成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好全市物業(yè)管理工作的意見(jiàn)

成辦發(fā)〔2012〕11號

各區（市）縣政府，市政府有關(guān)部門(mén)：

為認真貫徹落實(shí)《成都市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），規范我市物業(yè)管理工作，充分發(fā)揮物業(yè)管理在改善人居環(huán)境、強化城市管理及城鄉環(huán)境綜合整治中的積極作用，夯實(shí)社會(huì )管理基礎，創(chuàng )建宜人環(huán)境，構建和諧社會(huì )，現就進(jìn)一步做好我市物業(yè)管理工作，提出如下意見(jiàn)。

一、總體目標　

（一）2012年，全市建立服務(wù)規范、管理有序、環(huán)境優(yōu)良、和諧文明的物業(yè)管理長(cháng)效機制，中心城區社區（院落）物業(yè)管理基本實(shí)現規范化，全市100戶(hù)以上農民集中居住區物業(yè)管理規范化建設達標率60%，基本實(shí)現城鄉物業(yè)管理全覆蓋。

（二）2013年，全市基本實(shí)現物業(yè)管理區域行政監管職責得到落實(shí)、社會(huì )基層治理明顯加強、業(yè)主民主管理進(jìn)一步優(yōu)化、物業(yè)服務(wù)水平全面提升。

二、加強業(yè)主大會(huì )建設

（一）明確推進(jìn)主體。各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要將業(yè)主大會(huì )建設及其業(yè)主委員會(huì )工作納入社區管理和基層民主建設的工作內容，明確街道辦事處（鄉、鎮政府）的工作職責，落實(shí)工作機構和人員，加強政策法規宣傳，組織推進(jìn)物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )建設。房管部門(mén)要加強業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )工作指導，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)依法、有序開(kāi)展?！?/span>

（二）明確工作任務(wù)。各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要按照“應建盡建”的要求，對符合業(yè)主大會(huì )設立條件的建筑區劃，督促街道辦事處（鄉、鎮政府）組織業(yè)主依法設立業(yè)主大會(huì )，并指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履行職責?！?/span>

（三）建立目標考核機制。各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要將物業(yè)管理工作納入目標管理，建立以街道辦事處（鄉、鎮政府）為主要對象的工作目標年度考核機制，加大工作力度，確保業(yè)主大會(huì )設立率2012年達60%，2013年達80%。市目標督查部門(mén)要會(huì )同市房管部門(mén)加強對目標任務(wù)落實(shí)情況的督查和管理。

三、加強安全監管和社會(huì )治安綜合治理　

（一）加強房屋結構安全監管。房管部門(mén)要依法履行監督管理職責，對物業(yè)管理區域房屋結構安全實(shí)施嚴格管理；監督物業(yè)服務(wù)機構嚴格按照規定對違法違規行為進(jìn)行勸阻、制止和報告?！?/span>

（二）預防和處理違法建設行為。市規劃部門(mén)負責加強對錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區物業(yè)管理區域內的違法建設行為的有效預防和處理。

對物業(yè)管理區域違法建設、違法改變房屋用途及侵占公共場(chǎng)地等行為，由物業(yè)服務(wù)機構、業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)業(yè)主向規劃部門(mén)報告，同時(shí)書(shū)面告知當地街道辦事處；規劃部門(mén)應及時(shí)依法查處。

對尚未依法整改違法行為的單位和個(gè)人，由規劃部門(mén)書(shū)面告知房管、工商、民政部門(mén)，暫緩辦理房屋產(chǎn)權轉移登記、房屋租賃備案登記、房屋抵押登記、工商企業(yè)（含個(gè)體工商戶(hù)）注冊登記和社會(huì )組織登記。其他區（市）縣和成都高新區物業(yè)管理區域內的違法建設行為，由其他區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )負責預防和查處。

（三）加強社會(huì )治安綜合治理。房管部門(mén)要加強物業(yè)管理區域內房屋租賃市場(chǎng)監管。公安部門(mén)要加強物業(yè)管理區域內流動(dòng)人口的管理，指導、督促物業(yè)服務(wù)機構加強物業(yè)管理區域內安全防范工作，消除各類(lèi)治安安全隱患。各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要在人防、技防、物防、消防經(jīng)費方面給予保障。對安全隱患整改不力，發(fā)生重大社會(huì )治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，房管部門(mén)要對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤銷(xiāo)資質(zhì)。

四、加強物業(yè)管理區域基層民主管理

（一）加強社區組織建設。市民政部門(mén)要指導各區（市）縣民政部門(mén)設立便于實(shí)施物業(yè)管理的居民自治單元，夯實(shí)社會(huì )基層治理基礎。在符合社區建設相關(guān)條件的區域設立社區，選舉居（村）民委員會(huì )；居民戶(hù)數達不到一定規模不便于設立社區的，按照居民小組盡量與物業(yè)管理區域相一致的原則，建立居（村）民小組。居（村）民委員會(huì )成員、居（村）民小組組長(cháng)為物業(yè)管理區域業(yè)主的，可推薦為業(yè)主委員會(huì )委員候選人參加選舉。

（二）強化物業(yè)管理區域業(yè)主民主管理。街道辦事處（鄉、鎮政府）要指導轄區內業(yè)主委員會(huì )按照市房管部門(mén)制定的管理規約示范文本，制定物業(yè)管理區域內的管理規約，強化業(yè)主民主管理意識。業(yè)主委員會(huì )應依法開(kāi)展工作；業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費按《條例》規定籌集，具體費用標準由業(yè)主大會(huì )決定或在管理規約中明確規定?！?/span>

（三）建立三級糾紛調解體系。各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要建立和完善社區、街道（鄉鎮）、區（市）縣三級物業(yè)管理糾紛調解體系，將物業(yè)管理矛盾糾紛化解在基層。市司法部門(mén)指導建立健全覆蓋物業(yè)管理區域的人民調解制度，充分發(fā)揮人民調解在預防和化解物業(yè)管理矛盾糾紛中的積極作用。

五、強化物業(yè)服務(wù)機構行政監管　

（一）建立轄區溝通協(xié)調機制。街道辦事處（鄉、鎮政府）要建立有社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)機構等參加的社區物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，加強溝通、及時(shí)解決轄區內的物業(yè)管理矛盾和問(wèn)題?！?/span>

（二）建立屬地檢查通報制度。市房管部門(mén)要指導區（市）縣房管部門(mén)加強對物業(yè)服務(wù)機構服務(wù)質(zhì)量的日常監督檢查，并征求規劃、公安、工商等相關(guān)部門(mén)及街道辦事處（鄉、鎮政府）、社區居委會(huì )的意見(jiàn)，定期組織物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度調查；將有關(guān)方面的評價(jià)意見(jiàn)納入物業(yè)服務(wù)機構的資質(zhì)管理、項目招投標、行業(yè)評優(yōu)、信用等級評估等體系?！?/span>

（三）加強物業(yè)服務(wù)活動(dòng)監督。市房管部門(mén)、各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要加強房屋專(zhuān)項維修資金的使用管理，提高工作效率。房管部門(mén)負責監督指導物業(yè)服務(wù)機構將其依法利用共用部位、共用設施設備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)所得收入的分配、使用情況在物業(yè)管理區域內定期公布?！?/span>

（四）加強從業(yè)人員執業(yè)行為監管。市房管部門(mén)要建立物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員信用檔案，通過(guò)建立健全執業(yè)名冊等制度，進(jìn)一步加強對全市物業(yè)服務(wù)機構及其從業(yè)人員執業(yè)行為的監督管理?！?/span>

（五）依法維護市場(chǎng)秩序。市房管部門(mén)要充分發(fā)揮區（市）縣房管部門(mén)的監督管理作用，切實(shí)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核，加強資質(zhì)條件保持及從業(yè)行為的日常監管；建立完善全市統一、競爭有序的物業(yè)服務(wù)招投標管理體制，進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管，嚴格查處違法違規行為?！?/span>

六、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境　

（一）制定物業(yè)服務(wù)等級標準。市房管部門(mén)牽頭研究制定物業(yè)服務(wù)等級標準，使物業(yè)服務(wù)費用可按物業(yè)類(lèi)型、企業(yè)資質(zhì)、市場(chǎng)環(huán)境、業(yè)主服務(wù)需求和物價(jià)指數等因素的變化有序調整?！?/span>

（二）建立質(zhì)價(jià)相符的定價(jià)機制。市發(fā)改部門(mén)牽頭、房管部門(mén)配合，負責研究建立城鄉統籌、科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)定價(jià)機制，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化水平。住宅物業(yè)實(shí)行等級服務(wù)收費；商品住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費及保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，指導價(jià)標準由價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房管部門(mén)定期公布。前期物業(yè)服務(wù)合同期限內調整物業(yè)服務(wù)費用標準的，應當符合調價(jià)程序規定。商品住宅（含別墅）在業(yè)主委員會(huì )成立后由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)機構協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標準?！?/span>

（三）將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現代服務(wù)業(yè)管理。市商務(wù)、房管等相關(guān)部門(mén)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現代服務(wù)業(yè)管理，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境。

（四）制定政府財政扶持政策。市房管、商務(wù)、財政部門(mén)要研究制定鼓勵和扶持物業(yè)服務(wù)機構做大做強和行業(yè)規范服務(wù)等扶持政策。支持物業(yè)服務(wù)機構組建行業(yè)協(xié)會(huì )，開(kāi)展行業(yè)服務(wù)標準制定、行業(yè)統計檢測等工作。

七、加強社區（院落）改造和物業(yè)管理

（一）完善社區（院落）公共設施配套。各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要將社區（院落）改造納入本區域經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展計劃，完善社區（院落）基礎設施和公共服務(wù)設施的配套，改善社區（院落）的人居環(huán)境質(zhì)量，著(zhù)力提升社區（院落）形象?！?/span>

（二）加強社區（院落）物業(yè)管理。各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要積極推行物業(yè)服務(wù)其他管理人制度，解決“無(wú)物管、無(wú)門(mén)衛、無(wú)管理組織”的突出問(wèn)題，進(jìn)一步規范社區（院落）的物業(yè)管理?！?/span>

（三）探索建立社區（院落）長(cháng)效管理機制。各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )要探索建立社區（院落）的共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金及公共設施配套建設資金等，構建社區（院落）長(cháng)效管理機制。

本意見(jiàn)所指物業(yè)服務(wù)機構是依法具有資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和取得名錄證書(shū)的物業(yè)服務(wù)其他管理人。

各區（市）縣政府和成都高新區管委會(huì )可以依據本意見(jiàn)，制定實(shí)施細則。

本意見(jiàn)由市房管局負責解釋。

本意見(jiàn)自印發(fā)之日起30日后施行，有效期5年。

   成都市人民政府辦公廳

2012年3月20日