上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 翁國強? 徐憲安
物業(yè)管理的招投標是物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中的一大進(jìn)步，是提高業(yè)主自治管理能力和物業(yè)管理企業(yè)競爭能力的最好手段?！段飿I(yè)管理條例》和建設部關(guān)于《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的頒布為培育和完善招投標機制提供了有力的保證，這種公開(kāi)、公平競爭機制的引入，將對建立完善的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理體制，加速物業(yè)管理行業(yè)的持續、快速、健康發(fā)展將起到重要的推進(jìn)作用。對于完善物業(yè)管理招投標，我有六點(diǎn)建議：
??? 一、完善政策，細化法規
??? 在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，依法行政的實(shí)質(zhì)就是以法定原則明確和規范政府該管什么、不該管什么、誰(shuí)來(lái)管、怎樣管的問(wèn)題。目前，在推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)正常發(fā)展的過(guò)程中，各地政府部門(mén)為了加強物業(yè)管理立法的工作力度，相繼出臺了一系列法規文件，但還存在著(zhù)諸多的問(wèn)題。主要表現為：一是立法滯后，法規出臺倉促，從而使出臺的法律法規顯得過(guò)于粗糙或過(guò)于原則，尤其是實(shí)施細則方面存在著(zhù)缺乏操作性和系統性的問(wèn)題；二是立法的體制不完善，法律、法規出臺缺乏統一性、規范性。
??? 我國物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展趨勢應該是在對合理存在的“不合理狀況”進(jìn)行完善和修訂的過(guò)程中，走向理想的“法治境界”。隨著(zhù)社會(huì )的不斷發(fā)展，各種層面上的因素日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)也將走出初期的混沌，進(jìn)入良性的有序世界。
??? 二、改善具體的操作方法
??? 現在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標一般是由開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì )委托政府管理部門(mén)一起組織招標的，或是業(yè)委會(huì )自己組織人員招標。由于沒(méi)有統一的招投標管理評價(jià)部門(mén)，招標權威管理評價(jià)部門(mén)、招標內容、程序、評標人員組成沒(méi)有一個(gè)標準模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規范性和公正性，所以明確游戲規則是招投標過(guò)程中迫在眉睫的事情。
因此，可行的操作方法應該是在物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生評委會(huì )委員，這些委員必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和資格，在進(jìn)入評委會(huì )之前需通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的考核和認定，取得相應的資格，使整個(gè)評標過(guò)程更加客觀(guān)和公正。同時(shí)因為物業(yè)管理的最終受益者和受影響者是業(yè)主，所以應該適當增加業(yè)主評委比例。
在公開(kāi)進(jìn)行的招投標活動(dòng)中，應該明確組織招標方式，如議標、邀標、公開(kāi)招標等；應規定具備何種條件的樓盤(pán)采用何種招標方式，具備何種資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)參加何種招標方式；同時(shí)在招投標過(guò)程中，必須堅持評分與記分的公開(kāi)性；招標文件中，必須有詳細的評分規則；招標每一步進(jìn)行完后將分數公開(kāi)，讓參加的企業(yè)既知道自己企業(yè)的得分，也知道其他單位的得分；還可以查閱分數，可以對已有的分數進(jìn)行查詢(xún)和答疑?？傊?，越是公開(kāi)的評分和記分就越是公正，越能得到大家的認可。
??? 三、理順招標方與投標方的關(guān)系
??? 從目前的實(shí)踐來(lái)看，在物業(yè)管理招投標市場(chǎng)上，招標方與投標方的關(guān)系是不平等的，投標方處于一種相對弱勢的地位。因此必須理順招標方與投標方雙方的關(guān)系，推進(jìn)招投標市場(chǎng)的成熟。
??? 物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的成熟首先是招標方的成熟。招標方應該本著(zhù)對投標單位誠信的原則，尊重投標方的知識產(chǎn)權和勞動(dòng)成果。地方政府主管部門(mén)有責任和義務(wù)對業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行這方面知識的傳授和指導，并協(xié)助他們選擇好自己信任的物業(yè)管理公司。作為招標方來(lái)說(shuō)，要嚴格按照公開(kāi)的招標條件和程序辦事，平等地對待每一個(gè)投標競爭者，不得厚此薄彼。比如，招標方應向所有的投標人提供相同的招標邀請函；對招標文件的解釋和澄清應提供給所有的投標人；對投標人的資格審查應適用相同的標準和程序；提供投標擔保的要求應同樣適用于每一個(gè)投標者；與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會(huì )的成員；中標標準應當盡可能的量化并嚴格按既定的評標程序對所有的投標進(jìn)行評定，按既定的中標標準確定中標者。
作為物業(yè)管理招投標的投標方，物業(yè)管理公司一般都有一定的業(yè)務(wù)知識和市場(chǎng)競爭的經(jīng)驗，都能理解招投標的程序，都能提供合適的標書(shū)。但要解決觀(guān)念的滯后和防止非規范化的行為，以正當的手段參加投標競爭，不得串通投標，不得向招標方及其工作人員行賄、提供回報或給予其他好處等不正當競爭行為，從而影響審標、評標工作的順序進(jìn)行。
??? 四、培育和發(fā)展中介服務(wù)體系
??? 如同其他市場(chǎng)體系一樣，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的發(fā)育和運行離不開(kāi)一系列有效的服務(wù)體系，包括專(zhuān)業(yè)化的招投標中介、咨詢(xún)機構、物業(yè)管理評估機構、律師事務(wù)所和市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò )的建立。當前，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò )渠道并不暢通。如目前上海市有2000多家物業(yè)管理公司，但是，這些物業(yè)管理公司的信譽(yù)、能力、經(jīng)營(yíng)范圍、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格水平都缺乏完整的材料，致使招標方缺乏選擇的余地，在實(shí)際操作中雙方都帶有盲目性。
??? 招投標是一項專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，招標方無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)委會(huì )都缺乏物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)知識，難以對眾多的投標方做出科學(xué)的評價(jià)，而專(zhuān)業(yè)的招投標中間服務(wù)體系就可以擔負這方面的職能。它的作用主要有：可以協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)制定相關(guān)的物業(yè)管理招投標法規、條例；為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主制定合理、完整的招標書(shū)；審定投標人的資質(zhì)和條件，組織解釋招標文件和招投標活動(dòng)；幫助政府部門(mén)實(shí)現監督作用；制定行業(yè)“游戲”規則和評比標準。
??? 五、明確政府部門(mén)的定位
目前一些成功的招投標都是在政府有關(guān)部門(mén)主持或指導下進(jìn)行并取得良好業(yè)績(jì)的。政府的干預和指導重點(diǎn)在于理順開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )三方面的關(guān)系，幫助三方正確對待招投標活動(dòng)。特別是當業(yè)主委員會(huì )處于招標方時(shí)更要實(shí)施具體指導，這在市場(chǎng)發(fā)育的初期是非常有必要的。
政府部門(mén)應該在實(shí)際招投標中統攬全局，既是物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的管理者、又是建設者，而不應該是招投標的組織者、操作者和評分者；應以制定、解釋政策為主，不應參與執行政策，包括價(jià)格的制定；應主動(dòng)為招投標明確方向、規范程序、并制定相關(guān)法則、法規，積極引導招投標順利進(jìn)行。
??? 六、建立和完善物業(yè)仲裁機構
??? 招投標市場(chǎng)的發(fā)育和規范化運作除了需要有一系列法規以外，還應建立解決開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )等多方糾紛的仲裁機構，稱(chēng)之為“快速法庭”。這一機構處于招標方和投標方的“中間”，以第三方的身份，快速、專(zhuān)業(yè)、公正地裁決物業(yè)管理市場(chǎng)中產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題，幫助和指導招投標過(guò)程中的權利保護，以推動(dòng)物業(yè)民主化管理的過(guò)程。
由于參加投標的物業(yè)管理公司經(jīng)常處于弱勢地位，與此同時(shí)現行的招投標工作在透明度及程序的可操作上均有不足之處。物業(yè)管理公司對最后的中標結果有異議，又沒(méi)有相關(guān)部門(mén)受理投標物業(yè)管理公司的查詢(xún)和投訴，這一現象的長(cháng)期存在將嚴重打擊和挫傷投標物業(yè)管理公司的參與熱情和投標工作的質(zhì)量，達不到開(kāi)展招標活動(dòng)的最終目的和要求。因此建立招投標工作仲裁機構及相關(guān)申訴條例顯得尤為必要和重要。仲裁機構的建立能夠使相關(guān)投標物業(yè)管理公司投訴有部門(mén)、申訴有渠道，最大程度地保障投標物業(yè)管理公司的合法權益，通過(guò)招投標這一手段公正選出一家真正能為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)管理公司。
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