?陳小鳴

??? 當前住宅小區的蓬勃開(kāi)發(fā)建設，極大地改善了居民的居住水平，住宅區的物業(yè)管理行業(yè)隨之興起，由此產(chǎn)生的業(yè)主開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì )與物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司)之間的關(guān)系問(wèn)題在各地都不同程度地存在，如何處理好四者之間的矛盾糾紛是個(gè)很棘手的問(wèn)題。

一、業(yè)主、業(yè)委會(huì )、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的關(guān)系
?? (一)業(yè)主與業(yè)委會(huì )的關(guān)系
?? 業(yè)主在物業(yè)管理的權利問(wèn)題上類(lèi)似于股份公司的股東。所謂"業(yè)主委員會(huì )類(lèi)似于董事會(huì )，是指業(yè)主們完全可以參照我國公司法規定的股份公司的運作方式去運作，它是種被各國實(shí)踐檢驗了的最民主、最科學(xué)的方式。業(yè)主委員會(huì )委員參照公司法董事會(huì )產(chǎn)生的程序產(chǎn)生和運作，代表所有業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生合同關(guān)系，業(yè)主委員會(huì )主任由占整個(gè)物業(yè)所有權定比例的大業(yè)主或其推選的代表?yè)?，重大事項由業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )討論和民主投票決定。

?? 業(yè)主大會(huì )作為自治管理團休，就只是業(yè)主行事管理權的種方式。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )的方式?jīng)Q定關(guān)系到業(yè)主共同利益的重大事務(wù)。業(yè)主大會(huì )的決定委托由其產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )執行。盡管《物業(yè)管理條例》規定了業(yè)主委員會(huì )的職權，但是對于一個(gè)具體的住宅小區業(yè)主委員會(huì )來(lái)講，這種職權不是法律賦予的，而是來(lái)源于業(yè)主的信托，非經(jīng)業(yè)主按照程序選舉，業(yè)主委員會(huì )"就沒(méi)有權利代表業(yè)主行事。

??? 但是，業(yè)主大會(huì )對業(yè)主委員會(huì )的委托，不同于一般的民事或商事委托，其近似于公司股東對董事的信托，有如下特點(diǎn)：(1)基于信任關(guān)系——沒(méi)有業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )委員個(gè)人的信任，就不會(huì )有這種委托，(2)以受托人自己名義——業(yè)主委員會(huì )對外簽訂物業(yè)管理服務(wù)臺同時(shí)以自己的名義進(jìn)行，而不是以業(yè)主個(gè)人或業(yè)主大會(huì )的名義，(3)財產(chǎn)獨立業(yè)主委員會(huì )管理的財產(chǎn)如維修資金、公共設施收益等以業(yè)主委員會(huì )的名義占有，處分，但是該財產(chǎn)既獨立于業(yè)主，也獨立于業(yè)主委員會(huì )本身，即不歸業(yè)主委員會(huì )所有，收益分配也不歸為任何業(yè)主個(gè)人所有，(4)業(yè)主委員會(huì )不是注入單位，也不是合伙組織，只是按照《物業(yè)管理條例》規定，由業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人團體。以上這些特點(diǎn)符合信托關(guān)系中"受托人可以是受益人，但不得是同一信托的惟一受益人的法律特征，至于業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )規程等文件，都是契約性文件，對業(yè)主具有約束力。

(二)業(yè)委會(huì )和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系
??? 業(yè)主人住小區之后，并未結束與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系。
??? 1、合同關(guān)系。這是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售樓合同(包括合同的附件、樓書(shū)等)中存在模糊的條款和承諾未兌現。比如業(yè)主賣(mài)房是支付了配套費的，也許作為生活配套重要內容的幼兒園還未兌現，至少在第一期里沒(méi)有兌現，根據《物業(yè)管理條例》規定，開(kāi)發(fā)商必須提供給業(yè)主的商業(yè)用房，但建造時(shí)沒(méi)有考慮到，因此，此房產(chǎn)根本不具備商用性質(zhì)。另外還有建筑質(zhì)量和小區綠化景觀(guān)、會(huì )所建造等不完善的問(wèn)題。這里算不算開(kāi)發(fā)商的違約問(wèn)題，部分配套費是否要退還？

??? 2、利益關(guān)系。作為開(kāi)發(fā)商，不僅要注意塑造其知名品牌，更重要的是追求經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，所以開(kāi)發(fā)商會(huì )在早期的房產(chǎn)投入更多的資源！而在后期的投入沒(méi)有預期的多，甚至有些吝嗇。如有的小區的綠化只種小灌木和草皮，不種樹(shù)，尤其是大樹(shù)。業(yè)主會(huì )很強烈地要求在小區中種植大樹(shù)，因為大樹(shù)的陰涼能改善小區內的居住環(huán)境，優(yōu)化小區空氣，提高居住的舒適度。然而，開(kāi)發(fā)商認為，小區內只宜種植小樹(shù)，這樣顯得開(kāi)闊——開(kāi)發(fā)商考慮更多的是建筑美。從上述利益關(guān)系中可發(fā)現，廣大業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在利益相同和一致的情況下，也會(huì )有理念上的差異。比如，開(kāi)發(fā)商特別在意建筑方面的造型，卻對創(chuàng )建綠色和星級社區不善關(guān)心，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的投入。這可能是狹隘的短期的商業(yè)利益行為使然。何況還存在許多業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的國標和利益不一致的地方呢？

??? 3、制約關(guān)系。由于不少物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的子公司，因此，物業(yè)公司雖然受聘于業(yè)委會(huì )，但在執行業(yè)委會(huì )決議時(shí)，卻才之能不考慮開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)。如果物業(yè)公司落實(shí)的是基礎性的建設，那么盡管是在業(yè)委會(huì )做出決議后，也必須得到開(kāi)發(fā)商的同意才能建起來(lái)。這一制約關(guān)系使業(yè)委會(huì )的許多決議得不到及時(shí)、有效地執行。當然。也有另外面，就是開(kāi)發(fā)商有可能還承擔著(zhù)物業(yè)的部分虧損，因此，它無(wú)法關(guān)心小區的管理和建設。

??? (三)業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司的關(guān)系
??? 業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司的關(guān)系是聘用合同所確認的法律關(guān)系，雙方的權利義務(wù)在聘用合同中己十分明確。但我們不能不注意到，有不少物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的子公司，或者與開(kāi)發(fā)商有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，這是其特殊性。方面，物業(yè)公司受聘于業(yè)委會(huì )，在，l，委會(huì )授權范圍內對小區進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理，當業(yè)主與房產(chǎn)商出現矛盾的時(shí)候，業(yè)主就以拒交管理費來(lái)制約開(kāi)發(fā)商，另一方面，官與開(kāi)發(fā)商尚未脫鉤，在行使管理職權時(shí)，不得不考慮開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)和利益。

??? 習慣的思維將業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司看成是天然的對手。其實(shí)，業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司不是對手，也不是盟友，而是平等的合作伙伴。委托物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)委會(huì )自治管理相結合，是業(yè)委會(huì )工作的另重要原則，這要避免兩種傾向：一是放棄業(yè)委會(huì )的責任，將小區的管理和建設全部依靠物管公司，二是過(guò)分強調業(yè)委會(huì )對物業(yè)管理的監督作用，事事過(guò)問(wèn)，大包大攬，干涉物管公司的具體業(yè)務(wù)或者代替物管公司行使某些管理職能。

三、業(yè)主與業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的博弈
??? 國務(wù)院2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》(下稱(chēng)《條例》)規定，業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì )的執行機構。但作為單個(gè)或多個(gè)獨立于業(yè)主大會(huì )的個(gè)體，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間并無(wú)上下隸屬的關(guān)系，仍屬于平等主體關(guān)系。

??? 我國城市居民的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的。業(yè)主對其房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權，和不可單獨界定邊界的房屋公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權。這也決定了業(yè)主行使所有權會(huì )影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權利，受到相鄰業(yè)主權利的制約。

??? 設立業(yè)主大會(huì )的本意是建立業(yè)主之間的協(xié)商。對于人數較多的業(yè)主組合，沒(méi)有業(yè)主大會(huì )這種民主協(xié)商的機制，要就共同利益形成致意見(jiàn)顯然是不可能的。但在人數較少的業(yè)主組合，其共同利益可以直接協(xié)商取得一致，并非必須由業(yè)主大會(huì )的形式進(jìn)行磋商。
在業(yè)主大會(huì )中，所有業(yè)主是平等的。但是，這平等是用何種標準來(lái)實(shí)現的？平等可以表現為數量上的平等和以?xún)r(jià)值而定的平等兩種標準。如果采用以?xún)r(jià)值而定的平等標準，即占有房屋面積大的業(yè)主擁有的投票權數量也多，從形式上是維護了財產(chǎn)聯(lián)系和財產(chǎn)權組合這種組織結構中的平等。但是，單一的財產(chǎn)決定標準不可避免地會(huì )使利益均衡機制的杠桿向富裕者傾斜，在人數上占多數、而在財產(chǎn)比例上占少數的，業(yè)主的利益可能得不到體現。如果采用數量上的平等標準，即以絕對的業(yè)主單位作為投票的基準值，從行為人的角度維護了業(yè)主之間的平等，但業(yè)主大會(huì )這一組合畢竟是以共同財產(chǎn)的管理為紐帶的，以單一的業(yè)主單位為標準，財產(chǎn)權完全被摒棄，則會(huì )使某些業(yè)主的財產(chǎn)權利受到損害。本著(zhù)業(yè)主自我管理財產(chǎn)民主協(xié)商的原則，條例規定投票權的確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì )的議事規則中去規定。但通過(guò)業(yè)主大會(huì )的議事規則時(shí)本身就需要明確投票權標準，這就產(chǎn)生了關(guān)于初始規則成立的方式問(wèn)題，故而《條例》規定，在確定業(yè)主大會(huì )議事規則的首次業(yè)主大會(huì )上，投票權根據業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積和住宅套數等因素確定，將數量上的平等和價(jià)值上的平等結合起來(lái)。

??? 小區業(yè)主有權利和義務(wù)關(guān)心、監督業(yè)主委員會(huì )，從而更好地維護自身的合法權益?！稐l例》明確了業(yè)主有權“監督業(yè)主委員會(huì )的工作”，“對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權”，并有權“監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用”。但實(shí)際操作起來(lái)較難，政府部門(mén)沒(méi)有出臺可操作性的實(shí)施辦法以及將有關(guān)條款細化。如某小區業(yè)主委員會(huì )在成立章程中規定"業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費來(lái)源、為維修基金的利息和公益活動(dòng)的盈余。業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)經(jīng)費的使用受業(yè)主代表大會(huì )的監督，并向全體業(yè)主公布。"從中可以看出，業(yè)委會(huì )章程的規定只是籠統地規定業(yè)委會(huì )的決定不得損害公共利益和業(yè)主利益，業(yè)委會(huì )活動(dòng)經(jīng)費的使用受業(yè)主代表大會(huì )監督，并向全體業(yè)主公布等，但是缺乏業(yè)主、業(yè)主代表大會(huì )對業(yè)委會(huì )實(shí)施監督和制約的具體措施。

?? 《條例》規定，業(yè)主參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權！但對于如何行使投票權，如何監督業(yè)主委員會(huì )工作，如何監督物業(yè)管理公司，以及當業(yè)主的知情權受到侵害后如何獲得救濟等這些關(guān)系到業(yè)主切身利益的實(shí)際問(wèn)題，卻沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)《條例》中——業(yè)主監督的事項須細化。業(yè)委會(huì )是由廣大業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治管理組織，理應嚴格按協(xié)議及有關(guān)規定使用好維修資金，更好地維護小區全體業(yè)主的利益，但由于業(yè)委會(huì )工作的不規范，業(yè)主的知情權和監督權幾乎喪失。誰(shuí)來(lái)監督業(yè)委會(huì )？但如果業(yè)主對業(yè)委會(huì )的賬目有異議，除了要求業(yè)委會(huì )提供相關(guān)發(fā)票原件及費用清單進(jìn)行核對之外，還能否采取什么進(jìn)步的補救措施呢？還有出現這樣的一個(gè)實(shí)例，某住宅區一位神通廣大的業(yè)主，看中小區物業(yè)管理發(fā)包權和小區維修資金的支配權，打著(zhù)為廣大業(yè)主熱情服務(wù)的旗號，不惜推翻現有的業(yè)委會(huì )，拉選票重新成立新的業(yè)委會(huì )，炒掉原來(lái)的物業(yè)公司l利用職權新招物業(yè)公司。由于原物業(yè)公司的合約沒(méi)有到期，或原來(lái)的投入沒(méi)有收回不愿離場(chǎng)，所以糾紛不斷。

??? 一個(gè)住宅區里公共秩序的維護，是所有業(yè)主共同關(guān)心的，也是購房的業(yè)主對居住環(huán)境期望的組成部分。在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商尚是主要的業(yè)主，盡管其并不真正居住在住宅區里，此時(shí)由潛在的、不確定的"全體業(yè)主"制定個(gè)業(yè)主公約，在事實(shí)上是不可操作的，因此，由開(kāi)發(fā)商制定業(yè)主公約是必要的。為了區別于業(yè)主大會(huì )制定的業(yè)主公約，條例將開(kāi)發(fā)商制定的業(yè)主公約命名為《業(yè)主臨時(shí)公約》；為了避免《業(yè)主臨時(shí)公約》制定者的利益傾向損害消費者的利益，條例把《業(yè)主臨時(shí)公約》不得侵害物業(yè)實(shí)受人的合法權益作為《業(yè)主臨時(shí)公約》成立的必要條件，同時(shí)，在程序上，條例規定臨時(shí)公約必須明示，供銷(xiāo)費者在買(mǎi)房的時(shí)候判斷其是否公正、公平。

??? 在住房的正常使用期內，一次性買(mǎi)房的支出與后期所要支付的物業(yè)管理費一樣多，也就是說(shuō)，買(mǎi)房?jì)H僅是住房消費的部分，買(mǎi)了房，住房消費才剛剛開(kāi)始。對購房者來(lái)講，物業(yè)管理具有兩大作用第一，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以便房屋保值、增值；第二，良好的物業(yè)管理能夠為居住人提供清潔、優(yōu)美舒適、安全的生活和工作環(huán)境。但是，物管畢竟還是個(gè)新生事物，物業(yè)管理政策有待于進(jìn)一步完善，物業(yè)管理企業(yè)的水平也參差不齊，加土商品房建設與管理的脫節等原因，購房者購房后的物業(yè)管理糾紛日益增多。歸納起來(lái)，有四類(lèi)物業(yè)管理糾紛一是收費糾紛，有的開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)承諾了很低的物業(yè)管理費，購房者入住后發(fā)現管理費漲了；二是具體管理市，度上的糾紛，如有的小區管理制度規定，裝修時(shí)才之得拆改某些設施、住戶(hù)不得在小區里遛狗、自行車(chē)不得上電梯等，住戶(hù)不理解也不執行，雙方也會(huì )發(fā)生糾紛，二是住戶(hù)對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的整休印象不佳，雙方也容易在多方面發(fā)生糾紛；四是有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)的承諾沒(méi)有兌現或延遲兌現，而物業(yè)管理企業(yè)又是開(kāi)發(fā)商的子公司的話(huà)，某些業(yè)主以拒交物業(yè)管理費來(lái)對抗開(kāi)發(fā)育。

??? 如果將物業(yè)管理行業(yè)當作市場(chǎng)，作為市場(chǎng)的主體業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)管理處、開(kāi)發(fā)商之間，由于利益的原因存在博弈，這種博弈會(huì )因為市場(chǎng)的發(fā)育程度的不高和法規的缺失愈演愈烈。

四、業(yè)主與業(yè)委會(huì )、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司關(guān)系的可協(xié)調性
??? 杭州市西湖區文新街道德加社區居委會(huì )和德加公寓業(yè)委會(huì )成立不久，就遇到了與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商的利益關(guān)系問(wèn)題。由于這個(gè)矛盾無(wú)法回避，于是他們通過(guò)建立五項機制，較好地處理這些矛盾，初步理順了業(yè)主、物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商之間的各種關(guān)系，維護了居民的利益。

1.建立業(yè)委會(huì )例會(huì )機制。他們確定每月的第一個(gè)星期日晚為例會(huì )時(shí)間，業(yè)委會(huì )全體委員和物業(yè)公司負責人共同參加。業(yè)主委員會(huì )就小區的現狀和發(fā)展進(jìn)行了討論，研究解決小區管理中出現和存在的問(wèn)題。例會(huì )機制體現了業(yè)委會(huì )對小區重大事件的集體決策權和對物業(yè)管理的監督權?！段飿I(yè)管理條例》規定，業(yè)委會(huì )例會(huì )是每季度一次，而他們是每月一次。實(shí)踐證明，月例會(huì )制度是必要的，它使小區管理和服務(wù)中存在的問(wèn)題得到了及時(shí)性地處理和解決，也體現了業(yè)委會(huì )集體領(lǐng)導、集體決策的工作原則。那么他們又是如何體現業(yè)主自治的原則呢？——業(yè)委會(huì )定期對全體業(yè)主(住戶(hù))發(fā)放問(wèn)卷調查表，然后將從問(wèn)卷調查表中和在工作中發(fā)現的帶有普遍性、典型性的問(wèn)題集中起來(lái)，在每月例會(huì )時(shí)集中討論解決，屬于物業(yè)管理方面的問(wèn)題由參加會(huì )議的物管處主任當場(chǎng)拍板解決，屬于開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，以公函形式通報給開(kāi)發(fā)商。

2.建立業(yè)委會(huì )和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的協(xié)商對話(huà)機制。他們根據廣大業(yè)主的意見(jiàn)和要求，就開(kāi)發(fā)商售樓書(shū)承諾未兌現問(wèn)題對小區的發(fā)展建設和房產(chǎn)產(chǎn)權移交后遺留的問(wèn)題，業(yè)委會(huì )與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行第一次協(xié)商對話(huà)。如果這些問(wèn)題得不到解決，業(yè)委會(huì )就決不放棄努力，除了繼續呼吁解決外，還將其再列入與開(kāi)發(fā)商協(xié)商對話(huà)的內容，以維護廣大業(yè)主的合法權益。事實(shí)上，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商開(kāi)誠布公地對話(huà)，些問(wèn)題已得到解決。到目前為止，業(yè)委會(huì )已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了多次對話(huà)，并及時(shí)將對話(huà)情況公布在告示欄中。

3.建立業(yè)委會(huì )會(huì )務(wù)公開(kāi)機制。就是將業(yè)委會(huì )做出的決定及時(shí)公開(kāi)，讓廣大業(yè)主了解會(huì )議內容。讓業(yè)委會(huì )的決定直接與廣大業(yè)主見(jiàn)面的同時(shí)，也將業(yè)委會(huì )的工作置于廣大業(yè)主的監督之下，并且，對事關(guān)重大的決定都以會(huì )議紀要或決定的形式公之于眾。業(yè)委會(huì )的會(huì )務(wù)公開(kāi)和業(yè)主民主管理相結合是業(yè)委會(huì )工作的一條基本原則，也是搞好小區管理和建設的重要保證。

4.建立業(yè)委會(huì )與業(yè)主聯(lián)絡(luò )機制。一是設立業(yè)主與業(yè)委會(huì )聯(lián)絡(luò )信箱，二是建立業(yè)委會(huì )專(zhuān)職秘書(shū)值班制度，接待業(yè)主的采訪(fǎng)與投拆。經(jīng)常下發(fā)《征求意見(jiàn)表》，廣泛征求為業(yè)主的意見(jiàn)和建議，將意見(jiàn)回收整理后，送交有關(guān)部門(mén)解決。同時(shí)根據業(yè)主入住后出現的一些情況，制定了《關(guān)于南都德加公寓業(yè)主配合物管工作的有關(guān)規定》并予以公布，有效地市制止了個(gè)別業(yè)主的不文明行為，對提高業(yè)主的道德水平和整體素質(zhì)起了一定的作用。

5.建立急事急辦現場(chǎng)辦公機制。就是如果業(yè)主的問(wèn)題帶有急迫性，業(yè)委會(huì )主任便和物業(yè)公司負責人親自現場(chǎng)進(jìn)行協(xié)商解決。業(yè)委會(huì )成立以來(lái)，就鄰里糾紛、環(huán)境衛生和空調機位安裝等問(wèn)題成功進(jìn)行了三次現場(chǎng)辦公和調解。

??? 業(yè)委會(huì )在協(xié)調與物業(yè)公司的關(guān)系時(shí)，提出了明確的要求："理順關(guān)系，接受監督，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，嚴格管理。"理順關(guān)系，就是物管公司要擺正自己的位置，認清自己的法律地位，既然受聘于業(yè)委會(huì )，就應該全心全意為業(yè)主負責，而習之能只考慮開(kāi)發(fā)商的利益，在業(yè)委會(huì )與開(kāi)發(fā)商有意見(jiàn)分歧時(shí)，做好雙向溝通工作，而不能厚此薄彼或搞兩面派。接受監督，就是使物管公司意識到，接受廣大業(yè)主的監督是合同規定的法定義務(wù)，要主動(dòng)地向業(yè)委會(huì )匯報工作，并接受業(yè)委會(huì )的財務(wù)監督。

??? 業(yè)委會(huì )在協(xié)調與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系時(shí)，必須采取溝通、協(xié)商、合作的態(tài)度。溝通就是將業(yè)委會(huì )的意見(jiàn)反饋給開(kāi)發(fā)商，協(xié)商就是對話(huà)，其中也可能會(huì )出現抗爭，沒(méi)有摩擦就沒(méi)有磨臺，才能最后達到合作。因為雙方有一致的目標，有一致的利益。溝通、協(xié)商是手段，合作共建小區才是目的。

五、社區組織可否成為業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)管理之間管理者
社區居委會(huì )是以居民的居住權為基礎形成的居民自治組織，小區業(yè)委會(huì )是以業(yè)主對房產(chǎn)物業(yè)的所有權為基礎形成的業(yè)主自治組織，兩個(gè)組織都是自治組織，沒(méi)有法律依據表明前者可以領(lǐng)導后者。

?? 《條例》明確規定，小區的物業(yè)管理權力機構——業(yè)主大會(huì )及其常設機構業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理中發(fā)揮著(zhù)重要的作用。業(yè)主委員會(huì )以合同方式與物業(yè)管理企業(yè)建立物業(yè)管理委托管理法律關(guān)系，主要負責監督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，督促業(yè)主遵守物業(yè)管理公約和國家法律法規，協(xié)調業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)搞好物業(yè)管理工作，并接受政府主管部門(mén)的指導和監督。業(yè)主對于業(yè)主委員會(huì )的決議必須遵行。比如，對于一個(gè)管理年度開(kāi)始前業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )關(guān)于增減物業(yè)管理服務(wù)費標準的決議，或者關(guān)于公共維修基金歸集的決議，業(yè)主必須服從。但實(shí)際情況并非完全如此，據稱(chēng)許多小區均未能重視召開(kāi)業(yè)主大會(huì )和成立業(yè)主委員會(huì )。成立業(yè)主委員會(huì )的小區只占該地區所有小區的三分之。完全按市場(chǎng)化運作的小區物業(yè)管理也會(huì )反復出現業(yè)主、業(yè)委會(huì )、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的利益沖突。在現行的法規框架下，誰(shuí)可成為小區業(yè)主、業(yè)委會(huì )、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間協(xié)調者，或者說(shuō)是指導者？政府主管部門(mén)？——受行政資源的限制，鞭長(cháng)莫及。筆者認為，可以依靠社區組織，姑且將其定各為"社區物業(yè)管理"以示區別市場(chǎng)行為的小區物業(yè)管理。

???? 結合社區建設，由政府和民間共同推進(jìn)，在政府領(lǐng)導下，依靠社區力量，利用社區資源，強化社區功能，解決社區問(wèn)題，提高社區成員的生活質(zhì)量，促進(jìn)社區經(jīng)濟政治、文化環(huán)境協(xié)調健康發(fā)展。所以，先以政府基層組織為軸心，再將民間組織如業(yè)主委員會(huì )作為輔助機構『執行具體的工作，最后加上物業(yè)管理機構作配合，來(lái)實(shí)現居住區式的、以服務(wù)建設為先導、管理建設為補充的基層社會(huì )管理。

1.物業(yè)管理要納入社區建設，必須出臺操作性較強的相應政策，明確區政府、街道辦事處和相關(guān)職能部門(mén)的職責分工，加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導。按照"條塊結合、以塊為主重心下移"的管理思路，強化街道辦事處社區居委會(huì )在發(fā)展小區物業(yè)管理中的功能和地位。充分發(fā)揮街道辦事處協(xié)調社區管理、社區服務(wù)與物業(yè)管理的職能。要建主街道辦事處負責和社區黨組織、社區居委會(huì )負責的兩級社區綜合管理、物業(yè)管理糾紛協(xié)調機構，確保社區綜合管理、物業(yè)管理矛盾、糾紛就地就近得到及時(shí)、有效地解決，促進(jìn)社會(huì )穩定。

2.理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司的關(guān)系。物業(yè)公司與社區居委會(huì )分別是專(zhuān)業(yè)管理機構與居民自治管理機構。創(chuàng )建文明社區是社區居委會(huì )和物業(yè)管理公司的共同任務(wù)，目的都是為居民營(yíng)造一個(gè)安居樂(lè )業(yè)、環(huán)境優(yōu)美的生活和工作的氛圍。社區居委會(huì )是行政性管理主體，物業(yè)公司則是經(jīng)濟服務(wù)性企業(yè)，要各自履行好職責。要進(jìn)步理!|版兩者之間的關(guān)系，必須解決好四個(gè)問(wèn)題：一是堅持政企分開(kāi)原則。協(xié)商確定雙方的權益劃分，推行社區物業(yè)管理的社區，其社區居委會(huì )一般不再從事與物業(yè)管理范圍相同的公共事務(wù)和經(jīng)濟活動(dòng)。二是明確職責。社區居委會(huì )負責小區內宣傳教育、民事糾紛調解，擁軍優(yōu)屬，扶貧幫困和計劃生育等工作，而物業(yè)公司負責對小區內的房屋維修、{果潔、保安、車(chē)輛停放、綠化養護、公共設施等實(shí)行統管理。三是簽訂責任書(shū)。社區居委會(huì )根據上級行政部門(mén)的要求，與物止公司研究分工，社區內屬于物業(yè)管理方面的任務(wù)，由物業(yè)公司落實(shí)，并簽訂責任書(shū)，便于社區居委會(huì )行政管理的意圖在物業(yè)管理中得到落實(shí)，發(fā)揮社區居委會(huì )的監督作用。四是建立"三位一體"的管理機制。建立自社區居委會(huì )物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )參加的議事班子。同時(shí)建立工作例會(huì )制度，及時(shí)溝通情況，研究解決管理中的難點(diǎn)問(wèn)題，形成小區統一的協(xié)調管理機制。

3.整合小區范圍和區域，建立規范、有序、完善的物業(yè)管理模式。按照便于管理和便于資源、開(kāi)發(fā)資源共享的原則，通過(guò)政府引導、協(xié)調和市場(chǎng)運作的方法，將現有的規模小、管理檔次低的住宅小區進(jìn)行重組，降低管理成本，提高管理檔次，優(yōu)化居住環(huán)境。整合后的小區原則上在一個(gè)社區居委會(huì )范圍內，以主次干道為界。居委會(huì )應協(xié)助做好物業(yè)小區供水設施移交工作和小區竣工綜合驗收工作。

4.在社區指導下的業(yè)主委員會(huì )，其有序組建應是物業(yè)管理納入新型社區建設的關(guān)鍵。應該明確以下六點(diǎn)：

?(1)應由街道辦事處和行政主管部門(mén)指導業(yè)主委員會(huì )的組建。
?????????? (2)籌備組織的負責單位應該為居委會(huì )F由街道辦事處、開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理單位和業(yè)主代表參與。
?(3)要明確劃分物業(yè)管理區域的基本原則。
?(4)明確第次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的方式程序候選人產(chǎn)生方式等。
?????????? (5)明確業(yè)主委員會(huì )的自治程度。
?????????? (6)附加強居委會(huì )對業(yè)主委員會(huì )的指導。

???? 作為基層的居民自治組織的社區，物業(yè)管理的偉用就是通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區物業(yè)管理工作1形成居民共住共建共管共享的氛圍J為居民自我管理、自我服務(wù)創(chuàng )造良好的環(huán)境。

結語(yǔ):
??? 由此可見(jiàn)：因為小區實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理，才可能衍生出業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商之間復雜的關(guān)系，產(chǎn)生重重的矛盾。當前，在小區開(kāi)發(fā)完成到業(yè)主入住之前是由開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)管理企業(yè)，當業(yè)主的入住率達到五成以上時(shí)就要成立業(yè)主委員會(huì )。業(yè)委會(huì )是在小區的物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。社區居委會(huì )是社區自治的主體。社區居委會(huì )在組織上和政治上可以對小區進(jìn)行領(lǐng)導。社區居委會(huì )和業(yè)委會(huì )成員可以實(shí)行交叉任職，相互配合，形成合力，共同指導，監督物業(yè)管理企業(yè)搞好居民住宅區的管理和服務(wù)。也就是說(shuō)，根據國家對社區職能的認定，社區居委會(huì )對物業(yè)管理也負有監督和指導的責任。

??? 社區物業(yè)管理不同于純粹市場(chǎng)行為的小區物業(yè)管理，它主要是以社區為管理主體，充分發(fā)揮社區自治組織的作用，以整合社區服務(wù)資源為重點(diǎn)，以居民自我管理與自我服務(wù)為主要形式，最終實(shí)現為社區居民營(yíng)造個(gè)文明和諧、安全方便整潔舒適的生活環(huán)境，從而達到不斷提高居民生活水平和生活質(zhì)量的目的。通過(guò)探索而得出，在實(shí)踐中逐步形成的行之有效、獨具特色的管理模式和管理辦法。