北京達文物業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理　張偉

??? 近期建設部下發(fā)了《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公約》）和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同》），這兩個(gè)示范文本完善和健全了物業(yè)管理法規規章體系，是對《物業(yè)管理條例》的進(jìn)一步深入推行和細化，對規范物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)行為，引導和培養業(yè)主樹(shù)立正確成熟的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)，培育和諧的物業(yè)管理秩序具有重要的現實(shí)意義和深遠的歷史意義。

??? 達文物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)達文物業(yè)）作為物業(yè)管理的主體和實(shí)施者，對物業(yè)前期介入有著(zhù)深刻的體會(huì )和感觸，兩個(gè)示范文本可以說(shuō)是規范前期物業(yè)管理的指路明燈，是預防和醫治前期物業(yè)管理諸多病痛的一劑良藥。那么，物業(yè)管理企業(yè)如何在前期介入階段，運用好《公約》和《合同》兩個(gè)示范文本呢？我結合達文物業(yè)的實(shí)踐談?wù)劥譁\認識。

??? 一、物業(yè)管理企業(yè)是相關(guān)法規的宣傳員和輔導員
?? 《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）有關(guān)前期物業(yè)管理部分規定：建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定；建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明；物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾，表示對本臨時(shí)公約內容的認可；建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。這一系列的條款是對房屋買(mǎi)受人知情權的保護，也是避免業(yè)主入住后因未履行應盡義務(wù)或違反公約而產(chǎn)生矛盾和糾紛的法律保障，是對業(yè)主、發(fā)展商及物業(yè)管理企業(yè)三方利益的法律保護。這些工作按規定是由發(fā)展商來(lái)做的，但是我們知道，以往發(fā)展商的工作重點(diǎn)都是放在了規劃設計、開(kāi)發(fā)建設和產(chǎn)品銷(xiāo)售方面，同時(shí)由于缺少有效的監督機制，大部分發(fā)展商在與購房者簽訂購房合同時(shí)沒(méi)有明確公示業(yè)主臨時(shí)公約，有關(guān)物業(yè)管理接口工作還只停留在給物業(yè)管理公司發(fā)一份入住通知書(shū)，傳一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同復印件的階段，同時(shí)由于發(fā)展商的銷(xiāo)售人員對物業(yè)管理知識也是知之甚少，對物業(yè)管理情況的宣傳也存在不實(shí)的現象，這就為業(yè)主與發(fā)展商及物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛埋下了隱患。對于購房者來(lái)說(shuō)，他們大都把眼光投到房屋的質(zhì)量、面積等問(wèn)題上，對于今后將給他們提供服務(wù)的物業(yè)管理公司卻了解甚少，對自己應該享有的權利和應當遵守的行為規范并不清楚，這就使得《條例》的貫徹和《公約》規范化執行難以落實(shí)。

??? 那么，如何將《條例》中關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約和前期物業(yè)管理的規定切實(shí)落到前期物業(yè)管理的工作中去呢？前期介入的物業(yè)管理企業(yè)要想避免出現此類(lèi)糾紛，就必須扮演宣傳員和輔導員的角色，對發(fā)展商加強物業(yè)管理法規的宣傳，并向開(kāi)發(fā)商明確要求公示所聘物業(yè)管理公司的收費標準和服務(wù)狀況，并以合同形式加以保證，對實(shí)際操作進(jìn)行細致的輔導和協(xié)助，協(xié)助發(fā)展商制訂規范的《公約》。房屋銷(xiāo)售階段的《合同》和《公約》等文件可以為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎。

??? 好的開(kāi)端是成功管理的一半，達文物業(yè)今年接管了“東山墅”和“三空間”兩個(gè)新開(kāi)盤(pán)的高檔項目，在前期介入階段就派駐專(zhuān)門(mén)人員對發(fā)展商的銷(xiāo)售人員進(jìn)行細致的物業(yè)管理法規培訓，協(xié)助發(fā)展商制定《公約》，并對銷(xiāo)售中有關(guān)物業(yè)管理接口問(wèn)題給予規范和指導，對買(mǎi)房人有關(guān)物業(yè)管理方面的問(wèn)題給予詳盡的解答。實(shí)踐證明，物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段扮演好物業(yè)管理法規的宣傳員和輔導員，可以使業(yè)主、發(fā)展商和物業(yè)管理公司三方都滿(mǎn)意。

二、物業(yè)管理企業(yè)是培養業(yè)主樹(shù)立物業(yè)服務(wù)成熟消費觀(guān)的引導者
??? 現代城市生活的快節奏造成家居生活的封閉性和以自我為中心的獨立性，人們一方面為緩解工作壓力尋找情感寄托而改變著(zhù)生活方式，另一方面又為來(lái)自社會(huì )和周?chē)后w的不容和付出的成本而不悅。那種希望享受到高質(zhì)量的服務(wù)，卻只想支付低廉費用的想法是不現實(shí)的，渴望無(wú)拘無(wú)束的生活，任意裝修，隨意娛樂(lè )，卻又不想受到別人的干擾更是不現實(shí)的?！豆s》正是對業(yè)主物業(yè)使用、物業(yè)維修養護及禁止行為做出了維護全體業(yè)主共同利益的明確約定，是業(yè)主自治的最高行為規則。物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中應該主動(dòng)協(xié)助或“監督”發(fā)展商制訂規范的《公約》，使《公約》條款和內容更加全面和細化，這樣才有利于業(yè)主入住后更加清楚地知道哪些可為哪些不可為，哪些行為會(huì )受到物業(yè)管理公司的糾正和制止，哪些行為會(huì )因違反約定而導致其他業(yè)主的起訴。

??? 我們可以看到《合同》示范文本中增加了四個(gè)附件，其中第四個(gè)附件是前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準，它與前面的物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)費用以及費用支出內容構成合同的核心內容，也是業(yè)主最為關(guān)心的部分，《條例》第二十五條規定，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。這就要求物業(yè)管理企業(yè)在參與投標的活動(dòng)中，要充分考慮物業(yè)服務(wù)價(jià)格與質(zhì)量的綜合優(yōu)比，做到“質(zhì)價(jià)相符”，不能片面壓價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏(yíng)取中標，對業(yè)主造成高質(zhì)低價(jià)的誤導，而接管后卻不能兌現承諾，最后導致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)消費的錯誤理解。

三、物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主利益的維護者
??? 由于《公約》是在業(yè)主買(mǎi)房前由發(fā)展商制訂的，《合同》也是在業(yè)主買(mǎi)房前由發(fā)展商與物業(yè)管理公司簽訂的，因此業(yè)主會(huì )發(fā)出這樣的疑問(wèn)：物業(yè)管理公司會(huì )不會(huì )與發(fā)展商一起侵占業(yè)主的利益？這些矛盾的解決要靠物業(yè)管理行業(yè)自律、政府監督和業(yè)主消費知識的不斷提高來(lái)逐步解決。

??? 物業(yè)管理公司在前期介入中，在溝通協(xié)調發(fā)展商與業(yè)主之間的關(guān)系、維護廣大業(yè)主切身利益方面發(fā)揮著(zhù)重要作用。為防止因物業(yè)開(kāi)發(fā)建設的質(zhì)量問(wèn)題影響以后的物業(yè)管理，《條例》規定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。我們還看到《合同》中對停車(chē)場(chǎng)和會(huì )所的歸屬和經(jīng)營(yíng)方式都有明確約定，在附件中對物業(yè)共用部位和共用設施設備有明細說(shuō)明。這些都是與業(yè)主切身利益最貼近的工作，要求物業(yè)管理企業(yè)在簽訂《合同》時(shí)，對哪些是屬于發(fā)展商的建筑，哪些是屬于全體業(yè)主共用的部位和共用的設施設備要準確區分，在接管驗收中要以高度負責的態(tài)度，以專(zhuān)業(yè)精神按照行業(yè)標準嚴格驗收，按管后也要在保修期內盡可能發(fā)現問(wèn)題，使問(wèn)題在保修期內由開(kāi)發(fā)商承擔和解決。

??? 在按管后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)要擺正自身位置，嚴格按照合同約定的內容和標準提供服務(wù)，決不擅自改變共用建筑和共用設施設備的用途，或利用共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)為自身謀取利益，同時(shí)協(xié)助全體業(yè)主監督發(fā)展商，使其不得擅自處分屬于業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備?？梢哉f(shuō)物業(yè)管理公司既是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的橋梁紐帶，又是化解二者之間矛盾的協(xié)調者，也是廣大業(yè)主利益的保護者。

?? 《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》兩個(gè)示范文本的出臺是一種進(jìn)步，雖然《條例》的貫徹執行和示范文本的宣傳使用需要長(cháng)期、復雜、艱巨的過(guò)程，但我們有理由相信，只要堅持不懈，求真務(wù)實(shí)，扎實(shí)工作，在物業(yè)管理實(shí)踐中堅持以《條例》為法律依據，以示范文本為指導，一定會(huì )推動(dòng)我國物業(yè)管理市場(chǎng)走向健康成熟的發(fā)展之路。
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