2011年8月，成都將全面啟動(dòng)農村集中居住區物業(yè)管理規范化建設，計劃用3年時(shí)間，按照規范化的“6大標準”，讓成都全市1700多個(gè)農村集中居住區的物業(yè)管理都能實(shí)現全面提升。
“隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，農村集中修建小區并引入物業(yè)管理是水到渠成的事。引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，實(shí)行規范化管理，讓農村生活社區化，這是新農村建設的需要，也是城鄉統籌的必然要求?！睒I(yè)內人士一針見(jiàn)血地指出，其實(shí)最終目的就是要讓農村百姓享受與城市百姓一樣的同質(zhì)化、均等化的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。
正確認識
農村物業(yè)管理率先“破冰”
多年的探索，讓成都市物管人意識到，物業(yè)管理是一道難題，但是只要正確認識，必能率先“破冰”。
“農村的物業(yè)管理矛盾多、關(guān)系錯綜復雜，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身?！背啥际谐青l房產(chǎn)管理局副局長(cháng)宋學(xué)明解釋道，“主管部門(mén)首先要改變認識，不僅要站在行業(yè)管理的高度，更要站在社會(huì )管理的高度來(lái)看待農村集中居住區的基層治理結構問(wèn)題，妥善處理好農村集中居住區內部的人際關(guān)系、社會(huì )關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系?！?/P>
成都的實(shí)踐也證明了這一點(diǎn)。成都從2006年提出城鄉一體化開(kāi)始就在積極推進(jìn)農村物業(yè)管理的建設問(wèn)題，但過(guò)去的做法是將城市的物業(yè)管理模式直接復制到農村，但通過(guò)幾年的實(shí)踐，發(fā)現農村物業(yè)管理有自己的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單地移植城市的物管制度存在諸多缺陷，也很難尋求到預想的效果。
對此，成都市城鄉房產(chǎn)管理局副局長(cháng)宋學(xué)明告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，“僅僅站在行業(yè)管理高度來(lái)看待物業(yè)管理問(wèn)題的市場(chǎng)很狹小，我們只有跳出已有的思維模式，跨越行業(yè)主管部門(mén)只管理物業(yè)服務(wù)事業(yè)、處理服務(wù)和被服務(wù)雙方的關(guān)系的局限，才能充分結合農村物管背景的特殊性，針對農民在居住方式、生活方式上的需求，提供相應的現代服務(wù)，真正引導農民改變幾千年來(lái)形成的生活習慣?！?/P>
據了解，成都自2008年頒布《成都市物業(yè)管理條例》以來(lái)，在實(shí)踐中不斷探索、總結，現在我們覺(jué)得我們終于探索出了農村物業(yè)管理的正確路徑。
在采訪(fǎng)中，宋學(xué)明興奮地告訴記者：“農村物業(yè)管理找到了開(kāi)啟農村社會(huì )穩定又一把重要鑰匙，農村物業(yè)管理發(fā)展的正確路徑：農村物業(yè)管理由于發(fā)展的特殊性，應該經(jīng)歷由低級向高級的發(fā)展過(guò)程，這是一個(gè)不可逾越的階段！”
談到要如何認識，成都市城鄉房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人說(shuō)，農村物業(yè)管理的初級階段主要是要解決無(wú)人管理的問(wèn)題。過(guò)去分散居住的時(shí)候無(wú)人管是自己的問(wèn)題，現在集中居住了無(wú)人管就是社會(huì )的問(wèn)題了。
目前農村物業(yè)管理推進(jìn)的主要的問(wèn)題還在于農民不接受管理，服務(wù)與被服務(wù)者的信息不對稱(chēng)。要在農村中樹(shù)立管理認識，讓農村集中區的農民了解到小區應該怎么管，誰(shuí)是小區管理的主體，主要是要堅定不移地沿著(zhù)規范化建設的方向推進(jìn)。
對此，今年成都市出臺了《成都市農村集中居住區物業(yè)管理規范化建設驗收評定指導意見(jiàn)》，標志著(zhù)成都農村物業(yè)管理在實(shí)現了有人管、全覆蓋的基礎上又邁上了新臺階。
探索之路
創(chuàng )新農村物業(yè)管理方式
為適應統籌城鄉發(fā)展的需要，成都在2007年首次將農村物業(yè)管理納入《成都物業(yè)管理條例》，在農民集中居住區聘請物業(yè)公司實(shí)行規范化管理。2008年1月，《成都市物業(yè)管理條例》正式實(shí)施，提出物業(yè)管理要延伸到鄉鎮的每個(gè)村落——城鄉統籌成為《條例》的最大亮點(diǎn)。
“探索城鄉社區、農村新型社區的物業(yè)管理模式，一直以來(lái)都是全國物業(yè)管理行業(yè)亟待解決的難題，這也成為了成都物業(yè)管理者的努力方向?！睆?008年起，成都在全國率先“破題”，市城鄉房管局勇于創(chuàng )新，印發(fā)了《農民集中居住區管理規約》，在全市各區(市)縣積極開(kāi)展農村集中居住區物業(yè)管理服務(wù)。
在幾年的探索和發(fā)展中，成都制定了農村物業(yè)管理實(shí)施辦法，逐步建立健全公共環(huán)境衛生、公共秩序、設施設備維護和糾紛調解等規章制度，同時(shí)大力宣傳引導住戶(hù)逐步增強“誰(shuí)享受，誰(shuí)負擔”的意識，積極探索出“共管”、“托管”、“自管”三種模式——包括村級組織行政服務(wù)管理、選聘專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理、居民自行管理等在內的多種物業(yè)管理方式，并不斷規范完善。
“共管”、“托管”、“自管”三種農村物管模式，在全國率先實(shí)現了農村物管全覆蓋。此舉不僅改善了農民居住環(huán)境，更增進(jìn)了基層民主，緩解了農民集中居住區管理難題，并為統籌城鄉其他配套改革兜底。
“共管”是以多方參與為基礎的規范服務(wù)，目前成都采取社區組織管理的點(diǎn)位共959個(gè)，約占農村集中居住區總量的55.56%；“托管”是以服務(wù)合同為基礎的委托服務(wù)，目前全市實(shí)行專(zhuān)業(yè)化公司管理的點(diǎn)位共338個(gè)，約占總數的19.58%；“自管”是以管理規約為基礎的自治服務(wù)，在全市實(shí)行住戶(hù)自行管理的點(diǎn)位共429個(gè)，約占總數的24.86%。
對此，成都市城鄉房產(chǎn)管理局副局長(cháng)宋學(xué)明頗有感觸地告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，探索城鄉社區、農村新型社區的物業(yè)管理模式，一直是全國物業(yè)管理行業(yè)亟待解決的難題。農村物業(yè)管理不能直接復制城市物業(yè)管理模式，應建立適應農村的物業(yè)管理體系，促進(jìn)和改善農村集中居住區基層治理結構，構建“文明、安全、整潔、有序”的農村生活環(huán)境。
提檔升級
農村物管駛入規范化道路
為了提高農村物業(yè)管理水平，近日，成都創(chuàng )新地提出了農村集中居住區(下稱(chēng)“農集區”)物業(yè)管理“規范化”的概念，并出臺了《規范化建設指導標準(試行)》(下稱(chēng)《標準》)，要求全市所有的農集區都需按照設立的6大標準來(lái)建設。
“在規范的道路上，成都農村物業(yè)管理會(huì )越走越好?！庇浾邚摹冻啥际修r村集中居住區物業(yè)管理規范化建設指導標準》中了解到，成都房管局建立六大體系規范農村物業(yè)管理，一是明確工作責任，建立管理體系；二是加強基層治理，制定管理規約；三是加強規范管理，健全規章制度；四是明確質(zhì)量標準，提升服務(wù)水平；五是加強治安防范，維護公共安全；六是建立評價(jià)機制，強化工作監督。
同時(shí)，成都物業(yè)管理部門(mén)為探索建立物業(yè)服務(wù)其他管理制度，鼓勵農集區內居民自行組建成立物業(yè)公司或在民政部門(mén)申請設立民辦企業(yè)單位，推行規范化物業(yè)管理。一是建立居民議事會(huì )、小區管委會(huì )等業(yè)主自治服務(wù)機構；二是符合設立業(yè)主大會(huì )條件的農集區(下稱(chēng)“小區”)，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )；三是建立規范化物業(yè)服務(wù)體系，理順物業(yè)管理主體和物業(yè)服務(wù)主體的關(guān)系；四是建立良好的工作配合機制；五是鄉(鎮)政府、街道辦事處將小區物業(yè)管理工作列入議事日程，加強監督和指導。
此外，對小區景觀(guān)維護、共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理及其專(zhuān)項維修資金歸集和使用。
據了解，農集區的物業(yè)管理如何達到“規范化”，出臺的《標準》中用6大項指標進(jìn)行衡量，包括了明確工作責任，建立管理體系；加強基層治理，制定管理規約；建立評價(jià)機制，強化工作監督；加強規范管理，健全規章制度；明確質(zhì)量標準，提升服務(wù)水平；加強治安防范，維護公共安全等。
業(yè)內人士稱(chēng)，隨著(zhù)農村集中居住區物業(yè)管理“規范化”建設的全面啟動(dòng)，標志著(zhù)成都市農村物業(yè)駛入了全新的發(fā)展的軌道，為全國提供了更多的經(jīng)驗和借鑒。
