李凌翌/文 

寬敞的社區文化活動(dòng)室里，一群鶴發(fā)童顏的老年人正悠閑地或看書(shū)，或下棋；小區西博苑里，二三十名居民正排練著(zhù)節目，手拿折扇、腰系小鼓，一招一式彰顯著(zhù)幸福……這是我們在大面街道龍華社區看到的情景。

  從鄉村到社區，從村民到市民，亟需提升的不僅僅是收入水平，如何讓農民享受到和城市均等的公共服務(wù)，享受到專(zhuān)業(yè)化物管給居民生活帶來(lái)的改變，這成為了龍泉驛區房管局擺在案頭的重中之重。

  “西博苑”物業(yè)管理模式的破冰之路，不僅給龍泉驛區推行農村集中居住區物業(yè)管理帶來(lái)了“樣板”，而這樣的“專(zhuān)業(yè)+自治”的物業(yè)管理模式，物業(yè)經(jīng)費通過(guò)市場(chǎng)化手段補足的先進(jìn)經(jīng)驗，更是成為各地可借鑒的“亮點(diǎn)經(jīng)驗”。

  鏡頭

  物業(yè)管理滲透 改變農民生活

  當筆者走進(jìn)龍泉驛區西博苑小區，你會(huì )發(fā)現，綠意浸染著(zhù)整個(gè)小區的“底色”，綠樹(shù)成蔭的小區環(huán)境，讓正值三伏天的7月，也能讓你在小區里感覺(jué)到絲絲涼意。隨行的工作人員說(shuō)：“這里的溫度起碼都要比外面低個(gè)兩三攝氏度呢。”而走進(jìn)小區，溫馨的文明勸導牌隨處可見(jiàn)，按標準配置的垃圾箱也實(shí)施了分類(lèi)收集，小區里道路更是干凈整潔，機動(dòng)車(chē)停放秩序井然……不僅如此，在小區進(jìn)門(mén)的右側還有一個(gè)面積寬闊的廣場(chǎng)，健身設備一一俱全，配套設施十分完備；物業(yè)管理人員著(zhù)裝整齊一致并有序在小區里巡視；小區中休憩的長(cháng)凳上，居民在樹(shù)下愜意乘涼……

  這樣的場(chǎng)景，讓你無(wú)法將眼前的景象與農村集中居住區聯(lián)系在一塊兒，隨著(zhù)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的實(shí)施，用“專(zhuān)業(yè)”+“自治”管理的方式相結合，如今的西博苑小區，走出了一條具有自身特色的物業(yè)管理之路，而其成功經(jīng)驗更是成為了龍泉驛區推行農村物業(yè)管理的“樣板”在全區“遍地開(kāi)花”。

  寬敞的客廳，明亮的窗戶(hù)，走進(jìn)小區居民鐘女士的家，一套三的房屋干凈整潔，水電氣光纖均通的完善，讓筆者驚訝。鐘女士告訴筆者，他們是2006年首批搬進(jìn)“西博苑”小區的，想到如今的生活，她開(kāi)心地對筆者說(shuō)：“自己想都不敢想我能住上這么漂亮舒適的房子。”而談到小區的物業(yè)管理，鐘女士更是深有感觸：“有了物管之后，生活真的和以前不一樣了。”鐘女士坦言，以前住在農村，大家都隨意慣了，剛剛搬進(jìn)小區的時(shí)候，還是有些不習慣，什么都要被管。“但逐漸我們也發(fā)現，小區環(huán)境是大家的，在物管的管理之下，整個(gè)環(huán)境變好了，臟亂差的狀況不見(jiàn)了，你看，現在到處都是整潔的，就跟公園一樣。”鐘女士說(shuō)，現在不僅是管理，而且我們自己也參與到物業(yè)管理之中，小區的大事小事，我們都要開(kāi)會(huì )商議，民主決定。說(shuō)起有了物管對于生活的變化，鐘女士滔滔不絕。

  值得一提的是，“西博苑”的物業(yè)服務(wù)人員，都是從本小區里招聘，這樣一來(lái)，既解決了農民就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)還擴充了物業(yè)服務(wù)的隊伍。而小區里保潔員萬(wàn)女士，就是這樣一個(gè)例子。“小區實(shí)行物管之后，給我們生活帶來(lái)了太大的變化了，真的從以前單家獨戶(hù)的散居，到現在鄰里之間的和睦相處，感受太深刻了。”萬(wàn)女士說(shuō)，什么都有一個(gè)接受的過(guò)程，對于物業(yè)管理，從起初的陌生，到現在的接受，而且還成為了一名物業(yè)服務(wù)人員，這樣的變化更是不言而喻。“現在我在小區里當保潔員，一個(gè)月上千元的工資，既解決了就業(yè)問(wèn)題，還能在照顧在家里的孩子，簡(jiǎn)直一舉兩得，太安逸了。”

  解讀探索

  農民搬進(jìn)新小區 “物管”第一次滲透生活

  2005年修建而成的西博苑，是龍泉驛區第一個(gè)農村集中居住區，住戶(hù)歡天喜地的搬進(jìn)了這個(gè)夢(mèng)寐以求的新家。“欣喜”過(guò)后，生活方式的改變，如何適應集中居住的生活，小區院落的環(huán)境秩序如何維護，怎樣更好地服務(wù)城鄉統籌，這一切，都成為了當時(shí)擺在“西博苑”小區面前的“當務(wù)之急”。

  據社區負責人介紹說(shuō)，當時(shí)，為了實(shí)現更好的管理，龍華村民組建了龍華合作社，與此同時(shí)成立了龍華股份有限公司，下設置業(yè)公司、物管、園林等5個(gè)專(zhuān)業(yè)公司。“也是從那時(shí)起，我們開(kāi)始探索農村集中居住區的物業(yè)管理。”負責人告訴筆者， 針對“西博苑”為農民入股修建的性質(zhì)，為充分發(fā)揮龍華股份有限公司的優(yōu)勢，促進(jìn)城鄉充分就業(yè)，調動(dòng)村民參與管理的積極性，經(jīng)多方調研，制定了“專(zhuān)業(yè)與自治管理相結合”的物業(yè)管理方案，即在街辦、社區的支持下，由村民自主成立了成都明生物業(yè)管理公司，而且從業(yè)人員全部來(lái)源于本村村民。“這樣一來(lái)，及解決了物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員隊伍的問(wèn)題，同時(shí)還取之于民，解決了本地村民的就業(yè)問(wèn)題。”區房管局負責人說(shuō)道。

  而在此基礎上，龍泉驛區房管局采取“提前介入、源頭規范”的工作思路，完全按照專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司操作規程幫其制定相關(guān)制度、流程，并定期邀請區內物業(yè)管理專(zhuān)家對其員工進(jìn)行培訓，同時(shí)以參觀(guān)交流、座談會(huì )、講座等方式，提升該公司的物業(yè)服務(wù)水平。

  “我們按照專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的標準，配置了保潔、治安維護、工程管理等多方面的人員，而且大多都是小區內自己的人，通過(guò)培訓后上崗，既解決了他們的就業(yè)問(wèn)題，也增加了他們的收入。”該負責人說(shuō)，通過(guò)2年多物業(yè)管理的實(shí)施，讓當時(shí)大多第一次接觸“物管”概念的居民，漸漸接受了物業(yè)管理，享受到了和城里一樣的公共服務(wù)。

  破解

  物業(yè)費的錢(qián)從哪來(lái)？ 集體經(jīng)濟組織來(lái)解決

  全新的“物業(yè)服務(wù)”概念，是當地老百姓從未接觸過(guò)的“新事物”，如何解決提供物業(yè)服務(wù)的資金，成為了關(guān)鍵。相關(guān)負責人告訴筆者， 按照合同約定，“西博苑”物業(yè)服務(wù)費標準為0.65元/㎡.月，每年需支付物業(yè)服務(wù)費約100余萬(wàn)元。而這筆錢(qián)從哪來(lái)？“西博苑”社區走出了一條可借鑒的特色之路

  “西博苑”小區，是當地村民以土地入股形式修建的，而每一位村民除了住房之外，都有一套營(yíng)業(yè)用房。“閑置起不如讓它發(fā)揮大效益。”負責人告訴筆者，當時(shí)在借鑒先進(jìn)區（市）縣經(jīng)驗的基礎上，提出了由龍華股份有限公司統一經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房，盈余部分進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費補貼，不足部分由該公司經(jīng)營(yíng)的其他項目在扣除村民入股分紅后的盈余部分進(jìn)行補貼方案。“這樣一來(lái)，農民不用自己掏物管費，而是由集體經(jīng)濟組織統一支付，規模經(jīng)營(yíng)，解決物業(yè)管理資金缺口問(wèn)題。”負責人說(shuō)道。而對于這樣的方式，小區老百姓也都贊成，小區里的張小姐告訴筆者：“我們把我們的營(yíng)業(yè)用房交給社區規模經(jīng)營(yíng)，物管費也從里面進(jìn)行支付，我們不用再掏腰包，而且，本來(lái)享受服務(wù)就該花錢(qián)嘛，你看現在我們的小區多漂亮啊。而這樣又享受到了服務(wù)，去年底分紅，我都拿到了5000多元呢。”

  目前，“西博苑”共有物業(yè)服務(wù)人員38名，其中辦公室人員6人，秩序維護員12人，環(huán)境維護員14人，綠化維護員3人，設施設備維護員3人，所有從業(yè)人員均由龍華社區安置農民中產(chǎn)生，物業(yè)服務(wù)費由龍華農民股份合作社全額補貼。

  與此同時(shí)，龍泉驛區房管局還積極協(xié)調區就業(yè)局，利用失地農民培訓專(zhuān)項資金，分崗位、分批次對“西博苑”居民進(jìn)行培訓，加強對有就業(yè)愿望的居民進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)培訓，爭取取得上崗證，為下一步走上物業(yè)服務(wù)崗位打好基礎，從而解決“人往哪里去”的問(wèn)題。

  改變

  “物管”概念深入人心 居民意識大轉變

  與商品房小區相比，農村集中居住區實(shí)施物業(yè)管理存在著(zhù)更多的困難和矛盾。首先是意識問(wèn)題。入住新居的業(yè)主素質(zhì)參差不齊，部分村民由于長(cháng)期以來(lái)的散居習慣，缺乏物業(yè)消費意識，不認同物業(yè)服務(wù)是商品，不愿意受物業(yè)管理的約束。而面對這樣的現狀，“西博苑”小區通過(guò)廣泛宣傳，提高業(yè)主素質(zhì)，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍，在全市走出了一條“樣板”之路。

  負責人告訴筆者，我們通過(guò)宣傳，讓他們切實(shí)增強物業(yè)消費意識。讓居民充分認識到物業(yè)管理是自身的需求，是促進(jìn)環(huán)境優(yōu)化、實(shí)現物業(yè)保值增值的必由之路，由此打好居民的思想基礎。龍泉驛區房管局積極配合龍華社區通過(guò)發(fā)放宣傳資料、專(zhuān)欄、專(zhuān)題講座等形式，加強物業(yè)管理宣傳。“有了物業(yè)管理，對我們的生活改變簡(jiǎn)直太大了。”小區居民李大媽告訴筆者，剛剛搬進(jìn)小區的時(shí)候，還是有些不習慣，什么都要被管。但逐漸發(fā)現，在物管的管理之下，整個(gè)環(huán)境變好了，臟亂差的狀況不見(jiàn)了，現在到處都是整潔的，就跟公園一樣。

  而在此基礎上，為健立建全居民自治機制，龍華社區在區房管局、大面街道的指導下，“西博苑”于2007年設立了業(yè)主委員會(huì )，并以黨小組、村小組為單位，成立了村民自治小組，對居民關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行搜集整理上報給物業(yè)公司，物業(yè)公司根據居民反映的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行反饋，同時(shí)依托村民自治小組加強與居民的溝通，形成了雙向良性循環(huán)，培育了居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監督的能力，積極推進(jìn)了社區居民自治的制度化、規范化。

  提升

  提升服務(wù)質(zhì)量 小區物業(yè)服務(wù)“打捆”承包

  通過(guò)幾年的發(fā)展，社區自己的物業(yè)管理公司來(lái)管理，陷入了一個(gè)“瓶頸”，如何提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效果，成為了亟待解決的重要問(wèn)題。負責人坦言：“當時(shí)物業(yè)公司的人，不少都是身兼多職，在社區里也要從事一些事務(wù)性的工作，這樣一來(lái)，難免在管理上會(huì )有一些疏忽，而專(zhuān)業(yè)上肯定比起專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，也有一定的欠缺。”除此之外，冗費嚴重，管理不力使得不必要的開(kāi)支耗費太多，每年僅在物管方面就得耗費120萬(wàn)元左右。

  為此，“西博苑”小區通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的方式，以80%的“贊成票”通過(guò)了將小區的物業(yè)管理承包出去，采用公開(kāi)招標的方式，聘請專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)對小區進(jìn)行管理。在多家比選之后，最后確定了“民生物業(yè)服務(wù)公司”來(lái)進(jìn)行承包。而為了確保物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量落實(shí)到位，“西博苑”小區還采取了“打分制”來(lái) “量化”。負責人告訴筆者，“西博苑”小區每月隨機抽7名股民代表，3名議事會(huì )成員實(shí)地打分，按得分多少撥付物管費用。

  “現在將物業(yè)服務(wù)承包出去，不僅提升了服務(wù)質(zhì)量和管理水平，讓小區居民享受到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)，還節約了物業(yè)管理經(jīng)費的成本。”社區負責人給筆者算了這樣一筆賬，以前，由社區包攬物業(yè)管理的時(shí)候，每年的物業(yè)費用的支出大概在120萬(wàn)元左右，而現在承包的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共有物業(yè)服務(wù)人員38名，水電工、保潔人員等加在一起比以往少了三分之一，雖然“西博苑”物業(yè)服務(wù)費標準還是按照每月0.65元/㎡收取，但現在的人力成本和降低了很多，很大成都上節約了開(kāi)支，降低了小區物業(yè)管理的成本。

  負責人坦言，用物業(yè)承包的機制，改變集體承攬形成“無(wú)限責任”、“吃大鍋飯”的現狀，讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，更是得到了進(jìn)一步的提升。

  掠影

  據統計，龍泉驛區現有農村集中居住區53個(gè)，總建筑面積500余萬(wàn)平方米，300戶(hù)以上的有29個(gè)，其中龍泉街辦24個(gè)、大面街辦9個(gè)、柏合鎮5個(gè)、洪安鎮4個(gè)、十陵4個(gè)、同安街辦3個(gè)、西河鎮4個(gè)；配備有物業(yè)服務(wù)用房的有14個(gè)，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的有4個(gè)，分別為書(shū)南小區、錦繡東方、怡和新城B區、西江花園，柏合街辦的黎明小區準備通過(guò)比選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余的農村集中居住區都是按照“屬地化”管理原則，由項目所在地的街辦、鎮（鄉）實(shí)施自治管理，物業(yè)服務(wù)費由街辦、鎮鄉實(shí)行補貼。

  “西博苑”物業(yè)管理規范成功運作，為規范龍泉驛區其他農村集中居住區提供了樣板。據了解，在“西博苑”成功試點(diǎn)物業(yè)管理的基礎上，為規范和推廣農村集中居住區物業(yè)管理工作，龍泉驛區房管局隨即確定了在農村集中居住小區較多的大面、龍泉、十陵、柏合街辦（鎮）試點(diǎn)，農村集中區物業(yè)管理的試點(diǎn)，在龍泉驛區“遍地開(kāi)花”。

  而對于實(shí)施物業(yè)管理的小區，都有統一的制度規范，要求服務(wù)到位。所有實(shí)施物業(yè)管理的農村集中居住區都配備了秩序維護員、環(huán)境維護員、設施設備維護員等，嚴格實(shí)行掛牌上崗、出入登記、巡查記錄，以“治安有防范、公共有保潔、秩序有維護、車(chē)輛有管理、設施有維護、綠化有養護、道路有保養、維修有服務(wù)”標準為指導，實(shí)現了“環(huán)境改善、服務(wù)到位、制度健全、群眾滿(mǎn)意”的目標。

  與此同時(shí)，通過(guò)分類(lèi)指導，積極指導農村集中居住小區設立業(yè)主大會(huì )，按照相關(guān)法律法規規定，結合農村集中居住區的實(shí)際，制定了農村集中居住區業(yè)主大會(huì )設立指導程序，并印發(fā)了相關(guān)示范文本。

  為了全面提升物業(yè)服務(wù)水平，龍泉驛區對從事農村集中居住區的物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，按先培訓后上崗，再簽合同的步驟，提高了物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)，同時(shí)，各農村集中居住小區都配備了秩序維護員、環(huán)境維護員、設施設備維護員等，嚴格實(shí)行掛牌上崗、出入登記、巡查記錄等物業(yè)服務(wù)制度，提升了農村集中居住區物業(yè)服務(wù)水平。

  采訪(fǎng)手記

  “專(zhuān)業(yè)+自治”和“市場(chǎng)化”的“雙贏(yíng)”

  一邊是專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的進(jìn)駐，一邊是社區居民自治的“滲透”，在龍泉驛區的農村物業(yè)管理中，這樣的方式得到了有效地推廣。“專(zhuān)業(yè)+自治”既讓物業(yè)服務(wù)水平享受到均等，同時(shí)，將“自治”貫穿其中，讓居民能夠有效地參與到物業(yè)共管的局面中。在龍泉驛區的“西博苑”小區，由集體經(jīng)濟組織牽頭，將物業(yè)管理承包給專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)公司，并按照其服務(wù)水平的滿(mǎn)意度，來(lái)劃撥物業(yè)費，讓居民充分地參與到“自治”的環(huán)節中。

  而解決物業(yè)費用難的問(wèn)題，龍泉驛區更是創(chuàng )新地使用了“市場(chǎng)化”手段，通過(guò)集體經(jīng)濟組織的規模經(jīng)營(yíng)，來(lái)解決物業(yè)費用的問(wèn)題，農民不用自己掏物管費，而是由集體經(jīng)濟組織統一支付。這樣市場(chǎng)化的方式，不僅讓農民享受到了和城市一樣的物業(yè)服務(wù)，還能從這樣的“規模經(jīng)營(yíng)”中獲取收益分紅，當地百姓對此拍手稱(chēng)好。