??? 長(cháng)期以來(lái)，把拖欠物業(yè)費的業(yè)主告上法庭，通過(guò)法院判決、強制執行拿到物業(yè)費已經(jīng)成了眾多物業(yè)公司制服欠費業(yè)主的“殺手锏”，今后，物業(yè)公司的這招兒可能就不會(huì )那么好使了。

????記者日前獲悉，北京市昌平區法院回龍觀(guān)法庭對今年上半年受理的百余件物業(yè)糾紛案調研后提出，今后在物業(yè)糾紛案件立案前進(jìn)行“五審查”，不具備“五審查”條件的物業(yè)公司告業(yè)主案，都將在立案時(shí)受阻或者難以立案。

????回龍觀(guān)法庭調研后發(fā)現，過(guò)去物業(yè)公司告業(yè)主，基本上是只要起訴就立案，法院審理的物業(yè)費糾紛案被告業(yè)主也幾乎全部敗訴。由于業(yè)主拖欠物業(yè)費有很多復雜的原因，僅憑法院的一紙判決和一次執行很難從根本上解決矛盾。

????據了解，業(yè)主拖欠物業(yè)費有五大原因：一是房地產(chǎn)商遺留下來(lái)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾；二是物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主以不交物業(yè)費進(jìn)行對抗；三是一部分業(yè)主買(mǎi)房后長(cháng)期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費；四是物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì )之間有矛盾，致使物業(yè)費用難以收繳；五是一些業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費。

????針對拖欠物業(yè)費的五大原因，回龍觀(guān)法庭提出“五審查”的內容包括：一是立案前審查物業(yè)管理公司是否具備國家規定的物業(yè)管理資質(zhì)，對于無(wú)資質(zhì)的物業(yè)公司告業(yè)主案不予立案；二是審查雙方有無(wú)物業(yè)服務(wù)合同；三是審查物業(yè)管理公司是否履行了起訴前對欠費業(yè)主的告知義務(wù)，對于物業(yè)公司沒(méi)有盡告知義務(wù)的案件將要求物業(yè)公司先履行告知義務(wù)；四是根據《物業(yè)管理條例》第67條“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”提出：在業(yè)委會(huì )沒(méi)有對欠費業(yè)主進(jìn)行過(guò)催繳的情況下，要審查物業(yè)管理公司是否履行了催繳的義務(wù)，物業(yè)公司沒(méi)有在起訴前向欠費業(yè)主催繳物業(yè)費的，法院將要求物業(yè)公司先行催繳；五是審查物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是否符合合同約定的標準。該項審查是提醒物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主前應先審查自身的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量是否到位。（崔亮王亦君）