發(fā)改辦價(jià)格[2006]2405號

國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于征求
對《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）》
（征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn)的函

各省、自治區、直轄市及計劃單列市、副省級省會(huì )城市發(fā)展改革委、物價(jià)局：
??? 為提高政府定價(jià)的科學(xué)性和合理性，根據《政府制定價(jià)格成本監審辦法》（國家發(fā)展改革委42號令）的規定，我們起草了《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）》（征求意見(jiàn)稿）?，F印發(fā)你們，請認真研究提出修改意見(jiàn)，于11月30日前將修改意見(jiàn)報送我委（價(jià)格司），同時(shí)將意見(jiàn)的電子文檔發(fā)送至我委價(jià)格司電子郵箱(gjjw0069@mx.cei.gov.cn或chengbenchu@npcs.gov.cn)。本通知附件電子文檔請在國家發(fā)展改革委門(mén)戶(hù)網(wǎng)站(www.ndrc.gov.cn)和全國成本調查網(wǎng)（www.npcs.gov.cn）下載。
??? 聯(lián)系人：萬(wàn)勁松　

??? 附件：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）（征求意見(jiàn)稿）

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附：

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）
（征求意見(jiàn)稿）

??? 第一條?為規范政府價(jià)格主管部門(mén)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審行為，提高政府制定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的科學(xué)性、合理性，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《政府制定價(jià)格成本監審辦法》等法律、規章和有關(guān)規定，制定本辦法。
??? 第二條?本辦法適用于政府價(jià)格主管部門(mén)制定實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費時(shí)，對提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者實(shí)施定價(jià)成本監審的行為。
??? 第三條?本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對所服務(wù)小區的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序等的活動(dòng)。
??? 第四條?物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核應當遵循下列主要原則：
??? （一）合法性原則。計入定價(jià)成本的費用應當符合《中華人民共和國會(huì )計法》等有關(guān)法律、行政法規和財務(wù)會(huì )計制度的規定。
??? （二）合理性原則。影響定價(jià)成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或社會(huì )公允水平。
??? （三）相關(guān)性原則。計入物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的費用，需為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。
??? （四）權責發(fā)生制原則。本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期成本；不屬于本期成本應負擔的費用，即使款項已經(jīng)支付，也不得計入本期成本。
??? 第五條?物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應當以經(jīng)會(huì )計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會(huì )計報告以及審核無(wú)誤、手續齊備的原始憑證及賬冊為基礎，做到真實(shí)、準確、完整、合理。
??? 新投入使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者如不能提供上述資料，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本應以審查批準的前期物業(yè)管理方案為基礎、按照本辦法規定的成本項目、參照其他物業(yè)服務(wù)平均合理的費用支出水平測算確定。
??? 第六條?物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費、經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用等組成。
??? 第七條?管理人員費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者按規定發(fā)放給在物業(yè)服務(wù)小區從事管理工作的人員工資及按規定提取的福利費、繳納的各項社會(huì )保障費。本辦法所稱(chēng)社會(huì )保障費，是指根據國家有關(guān)制度規定應當繳納的養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等。
??? 第八條?物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行及維護費，指為保障物業(yè)管理區域內消防、排污、監控、道路、照明等共用部位的正常運轉、維護保養所需的日常運行費用和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利、社會(huì )保障費等，不包括保修期內的維修費、應由物業(yè)維修專(zhuān)項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
??? 第九條?綠化養護費，指管理、養護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利、社會(huì )保障費等。不包括開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的種苗種植費和前期維護費。
??? 第十條?清潔衛生費，指公共區域衛生打掃、經(jīng)常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛所需費用和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利、社會(huì )保障費等。
??? 第十一條?秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安服裝費和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利、社會(huì )保障費等。
??? 第十二條?物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者為小區辦理物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
??? 第十三條?電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發(fā)生的電費等日常運行、維修費和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利費、社會(huì )保障費等，不包括保修期內的維修費以及應由物業(yè)維修專(zhuān)項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
??? 第十四條?辦公費，指物業(yè)管理企業(yè)為維護服務(wù)小區正常的物業(yè)管理活動(dòng)而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書(shū)報費、管 理費分攤、財務(wù)費用等其它費用。
??? 管理費分攤，指上級物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者分攤的管理費用。
??? 第十五條?固定資產(chǎn)折舊費，指按規定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區內、由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過(guò)兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)。
??? 第十六條?經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用，指按規定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意由物業(yè)服務(wù)費開(kāi)支的費用。
??? 第十七條?物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項目按本辦法第十八條至第二十六條規定的方法和標準審核。
??? 第十八條?物業(yè)服務(wù)小區服務(wù)的從業(yè)人員指直接從事物業(yè)管理小區服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人員，包括：在崗職工（含合同制職工）、臨時(shí)工及其他聘用、留用的人員。
??? 各項人員數指標均按年平均數確認。人員數量應符合國家規定的定員標準，實(shí)際人員數量超過(guò)定員標準上限的，按定員標準上限核定；實(shí)際人員數量低于定員標準下限的，按定員標準的下限核定。
??? 第十九條?人均工資原則上據實(shí)核定，但最高不能超過(guò)當地行業(yè)職工平均工資；當地行業(yè)職工平均工資按統計部門(mén)公布的數據確定，最高不得超過(guò)當地社會(huì )平均職工工資的1.2倍。人員工資總額按照核定的人員數量和人均工資核定。
??? 第二十條　社會(huì )保障費計提基數按照核定的相應工資水平確定，計提比例按當地政府規定比例確定。職工福利費按核定的工資總額14%計提。醫療保險費用已在職工福利費中列支的，不得在社會(huì )保障費中重復計算；其他應由職工福利費列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復計算。
??? 第二十一條?產(chǎn)權屬業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用固定資產(chǎn)不計提折舊;閑置超過(guò)9個(gè)月的固定資產(chǎn)，不計提折舊；固定資產(chǎn)提足折舊后，不論是否繼續使用，均不得再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不能補提折舊。
??? 固定資產(chǎn)折舊原則上按照監審核定的固定資產(chǎn)原值和財務(wù)制度規定的分類(lèi)折舊年限中值核算。重要固定資產(chǎn)實(shí)際可使用年限超過(guò)財務(wù)制度規定的分類(lèi)折舊年限上限10年以上的，價(jià)格主管部門(mén)可按照保護消費者利益和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的原則合理確定其折舊年限。
??? 第二十二條?利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。未進(jìn)入專(zhuān)項維修資金部分應從物業(yè)服務(wù)成本中抵扣。
??? 第二十三條?針對特定物業(yè)安裝設備、提供服務(wù)等發(fā)生的費用，應分別單獨核算，并由特定物業(yè)業(yè)主承擔。
??? 第二十四條?物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者對某些專(zhuān)業(yè)知識或專(zhuān)業(yè)技能較強的公共性服務(wù)內容采用承包形式外包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按簽訂的服務(wù)承包合同所確定的承包金額核定。
??? 第二十五條?管理費分攤原則：從事物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)小區的物業(yè)服務(wù)計費面積或按應收物業(yè)服務(wù)費加權分攤；物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，則按實(shí)現收入所占比重分攤。
??? 第二十六條?物業(yè)服務(wù)單位成本，根據物業(yè)管理面積按不同物業(yè)類(lèi)型分別核算。
??? 第二十七條?本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規定審核，原則上據實(shí)核定，但應符合一定范圍內社會(huì )公允的平均水平。
??? 第二十八條?物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)指標。
??? （一）服務(wù)小區示范等級，指政府主管部門(mén)組織評定的示范優(yōu)秀小區稱(chēng)號。
??? （二）服務(wù)小區綠化率，指小區綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：
服務(wù)小區綠化率=小區綠化面積÷小區占地面積×100%
??? （三）服務(wù)小區入住率，指小區已入住戶(hù)數占其總戶(hù)數的比率，計算公式為：
服務(wù)小區入住率=小區已入住戶(hù)數÷小區總戶(hù)數×100%
??? （四）服務(wù)小區物業(yè)管理面積，指應收取小區物業(yè)服務(wù)費的計費建筑面積。
??? （五）物業(yè)管理用房面積，指用于物業(yè)管理小區的物業(yè)管理用房面積，不包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房面積。
??? （六）物業(yè)服務(wù)費收繳率=實(shí)收物業(yè)服務(wù)費÷應收物業(yè)服務(wù)費×100%
??? （七）服務(wù)小區公共配套設施項目，指物業(yè)管理小區內設置的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、閱覽室、活動(dòng)室、幼兒園等硬件配套設施設備。
??? 第二十九?本辦法由國家發(fā)展和改革委員會(huì )解釋。
??? 第三十條?本辦法自2007年　月　日起施行。

??? 附件：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審表

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國家發(fā)展和改革委員會(huì )辦公廳
二○○六年十月二十四日

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主題詞：物業(yè)服務(wù)　成本　監審　意見(jiàn)　函