昨日下午，省人大常委會(huì )組成人員對《四川省物業(yè)管理條例（草案）》進(jìn)行了分組審議，除了對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施的規定，還有其他值得關(guān)注的條款。而這些條款都是在一審稿中沒(méi)有出現或有所改動(dòng)的內容。對此，成都商報記者昨日采訪(fǎng)了二審稿的部分起草者，對二審稿的新增內容進(jìn)行詳細解讀。

關(guān)鍵詞 小區停車(chē)

車(chē)輛損壞 物管或無(wú)須擔責

草案內容：機動(dòng)車(chē)停放庫（位）在滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要的前提下有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人。車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

解讀

車(chē)輛停放 物管主要職責是維持秩序

愛(ài)車(chē)停在小區里被劃傷，該不該找物管公司索賠？草案二審稿起草者之一、省人大城環(huán)資委辦公室主任龔洳山說(shuō)，調研結果顯示，小區停車(chē)導致的糾紛是時(shí)下物管領(lǐng)域的一個(gè)普遍問(wèn)題，因為物管公司究竟該在其中承擔怎樣的責任并不明晰。根據二審稿傳達出的立法意圖，他解釋?zhuān)湍壳暗臉藴饰飿I(yè)服務(wù)合同而言，物管公司涉及車(chē)輛停放的職責主要是清掃和維持秩序，沒(méi)有看管義務(wù)，因此也不需要為車(chē)輛損壞或丟失負責。如果車(chē)主有更高的保管要求，需要與物管公司就此專(zhuān)門(mén)約定并另行付費。

“物管公司不是保安公司，無(wú)法起到維持治安的作用。”龔洳山表示，嚴格意義上講，物管行業(yè)屬于比較低端的服務(wù)業(yè)，能夠承擔的責任有限，一般情況下收取的物業(yè)服務(wù)費也無(wú)法支撐其聘請更多的人手照看小區內財產(chǎn)。也因如此，二審稿將物管公司的職責設定為共用設施運行維護、綠化環(huán)衛等，刪除了一審稿中的安全防范事項。

另外，一審稿曾規定空余車(chē)位外租最長(cháng)不超過(guò)6個(gè)月，但二審稿刪除了時(shí)間限定。“租期應該交給業(yè)主大會(huì )決定，合約簽訂也應該是契約化管理———如果大家都愿意外租久一點(diǎn)，政府最好不管。立法可以做程序性規定，但最好不做具體規定，以免限制業(yè)主自治。”龔洳山稱(chēng)。

律師點(diǎn)評

若要物管承擔保管義務(wù) 需明確委托

“車(chē)輛保管問(wèn)題在立法和司法界其實(shí)存在多年爭議，這次把物管公司的責任規定得更明確，顯然在遭遇糾紛或訴訟時(shí)會(huì )有更強的導向性。”泰和泰律師事務(wù)所律師羅丹丹贊同二審稿的規定，認為物管公司實(shí)際承擔的停車(chē)管理職責與法律意義上的“保管”仍有差距。

羅丹丹把小區停車(chē)分成兩類(lèi)情況，一是臨時(shí)停放，二是在業(yè)主自己購買(mǎi)的車(chē)位停車(chē)。“對前者而言，車(chē)主支付的實(shí)際上是場(chǎng)地租賃費。如果是購買(mǎi)車(chē)位，車(chē)主同樣需要支付一筆服務(wù)費用，服務(wù)的內容同樣不存在保管，而是對停車(chē)場(chǎng)共有部分和設施的管理、維護。”她解釋?zhuān)?SPAN lang=EN-US>“如果要物管公司承擔保管的義務(wù)，需要明確委托。”況且在她看來(lái)，法律上保管行為的成立往往意味著(zhù)轉移占有，也就是說(shuō)車(chē)鑰匙需要移交給物管公司，“不過(guò)現實(shí)中很少有這種情況。”

關(guān)鍵詞 物業(yè)費

物業(yè)費未結清 或禁止過(guò)戶(hù)房產(chǎn)

草案內容：業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納的，業(yè)委會(huì )應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照物業(yè)服務(wù)合同約定追收，并有權追究業(yè)主的違約責任。

房屋所有權發(fā)生轉移的，原房屋所有權人應當結清尚未交納的物業(yè)服務(wù)費等各項費用。原房屋所有權人未結清物業(yè)服務(wù)費等各項費用的，房屋所有權登記機關(guān)不得辦理房屋所有權轉移登記。

解讀

若條例施行 過(guò)戶(hù)須有物業(yè)費交費記錄

一位參與草案修改的省人大相關(guān)人士認為，物管條例主要調整的是業(yè)主和物管公司的關(guān)系，雙方的合法權益都應被立法保護。雖然賦予了物管公司催繳的權利，但實(shí)際操作中有些難度，由此爆發(fā)出不少矛盾。此次增加了未結清物業(yè)費禁止過(guò)戶(hù)房產(chǎn)的規定，相當于一項法律責任，意在約束此類(lèi)行為。“目前房管部門(mén)沒(méi)有相關(guān)的動(dòng)態(tài)信息收集體系，如果條例施行，我們要求（原房屋所有權人）在過(guò)戶(hù)時(shí)必須提供物業(yè)費的交費記錄，證明沒(méi)有拖欠。”

律師點(diǎn)評

這樣的干預沒(méi)有加重某一方的義務(wù)

羅丹丹認為， 一般來(lái)說(shuō)交易是否成立應該與物管費是否結清無(wú)關(guān)，也不應以此對過(guò)戶(hù)作限制。但從立法機關(guān)的意圖來(lái)看，在過(guò)戶(hù)環(huán)節插入行政干預是為了最大限度遏制拖欠物業(yè)費用的現象，她預計能夠形成良好的社會(huì )效應。“這樣的干預并沒(méi)有加重某一方的義務(wù)，也有利于業(yè)主妥善履行付費義務(wù)。”

關(guān)鍵詞 房屋維修

擬規定物業(yè)質(zhì)量保修金由房管部門(mén)代管

草案內容：建設單位應當按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)3%的比例向縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設立的物業(yè)保修金賬戶(hù)交存物業(yè)保修金。并在國家規定的物業(yè)質(zhì)量保修期限和保修范圍內，承擔物業(yè)的保修責任。

解讀

開(kāi)發(fā)商須一次性繳存保修金到專(zhuān)戶(hù)

有別于由業(yè)主交付的專(zhuān)項維修資金，物業(yè)質(zhì)量保修金相當于建設單位繳納的房屋質(zhì)量保證“押金”。若在保修期限內，出現房屋質(zhì)量問(wèn)題可動(dòng)用這筆資金修繕，缺額部分由建設單位負責補足，保修期結束后則會(huì )退還余額。

省人大城環(huán)資委副主任委員李純剛27日代表城環(huán)資委作會(huì )議報告時(shí)透露，一審和公眾反饋的意見(jiàn)顯示，施工方將質(zhì)量保修金交給了建設單位（即開(kāi)發(fā)商），但有些建設單位是項目公司，在項目完成、物業(yè)交付后，公司就注銷(xiāo)或是終結了，業(yè)主找不到建設單位來(lái)承擔保修責任。為此，二審稿將保修金的“保管方”明確規定給了縣（市、區）房產(chǎn)部門(mén)，要求開(kāi)發(fā)商必須在房屋所有權初始登記前將資金一次性繳存到指定專(zhuān)戶(hù)。若開(kāi)發(fā)商不履行保修義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)物管公司可向房管部門(mén)申請，經(jīng)核實(shí)后就可直接從保修金中列支開(kāi)支。