缺陷一：房屋公共維修金管得不安全，支出項目讓人找不著(zhù)北
公共維修金問(wèn)題一直是業(yè)主維權的焦點(diǎn)問(wèn)題，同時(shí)也是物業(yè)管理中的敏感問(wèn)題，其中的關(guān)鍵是公共維修金該誰(shuí)管、管得是否安全、如何用、用的是否合理、利息哪里去了等問(wèn)題。
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十四條規定：“專(zhuān)項維修資金屬全體業(yè)主，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定?！钡珪r(shí)隔近三年，專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法卻并沒(méi)有出臺。
很多地方行政法規如《廈門(mén)市房屋公共維修金管理規定》，對公共維修金都做出了規定。但也許是每個(gè)樓盤(pán)有每個(gè)樓盤(pán)的特征，也許是法規制定者的疏忽，目前所有物業(yè)管理法規里都缺少一個(gè)重要內容，那就是哪些維修項目的費用應該從公共維修金支出。
由于法規沒(méi)有明確界定，加之物業(yè)管理企業(yè)操作的隨意性，物業(yè)管理企業(yè)對哪些項目費用列入公共維修金支出憑的是“經(jīng)驗”和“良心”。各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)或樓盤(pán)列支項目均有不同。甚至有的物業(yè)管理企業(yè)把根本不屬于“物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造”項目的費用卻列入了公共維修金支出。
實(shí)際操作中，有的“物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造”項目甚至連政府行政主管部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)都無(wú)法界定。
以住宅小區為例，通常列入公共維修金支出的主要項目有：供電系統維修、供水系統改造及維修、對講系統維修、閉路電視及監控維修、電梯配件及維修、消防系統維修、公共區域粉刷和油漆、發(fā)電機維修、防火卷簾門(mén)維修、污水系統維修等；也有的物業(yè)管理企業(yè)將供電系統維修年檢、電梯年檢、消防耗品、化糞池清理、公共部位用垃圾桶購置、外墻清洗、綠化補植工程等項目費用也列支公共維修金。
即使是不應該列入公共維修金支出的主要項目里的公共設施設備的保養，廈門(mén)的企業(yè)也有兩種做法。一是三分之二以上的物業(yè)管理企業(yè)是從維修金支出；另一部分物業(yè)管理企業(yè)是從管理費支出。從管理費列支的公司主要是聘請專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員專(zhuān)職從事所管理服務(wù)的樓盤(pán)的電梯保養工作。電梯維修工作承包給供應商，從公共維修金列支。
2005年10月，就公共維修金列支項目問(wèn)題，也曾走訪(fǎng)過(guò)廈門(mén)市物價(jià)局，得到的答復是：接下來(lái)公共設施設備的保養費用要從管理費列支。其實(shí)，2004年1月1日起執行的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對此已有明確規定。但目前廈門(mén)大部分樓盤(pán)仍然保持著(zhù)公共設施設備的保養費用還是列入公共維修金支出的原狀。
對策：
一是通過(guò)行政法規明確不同性質(zhì)的樓盤(pán)公共維修金列支的費用項目，不再讓公共維修金的支出“說(shuō)不清，道不明”。
二是公共維修金由物業(yè)管理企業(yè)代收。針對前期物業(yè)由于物業(yè)處在保修期內，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用支出較少的特點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)應在銀行開(kāi)立專(zhuān)用賬戶(hù)，如AA物業(yè)公司－YY樓盤(pán)公共維修金賬戶(hù)（需要人民銀行相應修改企業(yè)賬戶(hù)管理辦法），將每天收到的公共維修金存入專(zhuān)戶(hù)。鑒于前期物業(yè)公共維修金支出需要開(kāi)發(fā)商審批，此專(zhuān)用賬戶(hù)應是物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商共管賬戶(hù)，即在銀行的預留印鑒是物業(yè)管理企業(yè)的公章或財務(wù)專(zhuān)章，由物業(yè)管理企業(yè)保管、小印章應該是開(kāi)發(fā)商的財務(wù)名章，由開(kāi)發(fā)商保管。為了方便日常周轉，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，保留一定數量的備用金，但備用金金額不宜過(guò)大。物業(yè)管理企業(yè)在公布公共維修金收支的同時(shí)，必須公布公共維修金專(zhuān)戶(hù)的銀行對賬單。業(yè)主委員會(huì )成立后，公共維修金由業(yè)主委員會(huì )自行管理。業(yè)主委員會(huì )需要在銀行開(kāi)立公共維修金專(zhuān)戶(hù)，前期物業(yè)管理企業(yè)須將公共維修金節余及利息一并轉入業(yè)主委員會(huì )的公共維修金專(zhuān)戶(hù)。物業(yè)管理企業(yè)仍須將每天收到的公共維修金存入業(yè)主委員會(huì )公共維修金專(zhuān)戶(hù)。另外，公共維修金也可由中介機構，如會(huì )計師事務(wù)所代管，管理辦法可以參照上述辦法。
三是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì )必須對公共維修金的使用真正起到監督作用。建立“誰(shuí)審批，誰(shuí)負責”的機制，以確保公共維修金使用合理。
缺陷二：公共設施專(zhuān)項基金管理不透明，巨額資金閑置浪費嚴重
公共設施專(zhuān)項基金是業(yè)主房屋的“養老金”。公共設施專(zhuān)項基金由誰(shuí)管、怎么管的、如何增值、金額是多少一直都是業(yè)主關(guān)心的事情。
建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第七條規定：“維修基金應當在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購買(mǎi)國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。維修基金明細戶(hù)一般按單幢住宅設置?！?；第八條規定：“維修基金自存入維修基金專(zhuān)戶(hù)之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理”；第九條規定：“在業(yè)主辦理房屋權屬證書(shū)時(shí)，商品住房銷(xiāo)售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管”。第十條規定：“業(yè)主委員會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應當定期接受業(yè)主委員會(huì )的檢查與監督?！?BR>《廈門(mén)市住宅區公共設施專(zhuān)用基金管理暫行辦法》第八條規定：“公共設施的維修、更新改造原則上使用專(zhuān)用基金的增值部分。特殊情況需要動(dòng)用本金，應由業(yè)主會(huì )議或業(yè)主代表會(huì )議決定，并經(jīng)市建設行政主管部門(mén)核準”。第十六條規定：“專(zhuān)用基金應直接存人市建設行政主管部門(mén)設立的專(zhuān)用基金賬戶(hù)，并以業(yè)主委員會(huì )為單位設立專(zhuān)賬管理”。
經(jīng)過(guò)對上述條款的仔細研究發(fā)現，現行維修基金管理辦法存在很多缺陷。一是建設部的《維修基金管理辦法》一些條款已經(jīng)不適應現實(shí)社會(huì )；二是經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管存在重大資金安全隱患；三是《廈門(mén)市住宅區公共設施專(zhuān)用基金管理暫行辦法》原則上使用專(zhuān)用基金的增值部分，特殊情況才可動(dòng)用本金的規定有所不妥；四是專(zhuān)用基金如何取得最大的“增值”；五是以業(yè)主委員會(huì )為單位設立專(zhuān)賬管理，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )的樓盤(pán)怎么辦；六是業(yè)主如何可以知道建設單位是否繳納了專(zhuān)用基金以及專(zhuān)用基金金額和增值情況。
公共設施專(zhuān)項基金管理不透明、巨額資金閑置浪費嚴重已經(jīng)成為普遍現象。存入銀行幾乎成了專(zhuān)項基金的惟一增值方式。目前，國內只有北京一個(gè)小區的公共設施專(zhuān)項基金委托了商業(yè)銀行進(jìn)行理財。
對策：
進(jìn)一步完善《公共設施專(zhuān)項基金管理辦法》。
一是在業(yè)主委員會(huì )成立以前，專(zhuān)用基金應直接存人房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設立的專(zhuān)用基金賬戶(hù)，明細戶(hù)按單幢樓盤(pán)設置，委托商業(yè)銀行進(jìn)行理財；業(yè)主委員會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交給業(yè)主委員會(huì )管理，明細戶(hù)按單幢樓盤(pán)設置，委托商業(yè)銀行進(jìn)行理財，并規定未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準專(zhuān)項基金及增值部分不得轉出（須人民銀行修改賬戶(hù)使用辦法）。公共設施專(zhuān)項基金派生出來(lái)的所有收益，用來(lái)補充公共設施專(zhuān)項基金。
二是明確專(zhuān)項基金的使用按照“先用增值，后用本金”的原則。
三是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要切實(shí)加強對專(zhuān)項基金理財和使用的監管力度。
四是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )定期向業(yè)主公布專(zhuān)用基金金額和增值情況，接受業(yè)主監督。
缺陷三：業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益物業(yè)管理企業(yè)拿大頭，業(yè)主拿小頭
物業(yè)管理企業(yè)收“黑錢(qián)”的案例已屢見(jiàn)不鮮?！昂阱X(qián)”里最大的部分就是業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益，行業(yè)內部稱(chēng)之為“增值業(yè)務(wù)2收入”。它主要包括：業(yè)主收房時(shí)的裝修公司和家電銷(xiāo)售商的進(jìn)場(chǎng)費、寬帶公司進(jìn)場(chǎng)費、通訊公司進(jìn)場(chǎng)費、室外廣告費、樓宇電視廣告費、電梯廣告費、臨時(shí)停車(chē)費、車(chē)位使用費、場(chǎng)地臨時(shí)租賃費、公共房屋租賃費、公共產(chǎn)權的會(huì )所經(jīng)營(yíng)收入等。
對于業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益的歸屬現行法規有明確規定。如國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十五條規定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用”。再如《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例實(shí)施細則》第三十二條規定：“全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所用于經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主會(huì )議或其授權委托的業(yè)主委員會(huì )可以委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有”。
由于“增值業(yè)務(wù)2收入”幾乎沒(méi)有成本，幾乎所有收入都是利潤，已經(jīng)成了一些物業(yè)管理企業(yè)最大的利潤來(lái)源。
以廈門(mén)一家物業(yè)公司為例：該公司及其關(guān)聯(lián)公司目前管理著(zhù)19個(gè)樓盤(pán)，如下是該物業(yè)公司經(jīng)過(guò)審計后的年度財務(wù)報表摘要。數據顯示：2004年度該公司的增值業(yè)務(wù)利潤占到其全年凈利潤的83.6％；2005年度該公司的增值業(yè)務(wù)利潤已經(jīng)超過(guò)了其全年基礎業(yè)務(wù)利潤，并彌補基礎業(yè)務(wù)費用帶來(lái)的虧損。
再如廈門(mén)市有一個(gè)“糾紛”多年、很少業(yè)主交費的樓盤(pán)，其物業(yè)管理公司卻能長(cháng)期堅守“陣地”，原因是這個(gè)樓盤(pán)有個(gè)上千平方米公共用房可供出租和每年200多萬(wàn)元的廣告費收入。
這些物業(yè)管理企業(yè)的不法行為已經(jīng)嚴重破壞了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的形象。那么，物業(yè)管理企業(yè)為什么會(huì )輕而易舉地將“增值業(yè)務(wù)2收入”裝入自己的腰包？主要原因有三：一是法規缺陷。目前的物業(yè)法規沒(méi)有直接規定前期物業(yè)管理的業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益的歸屬、監督及業(yè)主委員會(huì )成立后如何轉入業(yè)主委員會(huì )賬戶(hù)等，進(jìn)而造成了前期物業(yè)管理期間的所有業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益全部被物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商瓜分。二是政府主管部門(mén)監管乏力。三是業(yè)主普遍缺乏必備的物業(yè)知識，缺少公益心。有的業(yè)主即便是在權益被侵占時(shí)，還未發(fā)覺(jué)，甚至還幫著(zhù)數“黑錢(qián)”；有的業(yè)主雖然知道權益被侵占，卻抱有“也不是我一個(gè)人的事”的想法，袖手旁觀(guān)；有的業(yè)主雖然想維護自己的權益，卻又因“主體不合法”、“證據不足”，無(wú)果而歸。
對策：
一是完善細化法規，用行政法規進(jìn)一步保證業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益（包括前期物業(yè)管理期間的）歸全體業(yè)主所有。前期物業(yè)管理期間的業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益，在扣除經(jīng)營(yíng)成本后全部存入物業(yè)管理企業(yè)在銀行開(kāi)立的公共維修金專(zhuān)用賬戶(hù)。物業(yè)管理企業(yè)在公布公共維修金收支、業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益的同時(shí)，必須公布公共維修金專(zhuān)戶(hù)的銀行對賬單。業(yè)主委員會(huì )成立后，業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益由業(yè)主委員會(huì )自行管理。前期物業(yè)管理企業(yè)須將業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益連同公共維修金節余及利息一并轉入業(yè)主委員會(huì )的公共維修金專(zhuān)戶(hù)。物業(yè)管理企業(yè)仍須將收到的每筆業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益存入業(yè)主委員會(huì )公共維修金專(zhuān)戶(hù)。
二是對業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收入較大的樓宇業(yè)主委員會(huì )也可以自己經(jīng)營(yíng)，如聘用專(zhuān)人負責，發(fā)票使用物業(yè)管理企業(yè)的，稅收由業(yè)主委員會(huì )從收入中支付給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)代為納稅。
業(yè)主公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益除經(jīng)業(yè)主會(huì )議或經(jīng)業(yè)主會(huì )議授權的業(yè)主委員會(huì )表決通過(guò)添置業(yè)主委員會(huì )辦公用品、租用業(yè)主會(huì )議場(chǎng)地、支付執行秘書(shū)、投訴受理工作人員工資外，全部存入業(yè)主委員會(huì )的公共維修金專(zhuān)戶(hù)，補充公共維修金。
三是進(jìn)行“普法”宣傳，讓業(yè)主了解、掌握最基本的物業(yè)知識，如編制《物業(yè)管理業(yè)主手冊簡(jiǎn)讀本》等。
四是建立合理的物業(yè)收費標準的體系，實(shí)行政府指導性定價(jià)。同時(shí)，政府行政主管部門(mén)應加大監督力度。
