編者按：

今年入夏以來(lái)，受持續強降雨影響，我市部分物業(yè)管理區域發(fā)生內澇災害，導致部分共用設施設備和業(yè)主的車(chē)輛等財產(chǎn)遭受損失，從而引發(fā)一系列矛盾糾紛。為提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確應對暴雨、內澇等自然災害的應急處置能力，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主妥善解決因內澇災害引發(fā)的矛盾糾紛，協(xié)會(huì )委托法律顧問(wèn)單位四川君合律師事務(wù)所形成了本法律指引，供行業(yè)學(xué)習。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需法律援助，可咨詢(xún)四川君合律師事務(wù)所。

 

物業(yè)管理區域內澇災害引發(fā)的糾紛處理法律指引

 

近年來(lái)，因暴雨引起的水浸事件導致地下停車(chē)場(chǎng)等被淹，業(yè)主車(chē)輛等財產(chǎn)受損后要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償的糾紛在全國時(shí)有發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在何種情況下應當承擔賠償責任，何種情況下可以免責，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以以不可抗力抗辯自身責任？現就有關(guān)問(wèn)題作法律分析和指引如下：

一、責任承擔

1、根據《物業(yè)管理條例》等法規規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照法律的規定和當事人雙方的約定提供相應的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)等事項進(jìn)行明確約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否要對應內澇而受損的車(chē)輛負責，要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了合同約定的義務(wù)。例如，一般物業(yè)服務(wù)合同會(huì )約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對物業(yè)管理區域內的排水、排污管道等設施進(jìn)行維修、管理和養護，確保正常使用。如果水浸事件是由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同義務(wù)，導致小區排水管道不暢，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)要承擔相應責任。

2、根據我國《民法通則》等相關(guān)法律的規定，如果確實(shí)存在不可抗力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以免除承擔損害結果。根據我國《合同法》的規定，不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。其必須滿(mǎn)足不可預見(jiàn)、不可避免、不可抵抗三個(gè)要素。對于天降暴雨，法院是否認定為不可抗力，這在司法實(shí)踐中并沒(méi)有統一的認識，具體認定由法院根據不同情況予以判斷。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應及時(shí)進(jìn)行必要的搶險救災活動(dòng)。如果在災害發(fā)生時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)采取必要措施，也沒(méi)有通知業(yè)主及時(shí)配合應對，以減少損害或者避免損失的擴大，其應當在合理的范圍內承擔一定責任。

 4、根據國家有關(guān)規定，地下車(chē)庫的設計修建應當符合一定的標準，達到一定的排水要求，如果是設計和修建本身存在缺陷，那么，開(kāi)發(fā)建設單位對此損害結果應當承擔責任，同時(shí)，業(yè)主也可以要求沒(méi)有盡到管理責任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔連帶責任；如果開(kāi)發(fā)商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)均有過(guò)錯，則雙方共同賠償。

綜上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可以約定：“因不可抗力引發(fā)的損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔賠償責任”。特大暴雨確實(shí)屬于外來(lái)、不可抗力因素，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為專(zhuān)業(yè)的管理機構，應當按照合同約定，采取相應措施積極防范。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)消極應對，沒(méi)有采取相應措施積極防范，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受損，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則不能以暴雨屬于不可抗力為免責理由，應當在合理范圍內賠償。

同時(shí)，在發(fā)生損害結果時(shí)，業(yè)主也應當及時(shí)采取必要的應急措施，以減少損失或者防止損失擴大，如果業(yè)主沒(méi)有在自己的能力范圍內采取必要措施，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，或者未按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求采取措施的,其也應當對損害結果的發(fā)生承擔一定責任。

二、律師建議

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡的義務(wù)

為防止暴雨、內澇來(lái)襲造成巨大的損失，免除和降低物業(yè)公司自身的賠償責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應履行以下義務(wù)：

1、物業(yè)承接查驗時(shí)，應對物業(yè)管理區域的防澇、排水設施設備進(jìn)行檢查。存在質(zhì)量問(wèn)題或缺陷的，如果是新建項目，應要求開(kāi)發(fā)建設單位予以整改；如果是老舊小區或已過(guò)保修期的，應報請業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主大會(huì )維護和更換之后承接，并保留相關(guān)書(shū)面記錄。

2、落實(shí)日常巡查制度，定期對防澇、排水設施設備進(jìn)行檢修，保證正常狀態(tài)。汛期更應加強檢修。對屬于市政等相關(guān)部門(mén)管理的排水設施設備進(jìn)行觀(guān)察，如發(fā)現排水不暢等情況，應以書(shū)面形式報告相關(guān)部門(mén)，請求及時(shí)修復。

3、對物業(yè)管理區域內的特定對象將遭侵害有所預知，有事前通知相關(guān)業(yè)主的義務(wù)。即及時(shí)履行氣象信息收集和提醒義務(wù)，針對地下停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛，在大暴雨前，進(jìn)行預報和提醒。應24小時(shí)監測，發(fā)現排水不暢或可能發(fā)生水侵情況，及時(shí)通知業(yè)主轉移車(chē)輛。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應制定突發(fā)事故應急預案，發(fā)現車(chē)庫可能進(jìn)水或進(jìn)水后應及時(shí)采取合理、有效的措施，如放置防洪沙袋、使用抽水設備或組織人力排水、拖車(chē)等，有事后及時(shí)補救的義務(wù)。

（二）證據收集

物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應做好防范工作和進(jìn)行力所能及的搶險救災活動(dòng)外，還應收集以下相關(guān)證據來(lái)免除和減輕自身的責任：

1、應保留與業(yè)主溝通的記錄，最好是錄音、錄像資料。

2、應在雨季加強防汛防澇演練和宣傳工作，并可以書(shū)面方式通知物業(yè)管理區域內的業(yè)主或在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置張貼公告提醒業(yè)主相關(guān)注意事項，留存上述記錄。

3、應認真做好對共用部位、共用設施設備定期進(jìn)行維護和管理工作的相關(guān)記錄，并保存完整。例如，對排水設施進(jìn)行定期清理、疏通和維護等工作的記錄，以及報請開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)委會(huì )維修相關(guān)設施的書(shū)面函件或記錄。

4、與市政等相關(guān)部門(mén)溝通的記錄，以及書(shū)面報告材料等。

5、制定應急預案，在此類(lèi)事故可能發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知業(yè)主做好安全防范工作，并留存證據。

綜上所述，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)能證明已按照法律規定和物業(yè)服務(wù)合同約定盡到了相應的責任和義務(wù)，就能免除其在事故發(fā)生后承擔的賠償責任。

 

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               鐘靜晶律師物業(yè)服務(wù)小組（電話(huà)：15882389590）