康琪雪??

??? 近年來(lái)，隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)各方的矛盾、糾紛也呈上升趨勢，特別是前期物業(yè)管理階段，由于是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶(hù)）過(guò)渡的物業(yè)管理，各種問(wèn)題尤為突出。我們可以通過(guò)以下兩個(gè)案例窺見(jiàn)一斑。2003年7月，福州市海景花園業(yè)主因對“老管家”信源物業(yè)管理公司不滿(mǎn)，決定結束前期物業(yè)服務(wù)合同，另與新三澤公司簽定新的物業(yè)服務(wù)合同。但信源公司以當初簽定合同的是開(kāi)發(fā)商，必須由開(kāi)發(fā)商提出移交為由拒絕被“炒魷魚(yú)”，甚至出現流血沖突。2004年1月，上海錦灝佳園發(fā)生業(yè)主與物業(yè)管理公司劇烈沖突事件，業(yè)主的不滿(mǎn)歸結為：小區不開(kāi)正門(mén)，不論步行還是機動(dòng)車(chē)只能走側門(mén)，給業(yè)主造成極大不便；物業(yè)管理公司強行拆掉業(yè)主封露臺的欄桿；綠地被物業(yè)管理公司改成停車(chē)場(chǎng)；公共維修基金帳戶(hù)使用情況一直未公開(kāi)；破壞業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò )等等。2003年9月1日，《物業(yè)管理條例》正式實(shí)施，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了有力的法制保障，在此基礎上頒布的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》也必將成為熄滅物業(yè)管理糾紛火焰的一股清泉。

??? 第一，示范文本中明確規定了物業(yè)管理服務(wù)的內容（第二條、第三條）并在附件中規定了服務(wù)的質(zhì)量標準。這就讓前期物業(yè)管理企業(yè)意識到自己不是壟斷目前所管理的小區，而是要珍惜自己已得到的服務(wù)管理權，所提供的服務(wù)不但要符合約定的內容更要符合各方面的質(zhì)量標準。示范文本第五條“單個(gè)業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專(zhuān)有部分提供維修養護等服務(wù)，服務(wù)內容和費用由雙方另行商定”，避免了前期物業(yè)管理合同對所有的業(yè)主提供“一刀切”服務(wù)，有效地滿(mǎn)足了不同業(yè)主的特殊需要，真正做到“以人為本”，同時(shí)將一些業(yè)務(wù)分散交易，而不是強迫所有業(yè)主必須“享有”的做法，更彰顯公平，避免業(yè)主以自己不需要某項服務(wù)為由拒交物業(yè)管理費。

??? 第二，示范文本中明確規定有關(guān)費用的收費方式、用途、業(yè)主繳費責任及費用公開(kāi)等事項。物業(yè)管理的收費問(wèn)題是一直困擾各物業(yè)管理企業(yè)的“老大難”，也是物業(yè)管理糾紛的頑疾之一，多數小區的物業(yè)管理費收繳率僅有80%，不少小區不到50%，一提及此往往是物業(yè)管理公司和業(yè)主各執一詞，難分對錯。示范文本中第七條明確了業(yè)主的繳費責任，同時(shí)第六條、第八條明確了物業(yè)管理公司公開(kāi)使用物業(yè)服務(wù)資金用途的義務(wù)。費用的公開(kāi)化不但讓業(yè)主放心，同時(shí)也能贏(yíng)得業(yè)主的理解，是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間重要的溝通渠道。

??? 第三，示范文本中明確了有關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的責、權、利。除了第九條、第十條關(guān)于停車(chē)場(chǎng)收費的方式和權利、義務(wù)的規定以及第十一條有關(guān)會(huì )所收費的規定外，值得注意的是第十二條中明確了物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主所有的停車(chē)場(chǎng)、會(huì )所及其他物業(yè)共用部位、公用設備設施統一委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入按約定分配。這將減少諸如樓頂廣告以及廣告收益歸屬而引起的糾紛，保護了業(yè)主的產(chǎn)權也維護了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)權。

??? 第四，示范文本中規定了物業(yè)的承接驗收事項（第十一條至第十七條）。住房質(zhì)量問(wèn)題也一直是物業(yè)管理的難為之處，業(yè)主將畢生儲蓄傾囊而出，自然希望住上讓自己放心的房子，物業(yè)管理公司也希望業(yè)主不要將本不屬于自己責任范圍的問(wèn)題強加在自己頭上。因此，對于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，做好物業(yè)的接管驗收可以大大減少日后關(guān)于住房質(zhì)量的糾紛，一方面保護了業(yè)主的權益，另一方面明確了各方的質(zhì)量維修責任，保護了自身權益，避免了夾在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的尷尬。對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行有關(guān)的驗收無(wú)疑會(huì )保護自己的正當權利，避免出現房屋質(zhì)量糾纏不清的煩惱。

??? 第五，示范文本中明確了物業(yè)的使用和維護事項（第十八條至第二十四條）。首先無(wú)論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都應遵守臨時(shí)公約以及就公共設備、公共秩序、環(huán)境維護等方面的約定。業(yè)主和物業(yè)管理公司都有義務(wù)維護良好的公共環(huán)境，減少相關(guān)糾紛的產(chǎn)生。其次，物業(yè)管理公司的管理要著(zhù)重于小區的公共部位，而不應侵犯業(yè)主對其私有財產(chǎn)進(jìn)行處理的權利，如案例中業(yè)主由于害怕被盜在露臺或窗戶(hù)加防盜欄，如果不是在公共部位且不影響其他業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司不應以影響美觀(guān)為由強加阻攔。再次，確因維修或公共利益臨時(shí)占用道路、場(chǎng)地的，無(wú)論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都要征得相關(guān)業(yè)主的同意，這是對業(yè)主權利的保護。明確這一點(diǎn)就不會(huì )出現案例中小區只開(kāi)側門(mén)不開(kāi)正門(mén)的現象，也不會(huì )有將綠地改為停車(chē)場(chǎng)的事情發(fā)生。最后，裝飾裝修中出現的糾紛也很多，對物業(yè)管理用房的處理和使用用途也有引發(fā)矛盾的案例，因此示范文本中明確相關(guān)的權利和責任有利于避免這些矛盾。

??? 第六，關(guān)于專(zhuān)項維修資金，示范文本也作了相關(guān)規定。由于專(zhuān)項維修資金數目巨大且直接涉及物業(yè)的保值增值，其所引發(fā)的糾紛和出現的違法問(wèn)題也十分嚴重。專(zhuān)項維修資金被挪用；被建設單位或物業(yè)管理公司掌握，不能按業(yè)主意愿使用；住房共用部位或設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行等都會(huì )嚴重侵害業(yè)主的利益，明確專(zhuān)項維修資金的繳存、管理、使用和續籌可以大大減少相關(guān)問(wèn)題的產(chǎn)生。

??? 第七，示范文本中關(guān)于違約責任的規定細化清楚，第二十九條至三十四條清晰地規定了業(yè)主和物業(yè)管理公司的違約責任。許多糾紛是由于合同的違約責任不明確引起的，違約責任全面清楚是減少糾紛的重要措施。

??? 第八，示范文本中還規定了其他事項（第三十五條至第四十二條）。尤其是第第三十五條：“本合同期限自?? 年? 月? 日起至?? 年? 月? 日止；但在本合同期限內，業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止?！焙偷谌鶙l：“本合同期滿(mǎn)前??? 月，業(yè)主大會(huì )尚未成立的，甲、乙雙方應就延長(cháng)本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，甲方應在本合同期滿(mǎn)前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)?！睂τ诮鉀Q案例中出現的“老管家”“炒”不走的糾紛有重要的意義。

??? 以示范文本為參考簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對建設單位（開(kāi)發(fā)商）、物業(yè)管理公司和業(yè)主明確各自的角色，進(jìn)一步保障各方的的合法權益必將起到積極的作用。在示范文本中還提到多樣化的服務(wù)，進(jìn)一步體現了行業(yè)的成熟和進(jìn)步。
作者單位：北京林業(yè)大學(xué)人文學(xué)院物業(yè)管理系