為規范我市業(yè)主大會(huì )設立和

業(yè)主委員會(huì )換屆操作流程

成都市住建局根據相關(guān)規定

擬制《業(yè)主委員會(huì )成立及運行指南》

其中對首次業(yè)主大會(huì )設立程序流程作出詳細說(shuō)明

具體怎么操作？

跟隨小編一起來(lái)看

（一）業(yè)主大會(huì )設立的條件（符合下列情況之一即可）

1、交付的專(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

2、首套房屋交付已滿(mǎn)二年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上；

   3、前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日或者前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除的。

（二）提出書(shū)面申請（申請主體為建設單位或業(yè)主）

1、建設單位書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處申請設立業(yè)主大會(huì )；

2、建設單位未按時(shí)書(shū)面報告設立業(yè)主大會(huì )的，同一物業(yè)服務(wù)區域內二十名以上業(yè)主聯(lián)名向屬地街道辦事處提出書(shū)面申請，并提供業(yè)主身份證明材料。

街道辦事處收到書(shū)面報告或書(shū)面申請后十日內，進(jìn)行資料審核。符合條件的，應當在收到書(shū)面申請后三十日內指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組；不符合條件的，應當告知原因，并在該物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示。

（一）籌備組的組成

籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、社區（村）黨組織、居（村）民委員會(huì )、轄區公安派出所、建設單位代表組成?；I備組總人數一般為5至15人的單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。

籌備組組長(cháng)由街道辦事處、居（村）民委員會(huì )代表?yè)巍?/span>

（二）籌備組中業(yè)主代表應當具備的條件

    首先應當是業(yè)主。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權人為業(yè)主。尚未依法辦理房屋所有權登記,但符合《四川省物業(yè)管理條例》第17條規定的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務(wù)。

1、具有完全民事行為能力；

2、遵守臨時(shí)管理規約，履行按約交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專(zhuān)項維修資金等業(yè)主義務(wù)；

3、遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

4、具有一定的組織協(xié)調能力；

5、具有必要的工作時(shí)間。

（三）籌備組業(yè)主代表產(chǎn)生

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處根據業(yè)主自薦或者推薦確定。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調解決?；I備組應當自成立之日起3日內在物業(yè)服務(wù)區域內書(shū)面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日。

（四）籌備組的人員變動(dòng)

籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止，不得參與選舉相關(guān)工作。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。

籌備組成員有變動(dòng)時(shí)，應當在物業(yè)服務(wù)區域內書(shū)面公示新的籌備組成員名單。

（五）籌備組會(huì )議

籌備組會(huì )議應當有超過(guò)半數的成員參加，籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組過(guò)半數以上成員簽字同意?；I備組成員具有同等的表決權?；I備組成員不能委托代理人參加會(huì )議，但成員是法人或其他組織的除外。

籌備組應當做好籌備組會(huì )議、業(yè)主大會(huì )會(huì )議書(shū)面記錄，待業(yè)主大會(huì )設立后移交給業(yè)主委員會(huì )存檔。

籌備組發(fā)布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處印章。

（六）籌備組履行下列職責

1.確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式；

2.擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案；

3.確認業(yè)主身份、人數和業(yè)主專(zhuān)有部分面積；

4.擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法草案；

5.審核業(yè)主委員會(huì )成員候選人資格，提出候選人建議名單；

6.依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

7.召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作；

籌備組應當按照上述規定職責開(kāi)展工作。其中第1至6項的內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示。業(yè)主對公示內容提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結果書(shū)面告知提出異議者。

（七）籌備組職責的終止

籌備組應當在業(yè)主委員會(huì )依法成立之日起10日內，將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示，在向業(yè)主委員會(huì )移交籌備期間的全部資料，將剩余籌備經(jīng)費納入業(yè)主共有資金賬戶(hù)后籌備組自行解散。

（一）確定投票權數（在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示）

業(yè)主專(zhuān)有部分面積的確定以及在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，按照《四川省物業(yè)管理條例》相關(guān)法律法規和規定執行。

專(zhuān)有部分的車(chē)位面積計入業(yè)主專(zhuān)有房屋投票面積，票數不累加。

業(yè)主對業(yè)主身份、人數或者專(zhuān)有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

（二）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式

籌備組應當自公告成立之日起6個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，逾期不能召開(kāi)的，籌備組自行解散。

業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主表決可以采用紙質(zhì)投票表決，也可以采用電子投票表決系統。

采用集體討論形式?jīng)Q定事項的，由參加會(huì )議的業(yè)主或業(yè)主代表就業(yè)主大會(huì )會(huì )議需要決議的事項逐一進(jìn)行投票表決；采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式?jīng)Q定事項的,由籌備組會(huì )發(fā)放表決票，由業(yè)主投票表決。

（三）草擬三個(gè)文本草案（在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示）

籌備組應根據《四川省住房和城鄉建設廳印發(fā)〈業(yè)主委員會(huì )工作規則（示范文本）〉的通知》《四川省住房和城鄉建設廳印發(fā)〈業(yè)主大會(huì )議事規則（示范文本）〉的通知》《四川省住房和城鄉建設廳印發(fā)〈管理規約（示范文本）〉的通知》要求，結合小區實(shí)際情況制定三個(gè)文本草案?；I備組制定的三個(gè)文本草案不得與法律法規相抵觸，且內容與示范文本不一致的，應當在提交業(yè)主大會(huì )表決前作出書(shū)面說(shuō)明并在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。

（四）擬定業(yè)主委員會(huì )候選人條件及推薦辦法

1、業(yè)主委員會(huì )成員應當為本物業(yè)服務(wù)區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的代表，并符合下列條件：

（1）具有完全民事行為能力；

（2）遵遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業(yè)、責任心強，并提交書(shū)面承諾；

（3）具備履行職責的健康條件和相應的時(shí)間；

（4）未被人民法院納入失信被執行人名單；

（5）未在物業(yè)管理活動(dòng)中受到行政處罰或者被追究刑事責任；

（6）本人、配偶以及本人和配偶的近親屬未在本物業(yè)服務(wù)區域的物業(yè)服務(wù)人任職；

（7）遵守（臨時(shí)）管理規約，履行按約交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專(zhuān)項維修資金等業(yè)主義務(wù)；

（8）無(wú)侵犯本物業(yè)服務(wù)區域內其他業(yè)主合法權益和公共利益的行為（如違章搭建、違規裝修等行為）；

2、業(yè)主委員會(huì )成員候選人可以通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

（1）十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦；

（2）社區（村）黨組織、居（村）民委員會(huì )根據業(yè)主自薦和小區黨組織的建議等，在奉公守法、公道正派、熱心公益的業(yè)主中進(jìn)行推薦；

社區（村）黨組織引導業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì )成員，通過(guò)法定程序擔任業(yè)主委員會(huì )成員。

（五）審核業(yè)主委員會(huì )候選人資格，提出候選人名單（書(shū)面公示15日以上）

1、在嚴格核查候選人的資格的條件下，應當考慮候選人所在的物業(yè)類(lèi)型、樓層和棟數分布以及在業(yè)主當中的廣泛性和代表性。

2、業(yè)主委員會(huì )由5人至15人單數組成，實(shí)行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。比如：業(yè)委會(huì )設置為9人的，其候選人不低于9+9*20%=11人。

3、候選人的基本情況的公示：如候選人的年齡、性別、住址、專(zhuān)有部分面積、文化程度、政治面貌、職業(yè)、簡(jiǎn)歷等情況應在小區內顯著(zhù)位置公示兩次。第一次公示15日以上，在無(wú)異議的情況下再次公示。

（六）提前15天發(fā)布召開(kāi)業(yè)主大會(huì )公告

業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前15日，由籌備組將會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、內容等主要事項以書(shū)面形式向物業(yè)服務(wù)區域內全體業(yè)主公告，并同時(shí)告知街道辦事處、社區居民委員會(huì )。

公告內容包括：會(huì )議形式、會(huì )議日期、地點(diǎn)、提交會(huì )議審議的事項、會(huì )務(wù)常設聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話(huà)、投票點(diǎn)、其他需公告的事項。

（七）準備業(yè)主簽到冊、委托書(shū)、表決票、票箱，確定監票人、計票人、唱票人

委托書(shū)、表決票樣票應當在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )前于小區顯著(zhù)位置公示。

按照公告時(shí)間如期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，如因客觀(guān)原因需要更改時(shí)間召開(kāi)業(yè)主主大會(huì )會(huì )議或延長(cháng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)間的，應當提前以書(shū)面形式在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示。

（一）表決規則

按照《四川省物業(yè)管理條例》第十九條相關(guān)規定對業(yè)主共同決定事項進(jìn)行表決。采用集體討論形式?jīng)Q定事項的，由參加會(huì )議的業(yè)主或業(yè)主代表就業(yè)主大會(huì )會(huì )議需要決議的事項逐一進(jìn)行投票表決；采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式?jīng)Q定事項的,由籌備組會(huì )發(fā)放表決票，由業(yè)主投票表決。業(yè)主表決可以采用紙質(zhì)書(shū)面投票表決，也可以采用電子投票表決系統（目前省住建廳電子投票系統尚在開(kāi)發(fā)中，建議使用天府市民云）。

業(yè)主簽收書(shū)面表決票或者在投票表決期間登錄電子投票表決系統的，視為參與表決。業(yè)主參與表決，應當作出同意、不同意、棄權的意思表示，未作出意思表示的視為棄權。

（二）表決事項

1.制定業(yè)主大會(huì )議事規則；

2.制定管理規約；

3.選舉業(yè)主委員會(huì )；

4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

5.設立業(yè)主代表大會(huì )以及確定其職責；

6.有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

（三）發(fā)放表決票

業(yè)主領(lǐng)取業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票應當在業(yè)主簽到冊上簽字確認。

（四）回收表決票

籌備組將收回的業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行意見(jiàn)匯總或者票數統計，形成業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議。

（五）公開(kāi)驗票、唱票、計票

在投票結束后，籌備組應于采取公開(kāi)驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員或物業(yè)所在地街道辦事處、社區居民委員會(huì )（公證機構）的監督下，認真核對、計算票數，當場(chǎng)公布投票統計結果，并依據有關(guān)規定對投票結果的合法性、有效性以及決議的執行和處理等作出說(shuō)明。

形成決議、作出決定由唱票、計票和監票人作出記錄。監票、計票、唱票人員應當由非籌備組（包括委員候選人）的其他業(yè)主擔任。

（六）通報業(yè)主大會(huì )議事決定

籌備組應當在業(yè)主大會(huì )的決定作出之日起3日內以書(shū)面形式在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告業(yè)主大會(huì )決定，公示期為30日，接受業(yè)主的查詢(xún)和監督。

業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日起成立。

業(yè)主委員會(huì )應當自選舉之日起7日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選業(yè)主委員會(huì )主任和副主任，并對業(yè)委會(huì )委員進(jìn)行具體分工。

業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持相關(guān)材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案，備案資料齊備的，街道辦事處應當在收到備案材料15個(gè)工作日內日發(fā)出備案通知書(shū)，并抄送公安派出所、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門(mén)。

業(yè)主大會(huì )設立及其活動(dòng)

操作表格

（示范文本）

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