廣州區域遵循的專(zhuān)項維修基金管理的現行法規政策依據有：2003年9月1日起施行的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》；1998年11月9日頒布的國家建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》；1998年10月1日起施行的《廣東省物業(yè)管理條例》；2003年8月，廣州國土房管局根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》制定了《關(guān)于貫徹國家〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問(wèn)題的通知》(穗國房字〔2003〕592號)。
廣州國土房管局透露，由于國務(wù)院《物業(yè)管理條例》與《廣東省物業(yè)管理條例》在資金繳交主體上規定不一致，因此，目前，我市專(zhuān)項維修基金的繳交主體根據上述兩條例生效期間分成兩種情況：一是商品房預售許可證核發(fā)時(shí)間在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，繳交主體為開(kāi)發(fā)建設單位；二是商品房預售許可證核發(fā)時(shí)間在2003年9月1日以后的，繳交主體為業(yè)主。
首期專(zhuān)項維修基金繳交的標準為：建設單位和購房者按住宅(含別墅)建筑面積40元/m2。首期專(zhuān)項維修基金不足物業(yè)總投資2%部分或不足購房款2%的部分，則由建設單位或購房者按業(yè)主大會(huì )決定的方案交納。目前，廣州市專(zhuān)項維修基金已使用1101萬(wàn)元。
廣州國土房管局同時(shí)表示，廣州與上海兩城市發(fā)展規模不同，在專(zhuān)項維修基金管理上法律法規賦予行政主管部門(mén)行政制約措施不同，管理模式不同，歸集的標準差異很大，所以歸集的總額存在較大差異。據統計，廣州市1999年至2006年上半年新建商品住宅成交總面積為5838萬(wàn)平方米，按每平方米40元的繳交標準計算，全市應繳資金總額為23億元左右。截至2006年9月底，廣州市歸集總額為14.13億元。
維修基金追討背后
10月20日，12家樓盤(pán)業(yè)委會(huì )向社會(huì )發(fā)出物業(yè)維修基金追討倡議書(shū)后，10月22日，發(fā)起維修基金共同追討活動(dòng)的廣州市業(yè)委會(huì )聯(lián)誼會(huì )開(kāi)始上書(shū)省人大及國務(wù)院。廣州業(yè)主委員會(huì )聯(lián)誼會(huì )召集人王文和表示，此次遞交給廣東省人大的《廣東省業(yè)主自治條例》(業(yè)主建議稿)，主要是希望能對目前廣東省建設廳在官方網(wǎng)站上公布《廣東省物業(yè)管理條例(修訂草案)》征求意見(jiàn)稿提供有益參考意見(jiàn)?！皹I(yè)主的利益被侵害由來(lái)已久，因為它無(wú)法與利益集團抗衡?！薄拔覀儸F在能做的，就是不斷地爭取司法和行政途徑上的暢通，讓爭取自己合理權益的業(yè)主的聲音能夠為更多人所知?！?/P>
同時(shí)，業(yè)委會(huì )也通過(guò)郵件形式向國務(wù)院上書(shū)，請求國務(wù)院對省人大的物業(yè)管理條例與部門(mén)規章規定不一的地方如何適用進(jìn)行裁決。
參與上書(shū)的小區的業(yè)主們認為，從物業(yè)維修基金糾紛到小區業(yè)委會(huì )的地位模糊問(wèn)題，都是因為過(guò)去一直把業(yè)主自治置于物業(yè)管理概念之下，使物業(yè)管理公司由本該為業(yè)主服務(wù)的角色轉而成為小區的主導者，這也是物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的根源之一。
而這些業(yè)主提出的一些新設想包括：業(yè)主委員會(huì )籌備組成員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表在組織業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )、代表業(yè)主依法維權活動(dòng)中遭受人身和財產(chǎn)損害的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社會(huì )各界可以聲援、捐助，任何單位和個(gè)人不得破壞、阻撓和制止；業(yè)主自治工作由民政部門(mén)指導，物業(yè)服務(wù)行政管理繼續由房地產(chǎn)行政部門(mén)負責。
把維護維權業(yè)主人身安全等新設想寫(xiě)入條例，王文和表示與此前番禺某大盤(pán)維權代表李剛被不明匪徒在家中毆打至脾臟破裂、最近維權樓盤(pán)業(yè)委會(huì )之一順景雅苑業(yè)主委員會(huì )韓主任出外時(shí)被毆打致雙腿骨折有直接關(guān)系。
擬定五項計劃解決問(wèn)題
廣州國土房管局也意識到目前存在問(wèn)題。他們認為，一是地方性法規和建設部文件在資金繳交主體上規定不一致。建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定資金的繳交主體為業(yè)主，與《廣東省物業(yè)管理條例》繳交主體為開(kāi)發(fā)建設單位的規定存在沖突。二是缺乏行使行政強制措施的具體依據。根據《廣東省物業(yè)管理條例》規定，對于開(kāi)發(fā)建設單位拒絕繳交專(zhuān)項維修基金的，行政主管部門(mén)只能責令限期改正，無(wú)權強制追討。業(yè)主要維護自身權益最終須循司法途徑解決。專(zhuān)項維修基金缺乏行使行政強制措施的依據，也造成一些開(kāi)發(fā)建設單位欠繳、不繳專(zhuān)項維修基金情況。三是行政主管部門(mén)關(guān)于專(zhuān)項維修基金的管理辦法尚未出臺，給工作帶來(lái)被動(dòng)。
針對維修基金管理制度存在的法規與政策有沖突，廣州國土房管局已主動(dòng)向建設部、省建設廳反映，通過(guò)市人大、省建設廳提請省人大加快《廣東省物業(yè)管理條例》修改進(jìn)度。
同時(shí)擬定五項工作計劃。一是盡快解釋法律適用問(wèn)題，明確 1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。二是將參照上海、成都等城市的做法，加快完善專(zhuān)項維修基金立法，對專(zhuān)項維修基金的繳存、管理、使用和責任等一系列具體問(wèn)題予以明確，將專(zhuān)項維修基金的繳交與開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理開(kāi)發(fā)項目有關(guān)手續、業(yè)主辦理產(chǎn)權證等相掛鉤。三是繼續加強對專(zhuān)項維修基金的監督。目前，已再次對全市的專(zhuān)項維修基金繳存情況進(jìn)行全面檢查清理，下一步繼續督促繳交責任人履行繳交責任，健全執法制度，引導業(yè)主有效維護合法權益。四是繼續加大對開(kāi)發(fā)建設單位欠繳資金的追討力度，繼續積極主動(dòng)地協(xié)調市、區法院，支持業(yè)主通過(guò)司法途徑維護自身的合法權益。五是進(jìn)一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專(zhuān)項維修基金政策法規，營(yíng)造專(zhuān)項維修基金繳交、使用的誠信、公平環(huán)境，引導社會(huì )各方主體自覺(jué)維護自己的權益。
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