昨天起，廣州?業(yè)主開(kāi)始進(jìn)行聯(lián)署簽名上書(shū)全國人大常委會(huì )委員長(cháng)吳邦國，呼吁即將召開(kāi)的全國人大會(huì )議修改《物權法》（草案）第六章部分條款，以進(jìn)一步維護小區業(yè)主合法財產(chǎn)。?

??????建議書(shū)發(fā)出方廣州市業(yè)主委員會(huì )聯(lián)誼會(huì )籌委會(huì )認為，《物權法》（草案）第七稿不但沒(méi)有明確業(yè)主的共有權利，反而將開(kāi)發(fā)商侵害業(yè)主權利的行為合法化，并且取消了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體地位，這必將使社區矛盾更加激化。?

因此，建議書(shū)請求全國人大修改《物權法》（草案）第六章，明確建筑區劃內的建設用地使用權歸業(yè)主共有；業(yè)主大會(huì )可以經(jīng)民政部門(mén)登記注冊成為非贏(yíng)利性法人機構。?

??????據稱(chēng)，目前廣州已有近百家業(yè)主委員會(huì )和十多家業(yè)委會(huì )籌委會(huì )參與由北京?等業(yè)主發(fā)起的這一行動(dòng)?！段餀喾ā罚ú莅福⒖赡茉?月召開(kāi)的全國人大會(huì )上通過(guò)。?

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全國業(yè)主聯(lián)名上書(shū)廣州業(yè)主響應?

?????1月21日，北京部分業(yè)主委員會(huì )建議，運用《憲法》賦予公民的權利，各地業(yè)主聯(lián)署向全國人大提出要求，對《物權法》（草案）第六章業(yè)主的建筑物區分所有權相關(guān)條款應作出修改或規定，明確業(yè)主應有的權利。?

????廣州業(yè)主委員會(huì )聯(lián)誼會(huì )籌委會(huì )認為，《物權法》（草案）第七稿不但沒(méi)有明確業(yè)主的共有權利，反而將開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售、出租和附贈等方式侵害業(yè)主共有權利的行為以允許約定的方式予以合法化，并且取消了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體地位，這必將引起社區的更加動(dòng)蕩不安，導致矛盾更加激化。?

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????公共物業(yè)產(chǎn)權不清業(yè)主自治地位不明?

????廣州業(yè)主的建議書(shū)指出，《物權法》（草案）第六章關(guān)于業(yè)主的建筑物區分所有權的規定，部分條款侵害了廣大業(yè)主的應有權益。?

????目前，各地侵犯業(yè)主公共權益的現象非常普遍，主要表現在：公共物業(yè)產(chǎn)權不清，公共權益屢遭侵犯；利益集團凌駕于法律之上，小區配套公建房屋和設施如車(chē)庫、車(chē)位等以約定的方式被開(kāi)發(fā)商出售、出租、抵押，物業(yè)暴力此起彼伏；業(yè)主自治團體成立困難、獨立主體地位長(cháng)期不明；業(yè)主自治門(mén)檻太高，自治機制運作不暢。?

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建議修改第六章5條內容?

????建議說(shuō)，業(yè)主要求《物權法》第六章業(yè)主的建筑物區分所有權相關(guān)條款作如下修改和增加規定，明確業(yè)主應有的權利：?

一、區劃內建設用地使用權、設施歸業(yè)主共有?

?????1.第七十二條更改為：建筑區劃內的建設用地使用權歸業(yè)主共有并頒發(fā)建設用地使用權證，但依法屬于國有部分的除外。建設單位應將建設用地使用權證、建筑區劃內所有建筑物及其附屬設施的規劃和竣工驗收圖紙等資料移交給業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。?

????[說(shuō)明]《物權法》（草案）開(kāi)始幾稿規定了這些，后來(lái)在審議過(guò)程中被逐步取消，使得住宅小區內的產(chǎn)權邊界變得模糊不清，業(yè)主共有的建設用地使用權被開(kāi)發(fā)商侵占，隨意更改規劃、拒不移交相關(guān)資料的現象十分突出。?

???????2.第七十三條更改為：建筑區劃內規劃標準配套公建的車(chē)庫、車(chē)位、會(huì )所、物業(yè)管理用房、人防工程用房、托幼園所、衛生站、綜合便民店、居委會(huì )辦公用房、綜合服務(wù)站、自行車(chē)存車(chē)處、道路、綠地等業(yè)主專(zhuān)有部分以外的公共服務(wù)房屋和設施、場(chǎng)地歸業(yè)主共有，不得銷(xiāo)售或贈送給特定人。?

????3.建筑區劃內規劃標準配套公建的水、電、氣、熱等基本公共服務(wù)設施設備歸業(yè)主共有，不得銷(xiāo)售或贈送給特定人，但依法屬于國有部分的除外。?

修改理由?

一、“約定方式”給開(kāi)發(fā)商借口侵占公共物業(yè)，形成壟斷?

???廣州業(yè)主委員會(huì )聯(lián)誼會(huì )籌委會(huì )認為，業(yè)主生活所必需配套的公共房屋和設施，如果以約定優(yōu)先原則確定其產(chǎn)權歸屬，允許歸特定人專(zhuān)有，只不過(guò)是給了開(kāi)發(fā)商等侵占公共物業(yè)一個(gè)“更適當”的借口而已。?

???業(yè)主生活所必需配套的水、電、氣、熱等基本公共服務(wù)設施設備，如果允許歸特定人專(zhuān)有，將變成事實(shí)上的壟斷，從而破壞市場(chǎng)秩序，影響業(yè)主的安定團結，這些問(wèn)題已經(jīng)被此起彼伏的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的停電停水事件所證實(shí)。?

二、業(yè)主大會(huì )可注冊成為法人機構，可提起訴訟?

?????4.第七十四條更改為：業(yè)主可以按建筑物設立業(yè)主大會(huì )，同時(shí)可以按建筑區劃內所有建筑物設立聯(lián)合的業(yè)主大會(huì )，業(yè)主可以選舉業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主大會(huì )負責并報告工作。經(jīng)半數以上業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì )可以經(jīng)民政部門(mén)登記注冊成為非贏(yíng)利性法人機構。?

???[說(shuō)明]允許按建筑物設立業(yè)主委員會(huì )，將方便業(yè)主管理建筑物，同時(shí)又方便業(yè)主通過(guò)建筑區劃內業(yè)主委員會(huì )之間的合作來(lái)管理樓宇外的共有部分。業(yè)主大會(huì )可以注冊為法人機構將極大地保護業(yè)主的共有權益。?

?????5.第七十九條增加規定：業(yè)主大會(huì )可以為維護共有財產(chǎn)之目的設立物業(yè)維護費公共賬戶(hù)，業(yè)主應按業(yè)主大會(huì )的決定繳納物業(yè)維護費用，公共賬戶(hù)由業(yè)主委員會(huì )負責管理，資金的支出預決算由業(yè)主大會(huì )審批。?

????[說(shuō)明]業(yè)主大會(huì )設立物業(yè)維護費公共賬戶(hù)將理順業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，回歸物業(yè)管理的本來(lái)面目。?

?????6.第八十二條增加規定：業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )可以代表業(yè)主對侵害業(yè)主共同權益的行為提起訴訟，同時(shí)公告全體業(yè)主，業(yè)主也可以以自己名義對侵害業(yè)主共同權益的行為提起訴訟。?

[說(shuō)明]允許業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主對侵害業(yè)主共同權益的行為提起訴訟，將極大地保護業(yè)主的利益，遏制開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司對業(yè)主權益的侵害，從而減少糾紛，為創(chuàng )建和諧社區打下扎實(shí)的基礎。?

???7.增加規定：《物權法》（草案）生效前關(guān)于建筑區劃內的公共設施、設備、場(chǎng)地等的歸屬存在爭議尚未達成一致的，適用《物權法》（草案）的規定。?

[說(shuō)明]明確《物權法》（草案）生效前的有關(guān)產(chǎn)權糾紛問(wèn)題。?

???律師評點(diǎn)?

《物權法》(草案)從來(lái)沒(méi)有承認業(yè)委會(huì )訴訟資格?

“《物權法》（草案）從來(lái)就沒(méi)有承認業(yè)委會(huì )有訴訟資格！”針對倡議書(shū)中，業(yè)主提出的“《物權法》（草案）取消了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體地位”的說(shuō)法，律師許奮飛昨天更正說(shuō)。?

????許奮飛是廣州市律師委員會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任，有多年的物業(yè)管理案件從業(yè)經(jīng)驗。他認為，目前小區管理中有兩個(gè)問(wèn)題特別突出：一是業(yè)主大會(huì )成立難；二是業(yè)委會(huì )沒(méi)有訴訟資格。因此即使成立了業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )，業(yè)委會(huì )也不能代表業(yè)主大會(huì )去打官司。?

???許奮飛說(shuō)，在廣州物業(yè)管理實(shí)踐中，地下停車(chē)場(chǎng)，球場(chǎng)、游泳池等公共設施的使用引起大量糾紛，但現在《物權法》（草案）也沒(méi)有相關(guān)明確、完善的條款來(lái)規范。因此“現在的草案即使通過(guò)了，仍然會(huì )出現大量的物業(yè)管理糾紛?！?

人大代表應到基層傾聽(tīng)業(yè)主受損害經(jīng)歷?

???許奮飛用“非常激烈”一詞來(lái)形容《物權法》（草案）在立法過(guò)程中的各方利益斗爭，他說(shuō)這是其他法律所沒(méi)碰見(jiàn)過(guò)，只有這部法律才能用這個(gè)詞來(lái)形容。而建設方、物業(yè)管理機構都有自己的行業(yè)協(xié)會(huì )和政府主管部門(mén)，更容易影響立法。業(yè)主則沒(méi)有自己的團體可以將利益訴求反映到立法機構。?

???因此，許奮飛認為，現在業(yè)主通過(guò)上書(shū)全國人大這種理性的方式表達自己的意見(jiàn)，關(guān)注自己的利益，是一種令人欣喜的事情，這在之前的立法中是很少見(jiàn)的。也符合國際立法的趨勢。?

???許奮飛同時(shí)建議，人民代表大會(huì )的代表應該更多到基層收集意見(jiàn)，聽(tīng)聽(tīng)目前業(yè)主所經(jīng)歷的苦難，認識他們的權益被損害的程度。??

???當我今天上午打開(kāi)網(wǎng)絡(luò )，首先看到的就是以上這一則新聞，我心中是由衷的一喜，老實(shí)說(shuō)，我也是和許奮飛律師一樣的心情“非常激動(dòng)”的。過(guò)去的立法總是由全國人大某某立法小組草擬好后，交全國人大舉手表決通過(guò)，感覺(jué)無(wú)一不是一次性通過(guò)。就好象立法小組幾個(gè)人就代表全國人大代表的意愿，而非真正民意選舉產(chǎn)生的人大代表又好象代表了全國人民一樣，毫無(wú)疑義的一致舉手通過(guò)。每次看全國人大會(huì )上的舉手表決就仿佛自己的民意遭受到一次公開(kāi)慘暴的強奸樣的！現在，終于有越來(lái)越多的民眾敢于對立法小組閉門(mén)草擬出來(lái)的法律草案大聲說(shuō)“不！”了！敢干聯(lián)名上書(shū)全國人大反映真正的民意民聲了！

????的確，正如許奮飛律師所言：“人民代表大會(huì )的代表應該更多到基層收集意見(jiàn)，聽(tīng)聽(tīng)目前業(yè)主所經(jīng)歷的苦難，認識他們的權益被損害的程度?！敝挥羞@樣起草出來(lái)的法律才能真正代表民愿，才能真正體現人民當家作主的社會(huì )主義制度的優(yōu)越性！

?????對此，我們無(wú)論是作為物業(yè)管理者還是業(yè)主（其實(shí)我們每一個(gè)人又何償不是一個(gè)業(yè)主呢？），處在物權、物業(yè)激烈糾紛當中的一員，到底是應該為此而贊成還是反對？欣喜抑或保持沉默呢？我想，我是舉雙手贊成的，我是為此而感到欣喜的。為的是不再讓我們的法律條文成為模棱兩可任強權恣意決斷的借口！為的是不讓自己的物業(yè)成為發(fā)展商和物管任意侵占合法化！為的是不讓自己作為業(yè)主的意愿無(wú)處可訴！為的是不讓自己作為物業(yè)管理人員從此減輕承受來(lái)自開(kāi)發(fā)商的無(wú)端壓力！為的是自己在從事物業(yè)管理活動(dòng)中可以有法可依，減少被業(yè)主誤解而遭受隨意的指責甚至無(wú)理漫罵的機率！我想，只有在物權法里讓各方法律主體的責、權、利得到真正的明晰和明確，才能給我們的工作和生活帶來(lái)幫助，才能真正為維護和推動(dòng)社會(huì )的文明進(jìn)步作出有力的貢獻。