國家稅務(wù)總局局長(cháng)謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國將積極穩妥地深化稅制改革，并透露將逐步推行物業(yè)稅。一席間，各種說(shuō)法層出不窮：有人樂(lè )觀(guān)地預計，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì )使房?jì)r(jià)降四成；也有人擔心開(kāi)征物業(yè)稅后，房屋可能買(mǎi)得起住不起；還有人認為，物業(yè)稅會(huì )對豪宅征收比普通住宅更高的稅率。

　　開(kāi)征物業(yè)稅到底會(huì )給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的變化和影響呢？就此問(wèn)題，記者專(zhuān)訪(fǎng)了中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專(zhuān)家劉桓，劉桓詳細解讀了物業(yè)稅開(kāi)征的三大懸念。

　　懸念一 進(jìn)程

　　正在“空轉”

　　明年有望“實(shí)轉”

　　物業(yè)稅開(kāi)征的討論早已開(kāi)始。十六屆三中全會(huì )對此已有說(shuō)法，“在條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅”。而今年物業(yè)稅被明確地寫(xiě)入“十一五”規劃，就標志著(zhù)未來(lái)5年內我國將開(kāi)征這一稅種。

　　劉桓表示，目前全國已經(jīng)開(kāi)始對物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉”階段，即通過(guò)模擬征收來(lái)摸索征管體制。如果調研和準備工作比較充分，明年有望在一兩個(gè)城市進(jìn)行“實(shí)轉”，試點(diǎn)成熟后，將向全國推廣。

　　但物業(yè)稅開(kāi)征是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的重大工程，不能草率開(kāi)征，否則將會(huì )“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負擔過(guò)重的后果。所以物業(yè)稅開(kāi)征一定要非常慎重，是一個(gè)穩步推進(jìn)的過(guò)程。

　　懸念二 影響

　　房?jì)r(jià)會(huì )降

　　但不會(huì )出現買(mǎi)房容易養房難

　　業(yè)內普遍認為，如果開(kāi)征物業(yè)稅，最直接的結果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導致房?jì)r(jià)下降。

　　據估算，在目前的房?jì)r(jià)構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，有30%-40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jì)r(jià)也會(huì )跟著(zhù)大幅度下降。
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　　據某地產(chǎn)研究機構人士分析，從理論上說(shuō)，由于地價(jià)和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著(zhù)占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費在銷(xiāo)售時(shí)只需先繳納1／70，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了70-1 ／70＝98.57%，表現在房?jì)r(jià)中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%?？紤]到需求提高導致發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素，將其中的10%份額據為己有，也有39%以上的降低幅度。

　　劉桓認為，物業(yè)稅開(kāi)征后，由于把原來(lái)交易環(huán)節征收的稅費稀釋到了擁有環(huán)節，所以房?jì)r(jià)會(huì )有所下降，但不太可能下降四成那么多，因為房?jì)r(jià)主要受市場(chǎng)供求關(guān)系影響。

　　征收物業(yè)稅，會(huì )使房屋初始價(jià)格比較低，但是購買(mǎi)后每年都要承擔一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來(lái)的預期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人擔心“買(mǎi)得起住不起”的情況將大幅增加。劉桓表示，這種擔心大可不必，因為從國際慣例看，物業(yè)稅的征收都有一定的底線(xiàn)，主要是對投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。因為住房是準公共產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著(zhù)他占用了別人的資源，所以他應該為此付費。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費用的，而惟獨只有投資房產(chǎn)不付費，這對投資者來(lái)講也是不公平的。

　　劉桓認為，對于自住型房屋購買(mǎi)者來(lái)講，開(kāi)征物業(yè)稅是利好。因為在購買(mǎi)環(huán)節，減輕了購房者的負擔，而在擁有環(huán)節，稅負也會(huì )很輕甚至沒(méi)有。而對于投資類(lèi)住房的購買(mǎi)者而言，他們則應該為占有更多的資源而付出相應的費用。

　　對于大家關(guān)心的新房和舊房如何征收物業(yè)稅的問(wèn)題，劉桓表示，物業(yè)稅只針對新房而言，老房在交易時(shí)已經(jīng)一次性繳納了各種稅費，將不再重復征稅。

　　懸念三 稅率

　　稅率“一刀切”

　　豪宅稅負不會(huì )加重

　　物業(yè)稅是實(shí)行統一稅率還是累進(jìn)稅率也是目前業(yè)內爭議的焦點(diǎn)，特別是對豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率的問(wèn)題格外引人關(guān)注。有業(yè)內人士認為，對豪宅應按照比普通住宅更高的稅率征收，才能體現社會(huì )“公平”。對此，劉桓表示，物業(yè)稅一旦開(kāi)征將實(shí)行“一刀切”的稅率。因為，房屋的占地面積是固定的，房?jì)r(jià)的高低已經(jīng)體現了地價(jià)的高低，所以不論是豪宅還是普通住宅按照統一稅率征收就可以體現“公平”，豪宅的房?jì)r(jià)較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應也更高。同樣道理，地域差異對物業(yè)稅征收也沒(méi)有太大影響。因為，各地不同的房?jì)r(jià)已經(jīng)體現了地域差異。

　　美國物業(yè)稅的稅率大概是按照每年繳納房?jì)r(jià)的0.8%-1.2%計算，例如，一座10萬(wàn)美元的房子一年要繳納1000美元的物業(yè)稅。而我國與美國不同的是，土地實(shí)行公有制，房屋購買(mǎi)人只對土地有使用權，而沒(méi)有所有權，所以我國物業(yè)稅稅率的確定不能完全參照外國，還需要根據采集到的信息進(jìn)行研究才能確定。

　　新聞背景

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　稅改迫在眉睫

　　目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節。購房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。

　　劉桓認為，一方面，這些稅費計算復雜，非常分散，征收起來(lái)難度也較大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)遠發(fā)展；另一方面，全部的房地產(chǎn)稅收積壓在交易環(huán)節，這種做法使得房地產(chǎn)市場(chǎng)走偏了方向，往往導致消費者買(mǎi)不起房。

　　正是基于以上兩點(diǎn)原因，開(kāi)征物業(yè)稅被提上了日程。物業(yè)稅又稱(chēng)財產(chǎn)稅，是對房屋在交易環(huán)節和擁有環(huán)節同時(shí)征收的稅種，征收物業(yè)稅后，現行的房地產(chǎn)交易環(huán)節的各種稅費將隨之取消。

　　前沿話(huà)題

　　買(mǎi)房人信息

　　將從社區入手采集

　　開(kāi)征物業(yè)稅的前提就是把握買(mǎi)房人的信息。但目前由于房地產(chǎn)信息部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)沒(méi)有很好的配合，在稅務(wù)局房產(chǎn)信息還是空白，尤其是在房屋出租市場(chǎng)，地稅局掌握的房屋出租人信息十分有限，所以存在著(zhù)大量的房屋出租人偷稅漏稅的現象。所以如何把握房地產(chǎn)信息就成為開(kāi)征物業(yè)稅亟待解決的問(wèn)題。劉桓認為，對于房屋出租人的信息的采集，一個(gè)現實(shí)的解決辦法就是發(fā)動(dòng)社區管理者，以社區為單位，對房屋出租的情況進(jìn)行監控；而對于買(mǎi)房人信息的采集，則需要稅務(wù)部門(mén)和房產(chǎn)登記部門(mén)以及銀行信貸部門(mén)進(jìn)行合作來(lái)完成。