李有觀(guān)

一、德國
??? 德國的物業(yè)管理公司直接受雇于業(yè)主1是業(yè)主利益的維護者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系上表現得尤其突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，凡是租房中出現的任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設施有關(guān)的問(wèn)題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替業(yè)主出面解決，如果租房者違約或者做出不利于房東的事，物業(yè)管理公司更會(huì )出面干涉，租賃雙方出現糾紛可以通過(guò)物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調解，當雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗收的義務(wù)。

??? 物業(yè)管理公司要按有關(guān)條約規定負責業(yè)主房產(chǎn)的定期維護和外部粉刷、住宅區和樓道的衛生門(mén)前屋后的綠化和規劃。為了加強對住宅區的有效管理，物業(yè)管理公司在接到委托以后，一般采取責任到人的作法，劃出專(zhuān)人分管區域，以減少因分工不明而造成的扯皮現象，這樣住戶(hù)在遇到問(wèn)題時(shí)，也清楚該找誰(shuí)解決。按照德國的有關(guān)住房法規定，當住房出現質(zhì)量問(wèn)題或配套設施損壞，住戶(hù)打來(lái)電話(huà)以后，物業(yè)管理人員有義務(wù)及時(shí)找到相關(guān)的技術(shù)人員前來(lái)修理，否則被視為失職。為了保證管理任務(wù)的順利執行，物業(yè)管理公司一般都會(huì )與有關(guān)專(zhuān)業(yè)維修公司簽訂長(cháng)期合作合同，以確保管轄區的物業(yè)不論何時(shí)出現意外情況，都能及時(shí)找到維修人員。

??? 德國人對樓道和住宅小區內的衛生要求很高，物業(yè)管理公司般委托專(zhuān)業(yè)保潔公司負責清潔衛生。但如果住宅小區規模不大，只有一幢或幾幢小樓的話(huà)，物業(yè)管理公司就會(huì )找一名"樓長(cháng)"專(zhuān)門(mén)負責衛生。當"樓長(cháng)"并不是無(wú)償服務(wù)的，他可以得到一定的利益，就是可在合同期內免費或以很低的租金在小區內擁有套住房。不過(guò)這種差事并非人人都能勝任，因為"樓長(cháng)" 除了要保證住宅區清潔以外，還必須懂一些日常維修知識，這樣當住戶(hù)家中出現小問(wèn)題時(shí)，"樓長(cháng)"可以臨時(shí)解決。

二、瑞士
??? 瑞士第三大城市日內瓦的物業(yè)管理特點(diǎn)是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和舒適方便的生活環(huán)境。但是這里對物業(yè)小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務(wù)設施出租，完善社區對居民的基本服務(wù)。該市不動(dòng)產(chǎn)管理公司負責人說(shuō)，以物業(yè)管理促進(jìn)社區建設，以物業(yè)建設推動(dòng)社區管理，使物業(yè)管理與社區管理相協(xié)調，應該是城鎮現代物業(yè)管理的目標和特色。在日內瓦，大多數的物業(yè)管理公司都是私營(yíng)的，己完全形成了現代物業(yè)營(yíng)理模式，即為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實(shí)現物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng )新。在該市，居民們大多選擇單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)有較多的選擇性，從1室1廳到7室1廳不等，用戶(hù)可以買(mǎi)也可以租。大多數居民選擇住房的條件是.周?chē)h(huán)境好，生活方便，價(jià)格適當，同時(shí)特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，備物業(yè)公司都把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)作為競爭的重要因素。

??? 在日內瓦，每幢居民樓都有1名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負責樓內的清潔衛生、樓房周?chē)G地的修整等。管理員一家必須住在樓里一個(gè)單元內，凡住戶(hù)需要什么服務(wù)，都可以先找管理員。管理員則及時(shí)將住戶(hù)的諸如修理門(mén)窗、調換燈具粉刷墻壁以及修理更新電器等需要事項及時(shí)通知物業(yè)公司。住戶(hù)也可直接打電話(huà)給物業(yè)公司，物業(yè)公司會(huì )及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司，有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司也會(huì )很快給住戶(hù)打電話(huà)約時(shí)間，上門(mén)服務(wù)。

??? 日內瓦市的居民社區以地理位置劃分，一個(gè)社區中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享受的大多數公共服務(wù)項目由社區提供，如游泳池等體育設施、圖書(shū)館、博物館、學(xué)校、老人院、門(mén)診部、藥房、銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)等都分布在合理的范圍內。社區內的公園不論大小-律免費開(kāi)放，體育健身場(chǎng)所對本社區居民有優(yōu)惠。居民的水電費、房租、電話(huà)費、退休人員的養老金乃至違章的罰款等都可以到就近的郵局辦理。各社區還經(jīng)常舉行區內居民聯(lián)誼活動(dòng)，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區內一般都有一周兩次的早市，出售各種新鮮蔬菜。有的社區還印有自己的報刊，免費送進(jìn)各家的信箱，服務(wù)非常周到。