李有觀(guān)

提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)
???? 在美國，物業(yè)管理公司為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)項目，主要表現在以下幾個(gè)方面：
???? 1、服務(wù)體系嚴密。盡管有些小型物業(yè)管理公司未必部門(mén)齊全，但必定功能齊全，有專(zhuān)職人員分別負責會(huì )計、保安、工程等各項工作。小公司無(wú)力承擔某些項目時(shí)，專(zhuān)業(yè)公司通常能及時(shí)到位，因此業(yè)主不必為此操心。物業(yè)管理各部門(mén)工作都十分認真，如工程部門(mén)會(huì )不定期測試火警系統，并及時(shí)對電力、暖氣等設備進(jìn)行維修和保養。

??? 2、管理資料齊備。社區的電腦管理系統中，不但有物業(yè)管理公司本身的資料，各種圖紙、管線(xiàn)資料都非常詳盡，同時(shí)業(yè)主和租戶(hù)的資料也應有盡有。這樣，一旦需要查詢(xún)，公司便可迅速做出反應。為了掌握豐富的資料，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理公司一般在物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)就已成立，有的甚至在項目規劃時(shí)就提前介入，以便在設計時(shí)向業(yè)主或開(kāi)發(fā)部門(mén)提出合理的建議，如對綠化計劃、停車(chē)位設計等提出建議，以便使物業(yè)有更高的管理水平。

??? 3、除日常管理工作之外，物業(yè)管理公司同時(shí)還在努力為居民創(chuàng )造一種既舒適、又有人情味的居住環(huán)境上。如在住宅區內，購進(jìn)一流的管理設施，開(kāi)設超市、圖書(shū)館、餐廳、理發(fā)室等。在此基礎上還較重視開(kāi)展人際交往，增強人與人之間的交流。例如紐約市某社區的物業(yè)管理機構，為招攬住戶(hù)，宣傳本區的獨特優(yōu)越性，開(kāi)拓房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事業(yè)，在普遍缺乏人情味的美國社會(huì )，推出"我們有緣同住"之類(lèi)的口號，在社區組織各種各樣的活動(dòng)，如體育比賽、舞會(huì )及文藝演出等，使住戶(hù)之間、住戶(hù)和管理機構之間有必要的溝通和理解。他們在社區還辦有報紙和獨立的閉路電視系統，介紹有關(guān)信息，宣傳社區管理制度等，這樣，有的居民雖遠離都市，但在生活方面并不感到單調.這種社區活動(dòng)，反過(guò)來(lái)又會(huì )為物業(yè)管理公司贏(yíng)得聲譽(yù)。

??? 4、美國物業(yè)管理服務(wù)至上還具體體現在對物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)的高要求上。在美國，物業(yè)管理經(jīng)理人員或工程師需要專(zhuān)門(mén)的資格證書(shū)，必須大學(xué)畢業(yè)，還必須接受必要的課程教育，因此，雖然公司人員很少，但都有很強的責任心，講究工作效率。

??? 5、為了使業(yè)主和租戶(hù)放心，物業(yè)管理公司往往還在物業(yè)保險上作較多投入。美國現代房屋保險主要有產(chǎn)權保險和房屋保險。其中，產(chǎn)權保險的保險標的就是房地產(chǎn)產(chǎn)權，保險費通常按投保物業(yè)的價(jià)值確定，一般為物業(yè)價(jià)值的0.075%。房屋保險又分為三種，一是屋主保險，二是住戶(hù)保險(屋主保險按物業(yè)內外的損害情況賠償，住戶(hù)保險指除了水災、地震等意外災害之外的各種賠償)；三是地震險(如在加州，地震頻繁，此險就被政府強制規定購買(mǎi))。一般的物業(yè)管理要涉及如下保險:火災險，保險金額為保險總額的O.151%，臺風(fēng)險，保險金額為住宅總值的1.68%，地震險，保險金額為住宅總值的0.18%，其他險保險金額為住宅總值的O.021%。按住房建筑每套10萬(wàn)美元計算，則每戶(hù)每年為2032美元。適當的保險，對吸引住戶(hù)是極為有利的，這樣，業(yè)主和住戶(hù)就會(huì )更加放心地選購和租住。

收費有章可循
??? 眾所周知，美國是一個(gè)典型的合同社會(huì )，物業(yè)管理收費自然也離不開(kāi)合同。美國各地物業(yè)管理合同對收費的規定往往要受所在地區環(huán)境、設施和管理方式等的影響，收費標準和收費項目也是十分復雜的。但各地物業(yè)管理收費原則上都必須以物業(yè)管理公司與業(yè)主之間達成的年度預算為基礎，在年度預算的基礎上可以給物業(yè)管理公司一定的收費機動(dòng)權.物業(yè)管理公司的服務(wù)性收費，目前在美國主要流行兩種計算辦法：

??? 第一種方法是根據物業(yè)管理公司與業(yè)主之間已經(jīng)達成的年度預算總額的百分比收取，即按月收取年度預算所規定的各月收取費用的百分比作為管理費。如該年度預算總額度如果為10萬(wàn)美元，則各月份平均收取的百分比率為0.83%如果各月份不盡相同，則需分別確定各月份的收取率。

??? 第二種計算方法是根據利潤來(lái)計算管理費用。這種計算方法可以鼓勵物業(yè)管理公司在社區內外開(kāi)展多項經(jīng)營(yíng)服務(wù)的積極性，業(yè)主與物業(yè)公司都樂(lè )于接受此種方法。