| 物業(yè)收費難，是目前多數物業(yè)公司所面臨的窘境，也是全國很普遍的現象。物業(yè)管理費收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。據統計一般小區的物業(yè)收費率能達到75％，在北京地區就屬于較好的。很多物業(yè)管理企業(yè)僅能達到50％左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)費收繳率低于80％，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。最新抽樣調查結果顯示:北京市商品房小區平均物業(yè)收費率僅為約65％。目前本市約有一半的商品房小區物業(yè)管理舉步維艱。市消費者協(xié)會(huì )介紹，今年法院接到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權和物權的案例越來(lái)越多。目前，由物管收費而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數的80％左右。甚至出現了月桂莊園物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公，脖子上掛著(zhù)寫(xiě)了“依約交費，提高服務(wù)”的牌子，親自到拖欠物業(yè)費的業(yè)主家門(mén)口，討要物業(yè)費的現象。引發(fā)爭議。 與此同時(shí)，業(yè)主狀告物業(yè)公司的訴訟官司也越來(lái)越多，物管企業(yè)疲于奔命。甚至出現了多起業(yè)主與物業(yè)公司互相斗毆的案例。有的是業(yè)主打了物業(yè)公司工作人員，也有的是物業(yè)公司工作人員打了業(yè)主。 當物業(yè)收費難成為一種普遍現象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來(lái)越大，訴訟官司越來(lái)越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會(huì )問(wèn)題的時(shí)候，必然有其深刻的社會(huì )背景和原因，“物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公”是一種無(wú)奈，也是一個(gè)悲劇。是與我們構建和諧社會(huì )的目標不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。 物業(yè)收費難，難在哪里？ 從行業(yè)發(fā)展的角度講，物業(yè)費難收其中有幾大原因: 一是我國整個(gè)社會(huì )對物業(yè)管理的認識還處在一個(gè)較低水平，人們普遍對這個(gè)新興的行業(yè)不很了解，不少業(yè)主尚未樹(shù)立物業(yè)服務(wù)有償消費觀(guān)念。在“分房修房靠單位”傳統觀(guān)念的影響下，人們還沒(méi)有形成要花錢(qián)買(mǎi)物業(yè)管理消費的觀(guān)念和習慣——既希望享受服務(wù)，又不愿意交納相應的費用；在一些舊的公房和房改房小區，很多人住了一輩子房都沒(méi)交過(guò)物業(yè)費，現在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費用，很多人無(wú)法接受，無(wú)法接受就不交。有的回遷戶(hù)甚至出現多年不交物業(yè)費的情況。 二是物業(yè)管理服務(wù)收費與普通老百姓的承受能力還不完全適應。特別是一些危房改造回遷小區，不交物業(yè)費的現象非常普遍。按照現行的《北京市普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，以普通的小區90平方米的房子為例，業(yè)主按現在的物業(yè)費平均標準2.4元/平方米為例，那么100平方米的房子每年大概需要交物業(yè)費2160元左右。加上每年3000多元的供暖費，每年三四千元的水電煤氣費，每年2000元左右的電話(huà)費(不包括上網(wǎng)費)，再加上衛生費、自行車(chē)、機動(dòng)車(chē)存車(chē)費等等，北京普通住宅養一套房子一年至少要一萬(wàn)多元。這對于每月收入一兩千元的普通老百姓來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一個(gè)很沉重的負擔。如果每月再還銀行一兩千元按揭貸款，有些困難家庭確實(shí)難以支付物業(yè)費；如何化解日益增多的物業(yè)費糾紛，既能減輕居民負擔，又能使物業(yè)公司得到應有的報酬，能夠生存，是很多人關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題， 三是我國現有的物業(yè)管理企業(yè)自身還處在一個(gè)較低水平，提供的服務(wù)不到位。不少小區的業(yè)主認為物業(yè)公司的收費不透明，不合理，亂收費，高收費，服務(wù)與收費價(jià)值不符，認為物業(yè)公司未盡到職責，因而拒絕交費。有關(guān)業(yè)內人士分析認為，目前物業(yè)管理中各類(lèi)矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開(kāi)不透明有關(guān)。根據《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》的規定，物業(yè)收費標準應由業(yè)主大會(huì )，即全體業(yè)主決定。但實(shí)際上在首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)之前，物業(yè)公司通常由開(kāi)發(fā)商指定，物業(yè)費收費標準也由其單方面制訂，業(yè)主根本沒(méi)有“討價(jià)還價(jià)”的余地。這樣就形成了種種信息不對稱(chēng)。截止到2005年4月底，北京市有物業(yè)管理企業(yè)2003家，從業(yè)人員超過(guò)20萬(wàn)人。實(shí)現物業(yè)管理的項目4204個(gè)，面積29647.56萬(wàn)平方米，已成立業(yè)主委員會(huì )的僅241個(gè)。但是在這兩千多家物業(yè)公司中，有的物業(yè)費每平方米只要幾毛錢(qián)，有的要十幾元，相差如此之多，不禁讓老百姓質(zhì)疑，物業(yè)費標準到底應該是多少？究竟是怎么來(lái)的？ 物業(yè)管理費用的核算比較復雜，幾乎每一宗物業(yè)價(jià)格都是不同的，影響價(jià)格的因素主要和社區規模、社區檔次特別是客戶(hù)需求的不同，構成價(jià)格的成本因素大體上分為21項，主要成本中人工成本、公共能源、物品消耗占的比例最大。所以北京市場(chǎng)的價(jià)格從0.3元/月/平方米到12元/月/平方米都有。這些都應該在入住前就與業(yè)主講清楚，得到業(yè)主的認可，否則就必然在入住后出現收費糾紛。 有些不合理的收費可能是在前期物管過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商和物管公司制定的一些收費標準不合理，并隨同業(yè)主的購房合同而延續，屬于“捆綁銷(xiāo)售”；另一方面是業(yè)主對物管收費標準知識欠缺，很多公用設施產(chǎn)權界定不清，物管公司有機可乘，擅自提高或者改變收費標準和內容。當業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛時(shí)，多數業(yè)主便以拒絕交納物業(yè)費應對，使矛盾惡化。 四是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，物管公司代為受過(guò)。一些開(kāi)發(fā)項目在規劃設計、施工階段遺留下來(lái)的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設施不完善；如一些居民小區設計時(shí)未考慮停車(chē)問(wèn)題，導致小區停車(chē)過(guò)于擁擠，影響居民生活；開(kāi)發(fā)商的虛假承諾以及更改原設計方案等問(wèn)題；甚至征地拆遷時(shí)的遺留問(wèn)題，均轉嫁于物業(yè)管理企業(yè)。很明顯這些都是物業(yè)公司代開(kāi)發(fā)商受過(guò)。不少業(yè)主因為開(kāi)發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾，入住后很多問(wèn)題遲遲得不到解決，一旦開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)的承諾沒(méi)有兌現，業(yè)主得不到滿(mǎn)意答復，便以拒交物業(yè)費來(lái)對抗，物業(yè)便很可能受到牽連。一段時(shí)期以來(lái)，由此引發(fā)的糾紛，使物業(yè)管理企業(yè)承擔了許多無(wú)端的指責，甚至成為眾矢之的。一些物業(yè)管理公司老總無(wú)不對此憂(yōu)心忡忡:房地產(chǎn)商“違約”憑啥要物管公司“買(mǎi)單”？“建管分業(yè)”已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，物業(yè)公司作為房地產(chǎn)項目的后期管理者，不應該承擔由于房地產(chǎn)商“違約”而產(chǎn)生的連帶責任，這一點(diǎn)不僅要業(yè)主充分認識，而且應該得到政府法律上的支持。對解決物業(yè)收費難問(wèn)題的建議 對業(yè)主認識水平低，不少業(yè)主尚未樹(shù)立物業(yè)服務(wù)有償消費觀(guān)念，不愿意花錢(qián)買(mǎi)物業(yè)管理消費的問(wèn)題，主要還是要加強輿論宣傳，通過(guò)教育提高絕大多數人的認識，形成氛圍。相信這個(gè)問(wèn)題隨著(zhù)時(shí)代發(fā)展，人們會(huì )轉變觀(guān)念。少數人轉變觀(guān)念難，在大多數人的輿論監督下，在國家法律法規不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業(yè)費了。 同時(shí)，業(yè)主也要規范自己的行為，敢于和無(wú)理欠費，損害大家共同利益的現像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業(yè)管理條例》的規定，對逾期不繳納物業(yè)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期繳納，否則物業(yè)公司可向法院起訴。而如果物業(yè)公司沒(méi)有盡職盡責，業(yè)主委員會(huì )可以對違約物業(yè)公司進(jìn)行制約甚至提出訴訟。 物業(yè)公司要提高管理水平，降低收費，對不同的住宅區根據居民的不同情況，制訂合理的物業(yè)費標準，與業(yè)主協(xié)商確定，明碼標價(jià)，讓業(yè)主都能接受。同時(shí)，國家對一些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)費的貧困戶(hù)，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標準，使交不起物業(yè)費的貧困戶(hù)的物業(yè)費也能一個(gè)合理解決途徑。 解決物業(yè)收費難，完善落實(shí)法規是關(guān)鍵。2006年1月1日《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準》正式實(shí)施。物業(yè)管理收費將由原來(lái)的“合理公開(kāi)、與產(chǎn)權使用人的承受能力相適應”，改變?yōu)椤昂侠砉_(kāi)、收費與服務(wù)水平相適應”，物業(yè)管理收費要與業(yè)主協(xié)商確定，這將更符合市場(chǎng)經(jīng)濟原則，更符合質(zhì)價(jià)相符原則。 加強對開(kāi)發(fā)商的監管力度。除了前面提到的開(kāi)發(fā)商按建安造價(jià)的2％應交納的公共維修基金、空房的物業(yè)管理費和供暖費必須足額交納，堅持征收，對開(kāi)發(fā)商也要制定售后服務(wù)制度以外，還要加強對開(kāi)發(fā)商建房工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監管，防止開(kāi)發(fā)商偷工減料，降低公共配套設施和環(huán)境質(zhì)量的行為，以免給入住后的居民留下隱患。 另外，各居住區中都有很多產(chǎn)權難以界定的公共設施，包括道路、停車(chē)場(chǎng)、綠地、地下室、配套商業(yè)用房等等，這些公共設施其實(shí)開(kāi)發(fā)商都已打入了房?jì)r(jià)，應該都屬于業(yè)主。但公共產(chǎn)權又難以分割，很多就都被開(kāi)發(fā)商算在了自己名下。這些公共設施產(chǎn)權應該明確界定到業(yè)主名下，委托物業(yè)公司出租經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商的一些空置房也可以交給物業(yè)公司出租經(jīng)營(yíng)。所得充抵一部分物業(yè)管理費，以降低收費標準，減輕居民負擔。據說(shuō)有的小區甚至可以達到零收費。（北京市市房協(xié)科技委員 蔡金水） |
