深圳市華僑城物業(yè)管理有限公司 岳鵬飛 富全
??? 深圳是中國改革開(kāi)放的試驗田，20世紀90年代前后，深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理模式成為全國的典范，深圳在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理方面的立法也走在了同行業(yè)的前列。本文重點(diǎn)探討深圳市在房屋專(zhuān)項維修基金收繳、管理和使用機制的若干問(wèn)題。
一、深圳市“住宅區公用設施專(zhuān)用基金”和“房屋本體維修基金”的收繳及使用情況。
1、住宅區公用設施專(zhuān)用基金的收繳情況。
?? 《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》規定：“開(kāi)發(fā)建設單位應在住宅區移交時(shí)，按住宅區除地價(jià)以外的建設總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì )劃撥住宅區的公用設施專(zhuān)用基金”。但由于政府管理體制等原因，絕大多數開(kāi)發(fā)建設單位根本沒(méi)交這項費用，原市住宅主管部門(mén)也沒(méi)能采取有力措施催繳，因此，這項資金收繳到位率很低，更談不上使用?！渡钲诮?jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》中的規定也形同虛設。
2、房屋本體維修基金的收繳使用情況。
?? 1997年3月深圳市住宅局頒布《深圳市房屋本體維修基金管理規定》后，按規定向業(yè)主收繳該基金的到位率比較高，業(yè)主一般能隨物業(yè)管理服務(wù)費一起繳納本體維修基金。
本體維修基金的使用，大致有以下兩種情況：
??? 一是，已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，本體維修基金的使用基本能按照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》中的要求使用、管理；
??? 二是，未成立業(yè)主委員會(huì )的老住宅區，本體維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)說(shuō)了算，業(yè)主只管交錢(qián)，不能通過(guò)有效途徑監管使用情況，帳目多半是糊涂賬，存在流失本體維修基金的情況。
二、關(guān)于加強深圳市房屋專(zhuān)項維修基金收繳的幾點(diǎn)建議。
??? 1、關(guān)于“公用設施專(zhuān)用基金”的收繳。
??? 一是新開(kāi)發(fā)的商品房，由開(kāi)發(fā)建設單位繳納的“公用設施專(zhuān)用基金”必須足額到位，另外《廣東省物業(yè)管理條例》和《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》還規定開(kāi)發(fā)建設單位在房屋交付使用后另按該房屋總造價(jià)或按該房屋的實(shí)際銷(xiāo)售額的一定比例支付一筆公用設施專(zhuān)用基金給業(yè)主，這樣可以保證開(kāi)發(fā)建設單位銷(xiāo)售的商品房的主體結構及其主要配套設施設備，其有效使用年限都能達到七十年。
??? 為了計算和收繳方便，筆者建議國家在修訂《專(zhuān)項維修基金管理規定》時(shí)，實(shí)行在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品住宅小區的前期（總銷(xiāo)售面積的1/3時(shí)），按“小區可售總面積×已售面積的平均單價(jià)×1.5%”的公式先征后返，待整個(gè)項目辦理工程決算后，再按小區工程總造價(jià)2%的標準多退少補。
??? 二是已交付使用多年的商品房，沒(méi)有收繳到位的“公用設施專(zhuān)用基金”，原開(kāi)發(fā)商沒(méi)有破產(chǎn)或未注銷(xiāo)登記的，按其開(kāi)發(fā)的小區總造價(jià)的1.5%收繳或按已登記銷(xiāo)售合同的平均單價(jià)×該小區的可售總面積×1%收繳。原開(kāi)發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或注銷(xiāo)登記的，建議由政府部門(mén)從土地開(kāi)發(fā)基金中提取一定比例的資金，按上述標準補足。
2、“房屋本體維修基金”的收繳。
??? 仍按《深圳市房屋本體維修基金管理規定》中的要求收繳，隨物業(yè)管理服務(wù)費一起交給物業(yè)管理企業(yè)。由于業(yè)主容易配合，收繳容易到位，在此不再討論。
三、“專(zhuān)項維修基金”的管理和使用應實(shí)行“業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)存儲、政府監管、規范使用”的管理模式。
1、“公用設施專(zhuān)用基金”的管理。建議由政府房屋主管部門(mén)監管，在收到開(kāi)發(fā)建設單位支付給該小區“公用設施專(zhuān)用基金”的總款項后，在該小區的業(yè)主委員會(huì )成立后一個(gè)月內，政府房屋主管部門(mén)把該款項轉存入該小區業(yè)主委員會(huì )的帳戶(hù)內，其帳戶(hù)由雙方出具的財務(wù)公章在政府主管部門(mén)指定的銀行開(kāi)設，共同監管，防止政府主管部門(mén)濫用職權挪用，也防止業(yè)主委員會(huì )超前使用或違規使用。
2、“房屋本體維修基金”的管理。建議該基金由物業(yè)管理企業(yè)統一收取后，實(shí)行分級管理的原則，即取得國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，基金收取后，專(zhuān)戶(hù)存取。使用時(shí)須征得業(yè)主委員會(huì )的同意，并按照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》的要求，向業(yè)主委員會(huì )報告，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或請會(huì )計師事務(wù)所審核。未取得國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，基金收取后，轉存入業(yè)主委員會(huì )的賬戶(hù)內。原因是非國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，其注冊資金少，信譽(yù)相對較低，而本體維修基金長(cháng)年累月的積累，數額較大，存放在信譽(yù)較低的物業(yè)管理企業(yè)戶(hù)頭下，萬(wàn)一該企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，甚至虧損挪用了本體維修基金，對業(yè)主而言，風(fēng)險較大。
3、“公用設施專(zhuān)用基金”和“房屋本體維修基金”的使用。這兩項基金的使用應有一個(gè)分工和定位。建議“公用設施專(zhuān)用基金”側重于支付住宅區公用部位和共用設施設備的更新和改造所需的資金，“房屋本體維修基金”側重于支付房屋本體維修所需的資金?！胺课荼倔w維修基金”可按照現行的《深圳市房屋本體維修基金管理規定》，本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程）。用于中修以上維護工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意，不足部分可在該棟房屋面積在“公用設施專(zhuān)用基金”所占的比例份額中補充，該份額仍不能補足的，可經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主同意，按該棟各業(yè)主的住房面積分攤籌集。
四、加強“專(zhuān)項維修基金”管理的若干措施。
1、明確業(yè)主委員會(huì )的法律地位問(wèn)題，明確業(yè)主委員會(huì )的民事主體資格。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主代表大會(huì )的執行機構，可憑業(yè)主大會(huì )的決議和政府主管部門(mén)簽署的確認書(shū)到國家民政部門(mén)登記注冊，其性質(zhì)可歸并到其它組織類(lèi)，可以業(yè)主代表大會(huì )的“實(shí)體”來(lái)承擔該小區物業(yè)管理范圍內的民事責任，具有民事主體資格。其日常經(jīng)費可按物業(yè)管理服務(wù)費的3%另行收繳，存入業(yè)主委員會(huì )的專(zhuān)用帳戶(hù)內。該款項可作為業(yè)主委員會(huì )成員及其秘書(shū)的津貼費、活動(dòng)費和為維護業(yè)主權益而發(fā)生的各項費用，其開(kāi)支的帳目每季度向小區全體業(yè)主公布一次，每年末向業(yè)主代表大會(huì )提交書(shū)面財務(wù)報告。這樣，業(yè)主委員會(huì )有一定的經(jīng)費保障，在維護業(yè)主權益方面的付出有所補償，其成員的工作才能做得扎扎實(shí)實(shí)。
2、強化科技投入。專(zhuān)項維修基金的管理是一項復雜的系統工程，每一環(huán)節既相互獨立又相互聯(lián)系，在業(yè)務(wù)辦理中需查詢(xún)大量的資料和數據，若沿用過(guò)去的管理方法和手段已不能適應新時(shí)期對該基金管理的客觀(guān)需要，運用新的管理模式和管理系統已成為歷史的必然要求。為此要加緊研制各地設計先進(jìn)、結構合理、功能全面的“物業(yè)專(zhuān)項維修基金管理系統”軟件，提高科技管理水平。
3、基金實(shí)行扎口歸集。為保證專(zhuān)項維修基金管理形成規范、合理、高效的運作機制，避免機構重疊、多頭管理、手續繁雜、流程緩慢的現象發(fā)生，筆者認為應集中統一收繳管理全市房改房、商品房的“住宅區公用設施專(zhuān)用基金”，并規定不論房改房、商品房均在辦理產(chǎn)權登記或交易過(guò)戶(hù)手續之前，按標準足額繳交，并在市房地產(chǎn)交易大廳設立專(zhuān)項維修基金繳存窗口，統一扎口歸集，以后凡新建商品房、存量房、房改房的“住宅區公用設施專(zhuān)用基金”均按標準全部歸集到位，再按相關(guān)規定管理和使用。
4、制定操作性強的使用標準。為實(shí)現科學(xué)、合理、規范使用基金的目標，應組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行調研論證，并在充分征求開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主意見(jiàn)的基礎上，就基金歸集范圍、繳交標準、繳交方式、使用范圍、使用條件及程序、分攤籌措辦法等方面召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )，使基金的收繳、管理和使用做到政策明確，有章可循，標準公開(kāi)，對號入座。
5、科學(xué)監管。在基金管理上建議實(shí)行兩級管理模式，一級是業(yè)主委員會(huì )，基金存在業(yè)主委員會(huì )名下，動(dòng)用基金必須征得法定比例的業(yè)主同意，這是基金性質(zhì)所決定的，也是業(yè)主自律、民主理財的具體表現；一級是主管部門(mén)，對使用基金情況進(jìn)行監管。監管的內容主要是基金使用標準及范圍是否符合規定。在物業(yè)管理市場(chǎng)機制尚未培育成熟時(shí)，適度的政府干預、統一監管是十分必要的。它的作用主要表現在三個(gè)方面：一是政府信譽(yù)高，使基金的安全性、穩定性大大增強，避免因使用基金不當而引發(fā)居住安全問(wèn)題；二是有利于使用標準一致性，防止執行標準尺度不嚴，造成業(yè)主之間的權利義務(wù)不對等；三是有利于規范使用范圍，使有限的資金用在刀刃上，充分發(fā)揮基金的保障功能。?
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