的“橋梁”?，F在，大家都接受了小區的物業(yè)服務(wù)，而且，我們還成立了業(yè)主委員會(huì )，小區里的大小事都是自己商量。
據了解，今年蔡山小區由9位業(yè)主代表投票選舉并成立了業(yè)委會(huì )，對物業(yè)管理進(jìn)行監督，而在三期工程完成后，將會(huì )誕生出更多的業(yè)主代表參與其中，老百姓自我管理的良好局面正在形成。
而為了豐富業(yè)主的精神文化生活，物業(yè)企業(yè)也和政府“聯(lián)手”，開(kāi)展了形式多樣的文藝活動(dòng)，豐富業(yè)主生活，提高居民的素養。楊經(jīng)理告訴筆者，今年7月7日，我們就舉行了一臺大型的晚會(huì )，小區業(yè)主都積極參加，前期的排練準備，現場(chǎng)的表演，業(yè)主們都樂(lè )在其中。“而今后，這類(lèi)的文化活動(dòng)，我們還將經(jīng)常舉辦，讓農村集中居住區的居民們，在享受了物業(yè)管理的物質(zhì)保障之外，也能感受到精神文化的豐富。”
物管費政府先補貼
“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”意識逐漸滲透
為了讓曾經(jīng)的村民更好地適應新方式生活和他們從未接觸過(guò)的新型管理，政府部門(mén)和物業(yè)公司也是積極引導，讓他們逐漸接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”。
據了解，蔡山小區的物管費，是按每平米5角收取，而第一年，是以一戶(hù)為單位，交120元，其余的由政府補貼。“第一年按戶(hù)收取，是讓農民有這個(gè)意識，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，讓他們先享受到了服務(wù)，在逐漸培養。”大邑縣相關(guān)負責人介紹說(shuō)，而第二年，物管費則是按平方米收取，每平方米3角，剩下的2角/平方米，由政府補貼。“因為小區里的房子，從套一到套三不等，我們也是想在第一年讓老百姓接受物管這個(gè)概念之后，再引導他們按平米收取物管費的意識。”負責人告訴筆者，通過(guò)這樣循序漸進(jìn)的方式，讓物管文明的意識逐漸滲透到老百姓的生活中，這樣一來(lái)，通過(guò)前兩年的引導，到第三年，就由農民自己，按每平方米5角，來(lái)自己全額承擔交物管費。
“讓你們自己花錢(qián)給物管費，你們愿意嗎？”面對筆者的疑問(wèn)時(shí)，在場(chǎng)的不少居民都樂(lè )呵呵地說(shuō)：“咋不愿意呢，有人打掃清潔，環(huán)境又弄得那么好，家里的一些大小事，也可以找物管幫忙，花點(diǎn)錢(qián)享受服務(wù)，我們還是愿意的。”
據了解，目前，整個(gè)小區的物業(yè)費收取率也達到了一半多，隨著(zhù)物管對生活帶來(lái)的變化，更多的居民開(kāi)始接受物業(yè)管理。
企業(yè)兜底
梅鶴山莊走新路
創(chuàng )新
大邑縣“福田模式”的推廣，帶動(dòng)著(zhù)大邑縣農村物業(yè)管理的“提升”，而在此基礎上，大邑縣并未停止腳步，而是大膽創(chuàng )新，勇于探索，在推行農村集中居住區物業(yè)管理上又進(jìn)行了一次有益嘗試。
梅鶴山莊是“中國·西部大自然梅花產(chǎn)業(yè)園”項目量身定做的一個(gè)農村集中居住區，集中居住420余戶(hù)1300多人。居住區內的生態(tài)環(huán)境良好、基礎設施健全、公共服務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展，改善了農民的生產(chǎn)生活環(huán)境，也使現代農村與現代城市和諧相融的新型城鄉形態(tài)雛形得以初現。
據了解，梅鶴山莊采用“政府引導、農民自愿、企業(yè)投資”的運用模式，是大邑縣第一批農村土地綜合整治包裝的19個(gè)項目之一，也是大邑縣出阝江鎮與大邑縣出江鎮魚(yú)泉村災后重建城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn)項目，更是成都市、大邑縣建設世界現代田園城市示范線(xiàn)重點(diǎn)項目。 相關(guān)負責人介紹說(shuō)，“中國·西部大自然梅花產(chǎn)業(yè)園”是成都市第一個(gè)引進(jìn)社會(huì )資金的集農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)旅游觀(guān)光、綠色生態(tài)食品、種養殖業(yè)、旅游地產(chǎn)于一體的綜合性開(kāi)發(fā)項目。園區幅員面積約6000畝，并將輻射帶動(dòng)30000余畝的原生態(tài)種植梅生產(chǎn)基地。
而對梅鶴山莊農村集中居住區的農民而言，園區規模流轉園區內農戶(hù)的土地和林地6000余畝，租金350斤大米/畝；為當地老百姓提供600個(gè)常年就業(yè)崗位：公司采用“公司+基地+農戶(hù)”的合作模式，即對6000畝的基地，公司實(shí)行實(shí)行“六統一”（統一種植、統一生產(chǎn)、統一標準、統一品牌、統一包裝、統一銷(xiāo)售）的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思路，農民成為園區產(chǎn)業(yè)工人。
為此，梅鶴山莊農村集中居住區的管理模式，采取了前期由項目方企業(yè)承擔物業(yè)管理和物業(yè)管理費用的方式，并與業(yè)主分別簽署物管合同，為農村集中居住區的管理模式走出一條新路子。
掠影
據了解，為了提高農村集中居住區的居住環(huán)境，改善居民的生活質(zhì)量，大邑縣房管局2009年初就開(kāi)始著(zhù)手進(jìn)行農村集中居住區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的推行工作。
而隨著(zhù)“福田模式”的試點(diǎn)成功，大邑縣委、政府更是充分利用這一契機，在全縣范圍內大力推進(jìn)農村集中居住區建設和“福田模式”，截止今年6月，全縣共有59個(gè)農村集中居住區在建，其中已完成入住的有52個(gè)。在已完成入住的52個(gè)農村集中居住區中，已有7個(gè)仿效“福田模式”引進(jìn)了專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，另有7個(gè)正在洽談中。
采訪(fǎng)手記
潛移默化的改變
大邑打造“福田模式”，在全市來(lái)說(shuō)都是一個(gè)“亮點(diǎn)”，它堅持農民自身的主體地位，政府和相關(guān)部門(mén)積極幫助、引導和規范，分類(lèi)型、分階段、分步驟，出思路、出政策，建立相應的組織管理體系和管理制度。
對于農村物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，如何讓農民接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識，成為了關(guān)鍵所在。而大邑縣的經(jīng)驗之舉，更是成為了全市的一個(gè)亮點(diǎn)。為了讓農民能夠慢慢轉變觀(guān)念,大邑縣對于物管費用的收取，也是逐年變化,通過(guò)補貼逐年遞減,農戶(hù)自籌資金逐年遞增的方式,最終用“逐漸滲透”的方式，讓農民享受到了物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的改變，從而逐漸形成“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識。
而在這樣一個(gè)過(guò)程中，讓居民潛移默化地接受共同承擔物業(yè)管理責任，共享權益，最終實(shí)現農民的自我約束、自我適應和自我管理，最終完全融入市場(chǎng)化管理。
