?? 近兩年來(lái)，全國各大城市的樓市火了，小區多了，一同多起來(lái)的還有小區物業(yè)收費糾紛。小區物業(yè)收費誰(shuí)說(shuō)了算？政府在小區物業(yè)管理中到底該扮演怎樣的角色？?

　　指導價(jià)難“指導”　

??? “試點(diǎn)小區”物業(yè)費糾紛頻發(fā)?

　　廣東省從２００４年開(kāi)始實(shí)行物業(yè)收費指導價(jià)，普通住宅物業(yè)費每平方米最高不超過(guò)１．９６元，但事實(shí)上，目前廣東省許多小區的物業(yè)收費都沒(méi)有按照政府指導價(jià)，廣州市目前至少有４０個(gè)樓盤(pán)的物業(yè)費在２元／平方米以上。?

　　廣州市番禺區麗江花園是一個(gè)擁有一萬(wàn)多名業(yè)主的小區，從１９９８年起經(jīng)廣州市物價(jià)局批準，成為“一費統繳”（即物業(yè)費、公攤費、代收代繳費等合并收?。┑奈飿I(yè)收費試點(diǎn)，物業(yè)按每平方米２.７元收費。２００５年１月１日起，廣東省開(kāi)始在物業(yè)收費中實(shí)行政府指導價(jià)，建議普通住宅的物業(yè)管理費每平方米不超過(guò)１．９６元。麗江花園業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司經(jīng)過(guò)約定，該小區２００５年－２００６年度的物業(yè)收費依然沿用以往的收費方式。但是，該小區１６名業(yè)主不同意，從２００５年１月１日起開(kāi)始拒交物業(yè)管理費。?

　　物業(yè)公司起訴了幾戶(hù)拖欠物業(yè)費的業(yè)主，但就在此案審理期間，番禺區物價(jià)局于２００６年５月下發(fā)了一紙“整改通知”，稱(chēng)麗江花園的“一費統繳”違反了政府指導價(jià)，要求整改。此舉一出，麗江花園的物業(yè)糾紛陡然升級，１０００多戶(hù)業(yè)主都加入了“拒交”行列。?

　　廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì )相關(guān)負責人認為，物業(yè)收費糾紛頻發(fā)，與物價(jià)部門(mén)制定的物業(yè)收費指導價(jià)不合理有關(guān)，簡(jiǎn)單化的指導價(jià)容易與市場(chǎng)脫節。長(cháng)期關(guān)注各類(lèi)物業(yè)糾紛案的中山大學(xué)法學(xué)院副教授張民安認為，政府指導價(jià)不是命令，不是強制執行的，是作為一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟的管理者，給物業(yè)公司和業(yè)主提供一個(gè)參考標準，為將來(lái)出現糾紛時(shí)法官處理案件提供一個(gè)衡量標準。政府在這里扮演的角色不應該是強制干預，即使干預，也要人性化一些，在具體干預之前與物業(yè)公司協(xié)商，避免引起更大的動(dòng)蕩。張民安強調，政府的規章制度首先是要考慮社會(huì )穩定，如果不能帶來(lái)社會(huì )穩定，還不如不要這個(gè)規章制度。?

　　“家務(wù)事”難管

?? 　物價(jià)部門(mén)角色不斷調整?

　　物業(yè)收費糾紛近兩年來(lái)一直呈上升趨勢，重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì )新聞發(fā)言人巫大德說(shuō)，他接觸到的物業(yè)管理糾紛幾乎都與收費有關(guān)，重慶市近兩年的物業(yè)管理糾紛中，有３０％都是物業(yè)收費糾紛。廣州市消費者協(xié)會(huì )近兩年的統計也表明，在該協(xié)會(huì )收到的各類(lèi)投訴中，有關(guān)物業(yè)管理的投訴一直位居前三名，其中絕大部分都涉及物業(yè)收費問(wèn)題。?

　　在物業(yè)收費糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，全國各地物價(jià)部門(mén)都面臨巨大的壓力，物價(jià)部門(mén)開(kāi)始調整自己的角色。２００５年１月１日，北京市建委和市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》和《北京市經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準》正式實(shí)施。新規規定，商品住宅物業(yè)服務(wù)收費由政府指導價(jià)改為市場(chǎng)調節價(jià)，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；而對于經(jīng)濟適用住房的物業(yè)費采取政府指導基準價(jià)格，標準為每平方米每月０．５５元，不得上浮。?

　　廣東省物價(jià)局最近也出臺了《關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》，該《通知》對實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費范圍進(jìn)行調整，只對業(yè)委會(huì )成立前的住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，其他住宅則實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)?！锻ㄖ穼⒂冢玻埃埃纺辏苍拢比掌饒绦?。廣東省建設廳房管處相關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)談到，該《通知》是根據物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與收費價(jià)格相對等的原則出臺的。?

　　專(zhuān)家評價(jià)說(shuō)，目前全國絕大部分城市在物業(yè)收費上都是“政府管得太多”，北京和廣東先行一步的舉措，明確了政府在物業(yè)管理中的職能定位，有利于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化進(jìn)程，將在一定程度上緩解物業(yè)收費糾紛頻發(fā)的局面。?

　　廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)張朝德認為，物業(yè)管理收費本應遵循市場(chǎng)經(jīng)濟的原則，但政府目前插手太多，給物業(yè)公司開(kāi)展工作帶來(lái)不便。例如麗江花園的“一費統繳”，本是業(yè)主和物業(yè)公司之間的“家務(wù)事”，雙方正在協(xié)商當中，番禺區物價(jià)局卻下發(fā)“整改通知”，導致“家務(wù)事”變得復雜起來(lái)。?

　　合理行使“指導權”

? 　讓物業(yè)收費更合理?

　　廣州市國土資源與房屋管理局相關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)談到，按照現行的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府盡量不要參與，不要干預，政府的職能定位應該是“指導”，而非“管理”。?

　　那么，政府的“指導權”究竟應該如何體現呢？專(zhuān)家們給出了以下建議：首先，定指導價(jià)不如公開(kāi)成本，住宅小區物業(yè)管理費的成本構成包括管理服務(wù)人員的工資福利，公共設施設備日常維護，以及綠化、清潔這８個(gè)方面，政府要公正調查和公布這些數據遠比制定指導價(jià)要容易。張朝德認為，政府應當取消物業(yè)收費的政府指導價(jià)，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，放手讓業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商。?

　　第二，政府要在小區成立業(yè)委會(huì )的過(guò)程中起到扶持作用，讓業(yè)委會(huì )真正成為代表大多數業(yè)主利益的，能夠與物業(yè)公司對等談判的積極力量。不少專(zhuān)家談到，目前許多小區都還沒(méi)有成立自己的業(yè)委會(huì )，有的小區業(yè)委會(huì )雖然成立了，但是松散無(wú)力，甚至被開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司所利用，這些都是很不正常的，政府不能放任不管，必須發(fā)揮“指導權”予以正確引導。?

　　另外，針對一些特殊情況，可以在一定范圍內保留物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)，但這個(gè)指導價(jià)的出臺必須是在充分調查研究的基礎之上。張民安副教授認為，政府出臺指導價(jià)之前，必須研究大量的樣本，充分核算成本與收益。否則，簡(jiǎn)單化的指導價(jià)與市場(chǎng)脫節，反而會(huì )誘發(fā)更多矛盾。

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