上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理 張一民
??? 在物業(yè)管理招投標活動(dòng)中，無(wú)論是招標方還是投標方，都十分重視管理預算的問(wèn)題，而招投標中關(guān)鍵的標的就是預算結果即管理費收費標準。目前物業(yè)管理企業(yè)對管理預算的具體操作和預算方法原則等等都是八仙過(guò)海，各顯神通。筆者結合自己在上海地區眾多市場(chǎng)項目招投標活動(dòng)中，遇到的預算方面普遍性問(wèn)題，提出我們的思考，以期與同行探討。
預算和管理費確定的現狀
??? 1、預算的隨意性和不確定性
?????? 目前的預算是各管理企業(yè)在現有經(jīng)驗基礎上對新項目的估算，有著(zhù)很大的隨意性和不確定性；顯然，這種預算往往成為雙方討價(jià)還價(jià)的因素，由于沒(méi)有雙方一致的認識，容易造成預算的失真。
??? 2、管理費標準與預算案倒置
?????? 在目前的招投標活動(dòng)中，盡管預算方式不同，但應標方(物業(yè)管理企業(yè))在測算出的管理費標準上似乎有著(zhù)驚人的一致，這并不是預算本身的結果，事實(shí)上，這是因為管理費標準前置而預算倒拍帳或招標方愿意補貼造成的。在我們的許多招投標活動(dòng)中，招標方（開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì )）往往已經(jīng)確定了管理費標準，因此，預算就顯得沒(méi)有因果性，無(wú)論預算結果如何，對今后的住戶(hù)來(lái)說(shuō)必須按照既定的管理費標準收取，至多其產(chǎn)生的差額由招標方補貼。從而使預算成了形式主義。
??? 3、管理標準承諾與預算脫節
?????? 由于上述原因，預算并不能反映客觀(guān)實(shí)際，從而在招投標活動(dòng)中，應標方的管理標準承諾的真實(shí)可行性就令人懷疑。應標方為了取得項目管理權，在預算和管理費標準不符的狀態(tài)下，管理標準的承諾往往很少修改，而一旦管理付諸實(shí)施，由于成本太高必然會(huì )降低服務(wù)標準，造成服務(wù)誠信的問(wèn)題。
??? 4、政府定價(jià)管理費的制約性
?????? 目前上海地區大多數住宅小區的物業(yè)管理費標準是由政府前幾年確定的指導價(jià)進(jìn)行的。政府的管理費指導價(jià)在一定時(shí)期起到了制止亂收費的行為，但隨著(zhù)市場(chǎng)化的發(fā)展、以及物業(yè)管理行業(yè)的管理運行日漸成熟和新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)智能化水平以及其它設施水平的日趨提高，管理成本也越來(lái)越高，而過(guò)去的指導價(jià)水平已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足管理的需要；同時(shí)，過(guò)去的指導價(jià)考慮的是同類(lèi)物業(yè)的一般標準，并沒(méi)有考慮小區規模大小、設施差異，因而對于較小樓盤(pán)的管理從一開(kāi)始就陷入收不抵支的狀況。
管理標準與管理費必須互動(dòng)
??? 1、確定不同的管理標準
?????? 物業(yè)管理企業(yè)在招標文件編制和日常管理中確定的基本管理標準應按照建設部以及上海市的行業(yè)基本要求確定，但對于許多特殊的樓盤(pán)則管理標準難以細化成個(gè)性。因此，確定不同的管理標準（建設部已經(jīng)有了初步的意見(jiàn)），并且能夠隨物業(yè)的不同而相應能調整的標準就顯得尤為重要。
確定基本的預算范圍
??? 2、物業(yè)管理企業(yè)應按以下18個(gè)方面作為預算范圍：
????? （1）員工年度薪金；包括員工月薪、福利、節假日及平時(shí)加班費、年度員工保險、年度獎金等費用；（2）公用事業(yè)費；包括公共電費、公共水費（消防水、綠化用水、保潔用水）、電話(huà)費等；（3）電氣設備維護費；包括動(dòng)力/照明燈管等器材備用維護費、強電費用、消防監控系統、安保監控系統維護費、弱電費用等；（4）管道維護系統費用；包括各類(lèi)管道/閥門(mén)/龍頭等備品及維護費、各類(lèi)水泵/變頻泵備件及維護費用等；（5）建筑/裝修費用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/裝修、道路修繕等費用；（6）電梯維護保養費，即交專(zhuān)業(yè)公司負責的電梯保養維護費；（7）年度檢測費，包括電梯年度檢測辦證費、沉降測試費、水箱清洗水質(zhì)檢測費、避雷系統檢測費等；（8）改良性工程維護費；（9）設備維護不可預見(jiàn)費；（10）湖景運行維護費；（11）保險費，包括財產(chǎn)險、公眾責任險；（12）清潔滅蟲(chóng)費；包括清潔物料費、生活垃圾清運費；（13）園藝綠化養護費；（14）車(chē)庫管理系統維護費；（15）行政辦公費，包括辦公用品及印刷、招聘費、招待費、培訓費、制服及清洗費、審計費、節日布置、折舊費、聯(lián)系工作及會(huì )務(wù)、雜項；（16）經(jīng)理人酬金；（17）營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅；（18）盈虧情況。
??? 在上述18個(gè)方面中，涉及設施、設備的維護、物料的添置、公共事業(yè)費的確定、行政辦公費用的確定等等方面的計算方式或公式往往是按經(jīng)驗估算，存在許多的不確定因素，故需要有一個(gè)比較科學(xué)的計算公式、方法或系數，方能使預算不受人為因素主導并盡可能反映正常管理狀態(tài)下的客觀(guān)實(shí)際。
管理預算與政府定額
??? 1、政府定額確定的必要性
目前，各地的房地產(chǎn)建筑行業(yè)均有一個(gè)政府編制的定額標準。對物業(yè)管理行業(yè)在進(jìn)行物業(yè)招投標和進(jìn)行正常的管理中，政府若研究和編制出物業(yè)管理項目預算定額，則一方面可以使招投標雙方有一個(gè)費用測算的共同準則，可避免雙方盲目的抬價(jià)壓價(jià)行為，成為合約雙方在市場(chǎng)化洽談過(guò)程中必須遵守的游戲規則。另一方面可使項目管理預算成為公開(kāi)的、專(zhuān)業(yè)化的、可委托的工作，政府管理部門(mén)實(shí)施監督，可避免業(yè)主委員會(huì )專(zhuān)業(yè)人員缺乏以及管理企業(yè)為爭奪項目管理而隨意編制預算的問(wèn)題。更重要的方面是能促使管理企業(yè)在按管理要求編制的預算基本差不多的情況下，能把競標的著(zhù)重點(diǎn)放在如何根據項目的實(shí)際編制在該企業(yè)已有管理項目經(jīng)驗基礎上，以做出有特色的管理計劃。
??? 2、定額須考慮的各種因素
在實(shí)踐中我們體會(huì )到，項目管理預算的編制要考慮的因素很多，如人員的編制和設施設備的維護以及能源的消耗等等，編制定額要充分考慮其特殊性。誠然，物業(yè)管理項目的預算定額和建筑施工、裝飾工程、維修工程等等定額有著(zhù)很大的不同，后者的定額中很大的內容是確定了工程中物質(zhì)材料的消耗、使用標準和價(jià)格標準。這部分內容可以算在設施設備維護中體現之外，物業(yè)管理項目的管理預算則更多的是要考慮各類(lèi)管理內容的人工標準和各類(lèi)設施的能源消耗標準等等。因此，首先定額應著(zhù)重規定物業(yè)項目的面積（住宅建筑面積、樓層數、樓棟數、綠化面積、水景面積、土地面積）、公共設施、智能化設施、能源消耗設施等等方面必須投放的各方面管理人員、操作人員的人工標準（包括可能添加的高標準管理要求的人工標準）；其次定額應著(zhù)重考慮不同設施設備的能源消耗標準（水、電、氣、通訊等的消耗以及各種條件下的計算系數）；其三定額應著(zhù)重考慮各種設施設備的維護工作中的材料、物料消耗標準；其四定額應考慮物業(yè)日常維修的標準（這方面可指定參考已有的房屋修繕工程預算定額）；其五定額應考慮相應的行政辦公、管理酬金等等方面的計算系數。
??? 3、定額成為招投標的依據
制定物業(yè)項目預算定額，可以使所有的物業(yè)管理企業(yè)不僅在招投標活動(dòng)中而且在日常的管理活動(dòng)中有一個(gè)運作準則，有一個(gè)游戲規則；可以使招標方（開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì )）乃至廣大業(yè)主都能了解物業(yè)管理企業(yè)的運作內容和必須的成本，使招投標活動(dòng)在預算共識下更注重企業(yè)的管理誠信、經(jīng)驗和管理實(shí)績(jì)；更重要的是可以推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)真正走向市場(chǎng)化，消除惡性競爭，淘汰不良企業(yè)，形成良性循環(huán)。??????????????
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