三權分立：物管困局里的變招
來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間：2006年11月30日
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三權分立，通常指的都是一些國家的政治制度。如今，面對小區治理中的種種矛盾和問(wèn)題，有人也開(kāi)始提出用“三權分立”的辦法來(lái)管理一個(gè)小區。但是，它行得通嗎？面對新的思路，有?
人開(kāi)始了大膽的嘗試，有人則提出了質(zhì)疑……
“今年會(huì )在杭州的一些小區搞一些試點(diǎn)工作，明年可能會(huì )在《杭州市物業(yè)管理條例》中進(jìn)行一些修改，增加這方面的內容?！焙贾菔薪ㄔO局物業(yè)管理方面的有關(guān)人士透露。
“這方面的內容”指的是在小區中推行“三權分立”的管理架構，增設一個(gè)對業(yè)主委員會(huì )工作進(jìn)行監督的機構——監事會(huì )?！皹I(yè)主委員會(huì )權力太大，現在很多矛盾都已經(jīng)出來(lái)了，權力均衡已經(jīng)勢在必行?！痹撊耸窟@樣說(shuō)道。
而在杭州的西子花園小區，從今年四月份已經(jīng)成立了監事會(huì )，有關(guān)部門(mén)正在考慮這樣的試點(diǎn)工作今后一段時(shí)間內在杭州幾個(gè)小區內展開(kāi)。
業(yè)主和業(yè)委會(huì )成了主要矛盾
最近，位于下城區的某小區發(fā)生了業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )之間的糾紛，下城區建設局物業(yè)管理處的工作人員去調解的時(shí)候，該小區的一些業(yè)主指著(zhù)業(yè)主委員會(huì )主任情緒激動(dòng)地沖著(zhù)工作人員大聲嚷嚷：“當初我又沒(méi)有選他，為什么讓他當了業(yè)主委員會(huì )主任??？”另有一些業(yè)主也說(shuō)道：“當初會(huì )都沒(méi)開(kāi)過(guò)，怎么業(yè)主委員會(huì )就出來(lái)了？”
業(yè)主的抱怨中反映的是目前各小區普遍存在的一些矛盾：業(yè)主委員會(huì )的公信力正在下降，小區里業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )的矛盾正在升級。
在最近一段時(shí)間里，各小區業(yè)主沖擊業(yè)主委員會(huì )會(huì )議、焚燒投票箱、毆打、謾罵業(yè)主委員會(huì )成員的情況時(shí)有發(fā)生?！耙酝^里的矛盾主要集中在業(yè)主和物管公司之間，這兩年從上訪(fǎng)、投訴以及我們去處理的一些情況來(lái)看，我們感到主要矛盾已經(jīng)轉變成了業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )之間的矛盾，而業(yè)主和物管公司的矛盾倒成了次要矛盾?！毕鲁菂^建設局物業(yè)管理處的有關(guān)人士表示。
該人士同時(shí)表示：“小區業(yè)委會(huì )公信力下降，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間矛盾不斷，從深層次上分析，是因為隨著(zhù)小區物業(yè)管理的發(fā)展，目前小區里的管理架構已經(jīng)嚴重不適應當前的情況，小區的決策權、執行權、監督權含糊不清，權力均衡已經(jīng)勢在必行?！?BR>
業(yè)委會(huì )公信力下降原因何在
事實(shí)上，業(yè)主委員會(huì )從成立之日起就必然帶有的公信力問(wèn)題。
業(yè)主委員會(huì )，是物業(yè)管理區域內，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，通過(guò)民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會(huì )的執行機構，按理說(shuō)，業(yè)主委員會(huì )的成員既然是每一個(gè)業(yè)主選出的，業(yè)主委員會(huì )自然應該得到全體業(yè)主的信任，然而在實(shí)際情況中，業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )成員的情況并不了解，有許多時(shí)候，這樣的選舉僅僅是走一個(gè)形式而已。
“你隨便走進(jìn)一個(gè)小區，問(wèn)他們這樣一個(gè)問(wèn)題，你們小區的業(yè)主委員會(huì )主任是誰(shuí)，我敢說(shuō)，十有八九人們會(huì )告訴你：不知道。試想，連業(yè)委會(huì )主任是誰(shuí)都不知道，你怎么讓業(yè)主去信任業(yè)主委員會(huì )呢？”
此外，一些小區業(yè)主委員會(huì )的工作也基本上處于不為人所知的情況?！坝行┎僮鞯帽容^好的小區，業(yè)主委員會(huì )每次都有一個(gè)工作情況的通報，但在大部分小區，業(yè)委會(huì )干了什么誰(shuí)都不知道，有時(shí)候業(yè)委會(huì )3月份便已作出的一個(gè)決定，要到12月份才公開(kāi)，也難怪業(yè)主們會(huì )有想法?！贝蜩F關(guān)社區干部施利民表示。
按照下城區建設局物業(yè)管理中心有關(guān)人士的看法，現在小區業(yè)委會(huì )公信力下降，最主要的原因是因為現在的業(yè)委會(huì )工作中出現了這樣幾個(gè)問(wèn)題——提議的盲目性，組織的松散性、責任的不明性，主觀(guān)的隨意性、權力的無(wú)限性。
提議的盲目性，主要是指業(yè)委會(huì )向業(yè)主大會(huì )提交有關(guān)提案時(shí)，盲目性較大，尤其是在選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)維修資金續籌等重大事項上，業(yè)委會(huì )動(dòng)不動(dòng)要炒物管公司的情況時(shí)有發(fā)生，這也導致廣大業(yè)主對業(yè)委會(huì )的意見(jiàn)較大。
組織的松散性，是因為當前業(yè)委會(huì )的組成人
員結構較為復雜，社會(huì )各個(gè)層面的人員均有可能成為委員。不同的工作經(jīng)歷、不同社會(huì )背景的人員一起議事，而議事規則又得不到有關(guān)國家強制力的保證實(shí)施，從而造成業(yè)委會(huì )議事難，運作難。
此外，業(yè)委會(huì )委員隨便就辭職可以說(shuō)已經(jīng)相當普遍。業(yè)委會(huì )的選舉有著(zhù)嚴密的法定程序，需要通過(guò)選舉辦法，醞釀推薦候選人，發(fā)放選票，大會(huì )表決等程序，但選舉產(chǎn)生后，業(yè)委會(huì )成員可以非常輕易地辭職，不需要履行任何審批手續，以致造成了組織的支離破碎。更有甚者，業(yè)委會(huì )集體辭職，造成業(yè)主委員會(huì )的整體癱瘓。
誰(shuí)助長(cháng)了業(yè)委會(huì )的權力
理論上業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)管理區域內的重大事項，只擁有提案權，并沒(méi)有決策權。然而現在業(yè)委會(huì )的權力正在蔓延，許多時(shí)候，業(yè)委會(huì )已經(jīng)部分或全部擁有了小區的決策權。
“現在大部分小區，業(yè)主參與投票的積極性都不高，廣大業(yè)主對物業(yè)管理的重大事件進(jìn)行表決時(shí)，往往是‘事先不關(guān)心，事后很熱情’。加上現在小區很多都是不投票就視作為默認，這樣業(yè)委會(huì )的一個(gè)提案，基本上都能獲得通過(guò)，這樣一來(lái)，業(yè)委會(huì )的權力就大了。事實(shí)上，許多業(yè)主委員會(huì )的提議已經(jīng)具有了一定的決策權，比如在選聘物管公司這一問(wèn)題上，業(yè)主委員會(huì )先進(jìn)行一通宣傳發(fā)動(dòng)，羅列種種改聘緣由，表面上看十分誘人，許多業(yè)主對情況也不了解，也不想去了解，看看跟自己切身相關(guān)的物管費沒(méi)什么變動(dòng)，也就聽(tīng)之任之?！毕鲁菂^建設局物業(yè)管理中心的有關(guān)人士表示。
因為業(yè)委會(huì )的權力擴大，也導致最近杭州一些小區出現了這樣一些拍案驚奇的怪事。
一位業(yè)主委員會(huì )的成員，將平日里吃喝應酬的一萬(wàn)塊錢(qián)餐飲發(fā)票拿到物管公司去報銷(xiāo)，物管公司也不敢得罪，生怕不給報銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )就炒了物管公司，于是忍氣吞聲地將這些發(fā)票報了，到了年關(guān)發(fā)現，自己那點(diǎn)微薄的收入，如果再攤上這一萬(wàn)塊錢(qián)賬面上就要虧損了，于是跳著(zhù)喊著(zhù)把這事捅到政府機關(guān)，這樣事情才暴露出來(lái)。
而在經(jīng)營(yíng)性用房的收入上，不少業(yè)委會(huì )將這筆款子打在業(yè)委會(huì )成員的私人賬號上，甚至在經(jīng)營(yíng)性用房的收入上對外包宣稱(chēng)一個(gè)價(jià)，自己從中漁利；更有甚者，業(yè)委會(huì )成員把家庭成員安排到物管公司里任職，甚至叫物管公司來(lái)免費為自己裝修房屋等。
于是，原先只有做事、沒(méi)有工資的業(yè)委會(huì )因為權力的膨脹在某些人眼里成了一個(gè)香餑餑，在杭州的一個(gè)小區，某業(yè)主為了當選業(yè)主委員會(huì )成員，以錢(qián)來(lái)賄賂部分業(yè)主，“他給那些大伯大媽一人兩塊錢(qián)，讓他們選他當業(yè)主委員會(huì )主任，那些大伯大媽想想反正也就是選票上面畫(huà)個(gè)圈，能拿兩塊錢(qián)也好的，這些事情我們雖然沒(méi)證據，但該小區的業(yè)主已經(jīng)有不少人把情況反映到我們這里，而我們也了解到一個(gè)情況，該業(yè)主上任后，極力促成了一家物管公司的入駐，該物管公司的老總與這位業(yè)主私交頗深，雖然也沒(méi)有證據證明該業(yè)主收了物管公司的錢(qián)，但種種跡象顯然讓業(yè)主要對業(yè)主委員會(huì )的公信力打上一個(gè)問(wèn)號?！毕鲁菂^建設局物業(yè)管理處的有關(guān)人士表示。
在這樣的背景下，三權分立的設想作為一種在目前階段下對業(yè)委會(huì )權力進(jìn)行約束的手段也呼之欲出了。
誰(shuí)來(lái)監督業(yè)委會(huì )
需要指出的是，小區管理中“三權分立”的思想在近幾年的物業(yè)管理學(xué)術(shù)刊物上已是屢見(jiàn)不鮮，北京物業(yè)管理的專(zhuān)家北野曾經(jīng)多次撰文呼吁在小區里設立決策權、執行權、監督權三權分立的機構來(lái)管理一個(gè)小區。
杭州下城區建設局物業(yè)管理處的有關(guān)人士從理論上分析這一問(wèn)題時(shí)這樣說(shuō)道：
在《物業(yè)管理條例》中，我們已經(jīng)看到了三個(gè)權力：業(yè)主因物權而有原始管理主權，業(yè)主委員會(huì )因業(yè)主大會(huì )委托而有委托管理權，物業(yè)管理企業(yè)因合同而有約定管理權。
然而物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)是日常性的，業(yè)主委員會(huì )管理物業(yè)管理企業(yè)是日常性的，業(yè)主大會(huì )監督業(yè)主委員會(huì )不是日常性的。
也正因為業(yè)主大會(huì )監督業(yè)主委員會(huì )的非日常性，業(yè)主委員會(huì )權力容易失控。失控的原因還有監督反饋渠道單一，業(yè)主大會(huì )管理動(dòng)作十分滯后，天長(cháng)日久易失真。當漏洞產(chǎn)生而且擴大時(shí)，由于業(yè)主大會(huì )工作的非日常性和反饋渠道單一，不能做到日常性兼聽(tīng)，有不可避免的巨大財產(chǎn)損失危險。
在目前的小區內，因為有這樣的缺陷，所以在監督業(yè)委會(huì )的工作中必須有一個(gè)常設機構。
三權分立的思想適時(shí)而出。
三權分立的思想看起來(lái)很能解決一些問(wèn)題，但實(shí)施起來(lái)又會(huì )如何呢？今年，杭州西子花園在杭州第一個(gè)成立了監事會(huì )，邁出了嘗試之路。
我為什么要成立監事會(huì )
“我是總結了西子花園前兩屆業(yè)主委員會(huì )的工作以后才在我們小區里設置一個(gè)監事會(huì )的?！蔽髯踊▓@業(yè)主委員會(huì )主任孫一寧深有感觸地說(shuō)?！拔覀冞@個(gè)小區一直以來(lái)矛盾不斷，上兩屆業(yè)主委員會(huì )的工作讓小區的業(yè)主非常不滿(mǎn)意。業(yè)主和業(yè)委會(huì )之間、物管公司之間的沖突不斷升級?！?BR>
據悉，2003年，西子花園業(yè)主委員會(huì )換屆，新的班子為了找物管公司決定公開(kāi)招投標，設立了一個(gè)由11人組成的招投標小組，該小組選擇了一家物管公司，但業(yè)主委員會(huì )卻不同意，他們把該招投標小組撤掉，7個(gè)成員自己搞個(gè)表決，最后選擇了另一家物管公司。
“當時(shí)業(yè)主們意見(jiàn)很大，因為大家總覺(jué)得這里面好像有點(diǎn)‘花頭’，是不是業(yè)委會(huì )可以撈到什么好處。另外，選擇物管公司的事，業(yè)主委員會(huì )也沒(méi)有決定權，它只能提出一個(gè)方案，由業(yè)主大會(huì )來(lái)表決通過(guò)，業(yè)委會(huì )這樣的做法顯然是越權行為。而這家物管公司進(jìn)駐小區以后，也沒(méi)有管好小區，經(jīng)常向業(yè)主收取各種費用，這樣就更加使得業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間矛盾升級?！睂O一寧表示。
2006年，由于業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間的裂痕已經(jīng)無(wú)法彌補，不斷有人上訪(fǎng)告狀，業(yè)委會(huì )在小區里也沒(méi)有什么威信，西子花園的業(yè)委會(huì )再次改選，成立了第三屆業(yè)委會(huì )。孫一寧就是新一屆業(yè)委會(huì )的主任。
“我就在想，為什么以前那些業(yè)委會(huì )的工作搞不好？我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題要從目前小區的管理模式上去研究，根據物業(yè)管理的法律法規，業(yè)主委員會(huì )在小區里的工作既不是黨領(lǐng)導下的民主集中制，也不是股份公司的總經(jīng)理負責制。目前小區的管理模式中，最關(guān)鍵的核心就是民主，而要做到民主，一是要有一套程序的保障，另一點(diǎn)是要有充分的參與度。盡可能地讓更多的業(yè)主能夠參與其中?！睂O一寧表示。
于是，西子花園新的業(yè)主委員會(huì )成立后不久，又聘請了12位小區里的常住老人設立了監事會(huì )。
三權分立也有擔憂(yōu)
不過(guò)，面對三權分立，反對聲同樣很多。有一種聲音認為，多個(gè)監事會(huì )未必能夠解決所有的問(wèn)題，很有可能還會(huì )弄出反效果，多了監事會(huì )多出一系列的問(wèn)題?！霸刃^也就是這幾種矛盾，業(yè)主跟業(yè)主委員會(huì )的、業(yè)委會(huì )跟物管公司的、物管公司跟業(yè)主的，現在好了，多了一個(gè)監事會(huì )，結果又牽扯出一大堆的矛盾，業(yè)委會(huì )跟監事會(huì )的、監事會(huì )跟業(yè)主的，到時(shí)候整個(gè)小區還不亂成一團？”金都物管的總經(jīng)理陳堅表示。
此外，也有不少人持反對意見(jiàn)，其中有一種聲音比較有代表性：“監事會(huì )來(lái)監督業(yè)委會(huì )，那誰(shuí)來(lái)監督監事會(huì )？”有一些人也認為，不宜在各個(gè)小區成立監事會(huì )，“因為有些小區業(yè)主和業(yè)委會(huì )之間的關(guān)系比較順暢，如果這時(shí)候去插個(gè)監事會(huì )，那就是沒(méi)事添亂，各個(gè)小區都要視具體情況而定?！贝蜩F關(guān)社區的社區書(shū)記施利民表示。
“其實(shí)從國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》來(lái)看，每個(gè)業(yè)主都可以監督業(yè)主委員會(huì )的工作，而且可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，所以還是根據法定的程序，由業(yè)主來(lái)行使對業(yè)委會(huì )工作監督的權利，發(fā)現問(wèn)題，召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主代表大會(huì )?，F在搞出個(gè)監事會(huì )，在各種法律法規中都沒(méi)有這樣的機構，名不正言不順，到底能不能真正行使這個(gè)監督權就要打上一個(gè)問(wèn)好?！标悎员硎?。
“確實(shí)存在著(zhù)這樣的問(wèn)題?！毕鲁菂^建設局物業(yè)管理處的有關(guān)人士表示，“我們也很擔心，很有可能在監事會(huì )真正行使監督權的時(shí)候，業(yè)委會(huì )就會(huì )甩出一句話(huà)，你們是非法組織，從來(lái)沒(méi)有哪一部法律法規中有所謂的監事會(huì )這樣的組織存在，你們組織都不合法，怎么來(lái)管我們？因此，如果今后要推廣小區的‘三權分立’制度，一定要過(guò)這道坎，要給這個(gè)監事會(huì )一個(gè)合法的地位?！?BR>
按照目前相關(guān)政府部門(mén)的設想，在一些推廣管理“三權分力”的小區，可以在制定《業(yè)主公約》的時(shí)候就把“成立監事會(huì )來(lái)監管業(yè)委會(huì )工作”這樣的內容寫(xiě)進(jìn)《業(yè)主公約》中。這樣的做法雖然多少賦予了監事會(huì )一點(diǎn)“合法”的色彩，但真的要發(fā)揮監事會(huì )的作用，恐怕還需要在各項法律法規中得到相應的完善。
一個(gè)并不正式的監事會(huì )
西子花園成立了監事會(huì )，是想進(jìn)一步擴大民主議事的圈子，監事會(huì )的成員主要是那些關(guān)心小區管理事務(wù)“非小區業(yè)主”，這些“非小區業(yè)主”指的是他們并不是房屋的所有權人，但卻是住在該小區里，是房屋的使用人，他們可能是業(yè)主的親人、親戚，也可能是租住在此小區的人。
“這些人年紀比較大，對小區事務(wù)非常熱心，而且在小區里還有一定的號召力，如果他們是小區業(yè)主，也可以當選業(yè)委會(huì )成員?！睂O一寧表示。
監事會(huì )主要做兩件事，一件是監督業(yè)主委員會(huì )的工作，“我們想通過(guò)這樣的方式讓業(yè)主委員會(huì )的工作更加透明一些，做事只要透明，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間的矛盾是完全可以避免的?！睂O一寧說(shuō)道，“當然到目前為止，監事會(huì )對業(yè)委會(huì )的監督還是比較表面的，因為涉及財務(wù)這一方面，比如經(jīng)營(yíng)性用房的收入，我們以一年5萬(wàn)元的價(jià)格承包給了物管公司，這是非常清晰透明的。所以監事會(huì )的監督工作主要是指出席業(yè)委會(huì )的會(huì )議，了解目前業(yè)委會(huì )的一些工作?！?BR>
此外，監事會(huì )還有一項工作是議事，由于這些老同志平時(shí)經(jīng)常在小區轉悠，因此對于小區的事務(wù)比較熟悉，業(yè)主的一些想法和呼聲可以通過(guò)監事會(huì )傳達到業(yè)委會(huì )這邊，而業(yè)委會(huì )提出的、由業(yè)主大會(huì )通過(guò)的提案有時(shí)候也需要監事會(huì )成員去做工作?！拔覀儤I(yè)委會(huì )有許多成員平時(shí)都是有工作的，而監事會(huì )的這些老同志基本上都退休在家，他們完全可以為業(yè)委會(huì )做許多工作?！?BR>
至今，監事會(huì )已經(jīng)運作了半年左右，其間，在監事會(huì )的協(xié)助下，業(yè)委會(huì )做了不少讓人稱(chēng)道的好事情，最明顯的是人車(chē)分流一事?！白鳛橐粋€(gè)老小區，想要進(jìn)行人車(chē)分流，自然會(huì )受到多種阻力，甚至有一次，業(yè)主居然把保安給打了。即使在業(yè)委會(huì )成員里，也出現了不同的聲音，后來(lái)靠監事會(huì )的老同志們，不厭其煩地去做有車(chē)業(yè)主的思想工作，并做好小區車(chē)位與業(yè)主間的配對（西子花園里有不少房子用于開(kāi)公司，白天需要停車(chē)，晚上不停，而業(yè)主則多是需要晚上停車(chē)，配好對可以提高車(chē)位的利用率），前后花了半個(gè)多月時(shí)間，總算做通了工作?，F在，小區人車(chē)分流后，整個(gè)小區的秩序都得到了大大改善，”孫一寧說(shuō)。
不過(guò)，專(zhuān)家們指出，西子花園的監事會(huì )并不是真正意義上的一個(gè)脫離于業(yè)委會(huì )的組織，它的成員是業(yè)委會(huì )聘請的，它在工作中其實(shí)做了許多業(yè)委會(huì )的事情，比如監督物管公司的工作，說(shuō)服業(yè)主來(lái)履行業(yè)主大會(huì )的決議，孫一寧也始終強調，監事會(huì )并不是一個(gè)獨立的組織。
從某種角度上說(shuō)，西子花園的監事會(huì )只可以看作是業(yè)委會(huì )的一個(gè)“常務(wù)擴大會(huì )議”，監事會(huì )只能在小區里“參政議政”，而并不能完全起到監督的作用。
標準化的北京模式
從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，北京海淀區上地西里小區提供的是一個(gè)更為標準的小區管理“三權分立”模板。
2005年新年伊始，上地西里業(yè)主大會(huì )通過(guò)了《上地西里業(yè)主公約》、《上地西里業(yè)主大會(huì )議事規則》、《上地西里業(yè)主大會(huì )投票和機構選舉辦法》等等社區制度規范，同時(shí)選舉產(chǎn)生了業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )委員和業(yè)主監事會(huì )監事。2005年1月8日，上地西里社區業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )及業(yè)主監事會(huì )正式宣告成立。其框架為：業(yè)主大會(huì )——業(yè)主代表大會(huì )——業(yè)主委員會(huì )——業(yè)主監事會(huì )。目前，各機構的構成是：業(yè)主代表大會(huì )12人，業(yè)主委員會(huì )9人，業(yè)主監事會(huì )3人。
業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主監事會(huì )及業(yè)主委員會(huì )都是相互獨立的機構，三個(gè)機構的人員不得相互兼任。業(yè)主代表大會(huì )只有決策權，沒(méi)有執行權，這就賦予了它在整個(gè)社區事務(wù)中的權威及超脫地位，它不卷入具體的執行爭議，但又能對爭議作出判斷和裁決。業(yè)主監事會(huì )只有監督的職責，而沒(méi)有決策和執行的權力，這也保證了它除了監督之外，并不卷入各種決策和執行的紛爭。業(yè)主監事會(huì )的存在，時(shí)時(shí)告訴業(yè)主委員會(huì )委員及業(yè)主代表，必須按規則辦事。而對于業(yè)主委員會(huì )，它徹底擺脫了以往集變相決策和執行、裁判員和運動(dòng)員于一身的尷尬狀態(tài)，專(zhuān)注于全社區事務(wù)的執行工作。即使工作中存在爭議，業(yè)主委員會(huì )也有公開(kāi)辯解的場(chǎng)合和程序，避免了謠言四起。
自從上地西里小區“三權分立”架構搭建以后，該小區的管理工作到目前為止情況良好。?
