明碼標價(jià)、點(diǎn)“菜”收費，昨天上海有關(guān)部門(mén)亮出了一份透明的住宅物業(yè)服務(wù)收費菜單———《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》，進(jìn)一步規范收費行為，讓老百姓明明白白消費。

　　拿住宅樓內的地面保潔來(lái)說(shuō)，每月每平方米0.07元的收費標準，達到的服務(wù)要求是“隔日清掃”，而最高等級服務(wù)要求可以做到“每日循環(huán)清掃、拖洗，大理石保持原貌、有光澤”，但收費也相應提高為每月每平方米0.28元。按照新規定，物業(yè)服務(wù)內容、質(zhì)量與收費直接掛鉤起來(lái)，這種新型的定價(jià)方式讓物業(yè)服務(wù)更加市場(chǎng)化了。

　　一問(wèn)服務(wù)“菜單”怎么選

　　統計顯示，本市住宅物業(yè)約有3.5億平方米，其中95％已實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，63％的小區已成立業(yè)主委員會(huì )。

　　本市住宅物業(yè)服務(wù)收費目前按照房屋的性質(zhì)，采用不同的價(jià)格管理形式，即：已售公有住宅實(shí)行政府定價(jià)；普通內銷(xiāo)商品房實(shí)行政府指導價(jià)；原外銷(xiāo)房和原高標準內銷(xiāo)商品房實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　而今年10月1日將實(shí)施的這一新《辦法》，可以通俗地理解為“菜單式”、“間接化”的收費管理方式。這份菜單將上海市主要的物業(yè)服務(wù)內容歸并為五項，每項再分五個(gè)等級，第五級標準為最高。

　　在確定各個(gè)小區具體服務(wù)收費標準時(shí)，業(yè)主大會(huì )（業(yè)主委員會(huì )）和物業(yè)管理企業(yè)可以根據需要，從菜單中選擇不同等級的服務(wù)項目，并在最高限價(jià)的范圍內協(xié)商確定具體的收費標準。

　　二問(wèn)服務(wù)項目如何分等

　　《辦法》依據服務(wù)內容、服務(wù)過(guò)程和服務(wù)結果的不同對物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行分級。

　　以“公共區域清潔衛生服務(wù)”為例，在“服務(wù)內容”方面，四級服務(wù)相對于三級服務(wù)，在“樓外公共區域保潔”中增加“水景保潔”的內容；在“服務(wù)過(guò)程”方面，三級中規定樓梯扶手、欄桿和窗臺需每周擦抹兩次，而四級則規定為隔日擦抹一次；在“服務(wù)結果”方面，三級要求垃圾箱（房）及其周?chē)盎菊麧?、無(wú)污漬、無(wú)積水、無(wú)明顯異味”，而四級則要求箱（房）“整體清潔、無(wú)異味”，要求都更進(jìn)一步。

　　需要了解具體內容的業(yè)主，可以到業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)查閱有關(guān)資料，或直接到市物價(jià)局、市房地資源局網(wǎng)站查詢(xún)。

　　三問(wèn)新老辦法如何銜接

　　新《辦法》實(shí)施后開(kāi)始物業(yè)服務(wù)并收費的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等應按照本辦法規定執行；已成立業(yè)主大會(huì )的商品住房，在現行物業(yè)服務(wù)合同到期后，將按照本《辦法》的規定執行；本《辦法》實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì )且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)應按照《辦法》要求對原有收費標準進(jìn)行重新評估，并在2005年10月31日前報區（縣）價(jià)格主管部門(mén)審核。截至2005年12月31日前仍未經(jīng)審核確定收費標準的，原收費標準暫停執行，待新的收費標準確定之后方可恢復收費。

　　四問(wèn)哪些住宅適用新辦法

　　新《辦法》適用于本市行政區域內住宅物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)收費及監督管理。

　　容積率高于0.5的住宅物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)內容及其要求、服務(wù)收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)按照本辦法規定執行；

　　容積率等于或低于0.5的住宅物業(yè)管理區域或純別墅住宅物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)內容及其要求、服務(wù)收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參照本辦法的有關(guān)原則協(xié)商確定。

　　公有住宅售后的物業(yè)服務(wù)收費執行本辦法的有關(guān)事項將另行研究后制定。

　　五問(wèn)菜單服務(wù)有何亮點(diǎn)

　　區別于原來(lái)的收費方式，“菜單式”收費首先在管理思路上有所創(chuàng )新。以前收費標準確定中的政府主導成分較多，而新辦法更強調市場(chǎng)主導。

　　其二是收費標準確定。過(guò)去物業(yè)服務(wù)收費標準是由物價(jià)部門(mén)按照“成本審核，市場(chǎng)比較”的辦法確定，而新《辦法》實(shí)施后，首先由業(yè)主大會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)在“服務(wù)菜單”上選擇并構造具體的服務(wù)組合，然后再按《辦法》規定協(xié)商確定本小區的收費標準；

　　其三是在服務(wù)項目劃分?！掇k法》對服務(wù)項目做了進(jìn)一步的調整，其中綠化養護服務(wù)費從以前的管理費或房屋設備運行費等中分離出來(lái)，單獨列為一項；

　　其四是服務(wù)內容、要求及相應的收費設定更細化。比如保潔項目中，《辦法》對不同等級的地面清掃次數有具體規定；再比如在綜合管理服務(wù)費的確定上，考慮規模經(jīng)濟的存在，《辦法》給不同規模小區的管理費計算提供相對應的系數等。

　　概括地說(shuō)，新《辦法》具備服務(wù)規范化、收費透明化、管理間接化等新特點(diǎn)。

　　六問(wèn)消費者如何維權

　　在購買(mǎi)新房時(shí)，消費者應仔細閱讀物業(yè)服務(wù)合同，合同中須列明服務(wù)項目、各服務(wù)項目的服務(wù)等級及收費標準，如果以后發(fā)生違約情況，消費者可以通過(guò)《合同法》維護自身的合法權益。

　　需強調的是，成立業(yè)主大會(huì )的小區，是由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)（業(yè)主大會(huì )選定）訂立物業(yè)服務(wù)合同，因此作為業(yè)主一定要重視自己的投票權，積極參加業(yè)主大會(huì )，以有效行使權利。

　　此外，如果發(fā)現物業(yè)管理企業(yè)違反國家和本市物業(yè)管理法規及有關(guān)規定，未提供相應物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主可向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴（投訴電話(huà)：962121）。其中，若發(fā)現有未明確告知的或未明碼標價(jià)的收費項目或其他價(jià)格違法、違規行為，也可向所在區（縣）價(jià)格主管部門(mén)、市物價(jià)檢查所、12358熱線(xiàn)舉報。

　　七問(wèn)會(huì )不會(huì )增加業(yè)主支出

　　有人擔心，新的收費辦法會(huì )不會(huì )增加居民的物業(yè)費支出。

　　根據計算，以“菜單”五個(gè)項目的最高等級收費，合計最高收費標準為每月每平方米建筑面積2.3元。由于新《辦法》采取最高限價(jià)的形式，能有效遏制目前物業(yè)服務(wù)費快速上漲勢頭，有利于保持物業(yè)收費總體水平的基本穩定。

　　而通過(guò)對不同服務(wù)項目分等級、設定最高收費標準，便于物業(yè)服務(wù)雙方協(xié)商，使服務(wù)內容、品質(zhì)和服務(wù)價(jià)格匹配起來(lái)，最終讓市民獲得質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。

　　考慮到區縣間的地區差異，《辦法》還規定“經(jīng)區（縣）人民政府同意，各區（縣）可根據實(shí)際情況，在市最高收費標準范圍內制定并發(fā)布區縣的最高收費標準”，這樣就有效避免在《辦法》實(shí)施后，郊區物業(yè)收費水平出現大幅上漲。

　　為滿(mǎn)足高層次的物業(yè)服務(wù)需求，對一些提供特殊服務(wù)的小區，如集中供熱、供水，提供高檔娛樂(lè )健身設施等，允許在物業(yè)服務(wù)雙方充分協(xié)商的基礎上，通過(guò)一定的程序確定相應的收費標準。

　　對成立業(yè)主大會(huì )的住宅物業(yè)小區，業(yè)主委員會(huì )將與物業(yè)管理企業(yè)事先約定的服務(wù)內容和收費標準報業(yè)主大會(huì )同意，即可突破最高服務(wù)等級的收費標準。