江蘇金大地物業(yè)管理有限公司　張家寧

??? 物業(yè)管理在我國屬于新興行業(yè)，有關(guān)的矛盾糾紛一度是消費者投訴的熱點(diǎn)。其中一個(gè)主要原因就是前期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售和后期物業(yè)管理相脫節，各方利益和考慮問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)不同，矛盾糾紛極易產(chǎn)生。建設部新近出臺的《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，既是對《物業(yè)管理條例》相關(guān)內容的延伸和細化，又針對實(shí)踐中的一些敏感和熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了約定和明確。

??? 特點(diǎn)一：公正性和全面性
??? 過(guò)去的《業(yè)主臨時(shí)公約》都是由開(kāi)發(fā)公司或物業(yè)管理公司擬定的，出于企業(yè)自身運作的考慮，站在企業(yè)立場(chǎng)對業(yè)主和物業(yè)使用人的限制往往比較多，有的《業(yè)主臨時(shí)公約》甚至只有對業(yè)主權利和義務(wù)的約定，根本不提開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務(wù)，致使很多業(yè)主在簽定公約時(shí)感到不公平。在新的《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》中，不僅對業(yè)主的權利和義務(wù)進(jìn)行了約定，同時(shí)也明確了開(kāi)發(fā)建設單位在房屋交付后應承擔的責任。在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)標準和收費標準等也都有了明確的約定。這些約定，將有效保障業(yè)主權益，減少入住后的物業(yè)管理風(fēng)險。

??? 特點(diǎn)二：超前性和可操作性
??? 根據規定，兩個(gè)示范文本都要在業(yè)主購買(mǎi)物業(yè)時(shí)，由開(kāi)發(fā)建設單位向業(yè)主出示。這就意味著(zhù)業(yè)主購買(mǎi)物業(yè)時(shí)，就明確了解今后在此物業(yè)區域內，自己享受相應權利的同時(shí)也要遵守相關(guān)規定，從而避免了過(guò)去業(yè)主買(mǎi)物業(yè)時(shí)只與開(kāi)發(fā)建設單位洽談，直到辦理入住時(shí)才從物業(yè)管理企業(yè)處得知業(yè)主責任的尷尬。比如開(kāi)發(fā)建設單位出于美觀(guān)等方面的考慮，都不希望對陽(yáng)臺進(jìn)行封閉，但在業(yè)主拿到房屋后，從自身需要出發(fā)，很多人對陽(yáng)臺實(shí)施封閉，由于購房時(shí)沒(méi)有這方面的約定，物業(yè)管理公司實(shí)施管理時(shí)難度很大。在兩個(gè)示范文本出臺之后，業(yè)主購房時(shí)就簽定相關(guān)承諾，此類(lèi)問(wèn)題就迎刃而解了。業(yè)主的知情權得到了完美的體現，也有效地堵上了開(kāi)發(fā)建設單位或銷(xiāo)售單位為了賣(mài)房,做出不負責任的承諾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)無(wú)窮麻煩，這兩個(gè)文本都具有極強的超前性。

??? 從兩個(gè)示范文本的約定流程上看，可操作性也很強。在兩個(gè)示范文本的使用說(shuō)明中都規定，建設單位以及物業(yè)管理單位都可對本示范文本的條款內容進(jìn)行選擇、修改、增補和刪減，這就給開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)管理單位因地制宜、因房制宜留下了空間。在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，更是在很多方面采取了彈性的操作方法，即由開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)管理單位協(xié)商議定，比如會(huì )所的權屬與收費、停車(chē)場(chǎng)的收費管理等等。這樣的操作既有針對性，又可以規避當前物業(yè)管理實(shí)踐中因政策不明朗而帶來(lái)的后遺癥。
《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》在約定物業(yè)管理單位的收費和服務(wù)標準的同時(shí)，對物業(yè)承接驗收和物業(yè)管理用房等可能影響后期物業(yè)管理品質(zhì)的環(huán)節也進(jìn)行了約定和要求，這對提高物業(yè)管理單位后期的管理和服務(wù)水平起到了極大的保障作用。如在物業(yè)管理用房問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)建設單位必須提供可直接投入使用的物業(yè)管理用房，且物業(yè)管理用房不光是辦公用房，還包括住宿用房和其他用途的用房。?
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??? 特點(diǎn)三：對一些模糊概念的明確
??? 特別值得一提的是，在《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》中，比較明確地約定了業(yè)主在共用部位、共用設施設備方面的所有權，同時(shí)對屬開(kāi)發(fā)建設單位所有的部位和設施設備也要求事先進(jìn)行約定。在我國《物權法》沒(méi)有出臺之前，這些具有物權意識的約定的出臺，對減少當前業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設單位在共用部位和共用設施設備的權屬問(wèn)題上的糾紛，維護雙方的權益，都具有極大的現實(shí)意義，同時(shí)對催化我國物權法規的早日出臺，也必將起到積極的推動(dòng)作用。

??? 物業(yè)管理行業(yè)要規范，要發(fā)展，離不開(kāi)政府部門(mén)的指導和監督，更離不開(kāi)政策的保護和支持，《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的出臺，對增強物業(yè)管理與服務(wù)的透明度，營(yíng)造物業(yè)管理的良好氛圍，減少因開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售與物業(yè)管理脫節而引發(fā)的矛盾糾紛，更好地維護開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理單位和業(yè)主等各方的利益，爭取“多贏(yíng)”的社會(huì )格局，必將起到積極的推動(dòng)和示范作用。