1998年，省人大常委會(huì )通過(guò)了《廣東省物業(yè)管理條例》，時(shí)隔8年，廣東社區建設不斷發(fā)展，樓盤(pán)日漸增多，出現諸多新情況、新矛盾。今年，對《廣東省物業(yè)管理條例》的修訂提上了省人大常委會(huì )的立法日程，目前，該條例的征求意見(jiàn)稿已在網(wǎng)上公布。對比舊條例，征求意見(jiàn)稿針對新問(wèn)題作了很多突破性的規定，但仍未提及業(yè)委會(huì )的“法人”資格。

　　目前，《廣東省物業(yè)管理條例（征求意見(jiàn)稿）》已在“廣東人大之窗”公布，省人大希望社會(huì )各界人士提出寶貴意見(jiàn)，并將修改意見(jiàn)反饋廣東省人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )經(jīng)濟法規處（地址：廣州市中山一路64號，郵政編碼：510080），電話(huà)：020－87615965，傳真：020－87601361，郵箱：jjf gc @ gdrd . cn.

　　業(yè)主大會(huì )

　　業(yè)主入住2年內業(yè)委會(huì )需成立

　　一個(gè)管理區域只允許存在一個(gè)業(yè)主大會(huì )和物管公司

　　根據征求意見(jiàn)稿，一個(gè)管理區域只允許一個(gè)業(yè)主大會(huì )和物管公司存在。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益，依法履行職責。已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑面積50%以上的或首套物業(yè)交付使用滿(mǎn)2年的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。這也就意味著(zhù)，業(yè)委會(huì )的成立不得遲于業(yè)主入住后2年。

　　征求意見(jiàn)稿對業(yè)主大會(huì )的組織實(shí)施、權利義務(wù)進(jìn)行了詳細的規定，并對業(yè)主的投票權進(jìn)行了限制：住宅物業(yè)按照一套房屋計一投票權；非住宅物業(yè)按照建筑面積每100平方米計一投票權，如一套單位不足1 00平方米，計一投票權；單個(gè)業(yè)主的投票權數超過(guò)總投票權數20%的，按照20%計算。據了解，此項規定可防止開(kāi)放商等單個(gè)企業(yè)業(yè)主占有過(guò)多的票數，一家獨大。依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè)，不計投票權。

　　業(yè)主委員會(huì )不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮人民政府）或者社區居民委員會(huì )提出申請，街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )應當協(xié)調組織召開(kāi)。

　　業(yè)主委員會(huì )

　　須向房地產(chǎn)主管部門(mén)備案

　　非法收受物管企業(yè)財物的委員將被終止資格

　　在廣州諸多的樓盤(pán)中，不僅業(yè)主和物業(yè)管理公司之間曾產(chǎn)生矛盾，業(yè)委會(huì )和物業(yè)管理公司以及業(yè)委會(huì )和業(yè)主之間也會(huì )產(chǎn)生這樣那樣的矛盾。因此，一直以來(lái)都有人在追問(wèn)：業(yè)委會(huì )的法律地位究竟為何？其權利和義務(wù)如何規定？業(yè)委會(huì )或委員有錯如何追究？業(yè)委會(huì )究竟代表多數業(yè)主還是少數人的利益？

　　關(guān)于法律地位，征求意見(jiàn)稿并未明確業(yè)委會(huì )的“法人”資格，但對其選舉、權利義務(wù)作了較為清楚的闡述。根據征求意見(jiàn)稿，首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當表決通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由5至11人的單數委員組成，每屆任期3年。根據征求意見(jiàn)稿，本人、配偶以及近親屬與物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有直接利害關(guān)系的業(yè)主方能擔任業(yè)委會(huì )委員。業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　對于業(yè)主委員會(huì )的委員，如果其非法收受建設單位、物業(yè)管理企業(yè)財物；不遵守業(yè)主公約，不履行業(yè)主義務(wù)以及任職期間有犯罪行為，均需由業(yè)主大會(huì )終止其委員資格。另外，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律法規的，物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規規定和業(yè)主大會(huì )決定，給業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì )委員承擔賠償責任。

　　有專(zhuān)家分析，如果能夠嚴格執行這些規定，將業(yè)主大會(huì )這一“權力”機構和業(yè)委會(huì )這一“執行”機構銜接好，那么業(yè)委會(huì )將會(huì )能夠更大程度地代表多數業(yè)主的利益，避免被少數人利用。

　　開(kāi)發(fā)商

　　賣(mài)房不得搭送管理費

　　當然，作為一部法律，條例的征求意見(jiàn)稿也對物管公司的合法權益進(jìn)行了明確。例如，現在時(shí)?？梢?jiàn)的開(kāi)放商賣(mài)房搭送管理費的行為，征求意見(jiàn)稿給予了禁止，要求建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。本條例施行前建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔。如果實(shí)施后，仍有此類(lèi)承諾，且拒不改正的開(kāi)放商將被罰款10萬(wàn)元以下。

　　物業(yè)管理公司

　　拒不搬走最高可罰15萬(wàn)

　　物管打人公司或被吊銷(xiāo)資質(zhì)

　　針對物業(yè)管理公司，不論新舊樓盤(pán)總是有各種各樣的問(wèn)題出現。例如，樓盤(pán)的物業(yè)管理樓層用作經(jīng)營(yíng)飯店，其擾民行為物管公司也不多作干涉；物業(yè)管理費用過(guò)高，業(yè)主認為其服務(wù)與收費不符；物管公司被業(yè)主大會(huì )“炒了魷魚(yú)”，但拒不搬走……針對這些現象，征求意見(jiàn)稿有了很多剛性規定，甚至以罰款來(lái)約束物管公司。

　　按照征求意見(jiàn)稿，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，物業(yè)管理用房專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。對于爭議較大的物管收費，征求意見(jiàn)稿規定，普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、安居房、集資房、廉租房等普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費用實(shí)行政府指導價(jià)。政府指導價(jià)的具體定價(jià)形式和收費標準，由市、縣人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定，并向社會(huì )公布。

　　針對那些被炒后拒不搬走的物管公司，征求意見(jiàn)稿明確：逾期拒不退出的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。如果物管企業(yè)將屬于全體業(yè)主的檔案資料和財物丟失、損毀或者破壞、損毀共用設施設備的，應當承擔賠償責任，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。有關(guān)專(zhuān)家認為，此項規定也可防止物管公司退出時(shí)的蓄意破壞。

　　另外，物業(yè)管理企業(yè)人員對業(yè)主或者物業(yè)使用人采取人身、財產(chǎn)侵害等報復行為的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以降低該物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級或者吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

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