石家莊市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)　 武建章

??? 前期物業(yè)管理是指開(kāi)發(fā)建設項目開(kāi)始建設之時(shí)，在業(yè)主委員會(huì )成立之前，由開(kāi)發(fā)建設單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。多年來(lái)，由于開(kāi)發(fā)建設企業(yè)不重視物業(yè)的前期建設和管理，物業(yè)交付使用時(shí)才確定物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)倉促上馬，很難全面運作，對后期物業(yè)管理造成很多不利影響。此外，開(kāi)發(fā)建設項目不規范、建筑質(zhì)量差、圖紙資料不全、承諾不落實(shí)等問(wèn)題，也導致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，投訴率逐年上升。

??? 如何加強前期物業(yè)管理是當前我們物業(yè)管理行業(yè)研究的一個(gè)主要課題，也是解決物業(yè)管理矛盾糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。搞好前期物業(yè)管理，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)管理建設的質(zhì)量和銷(xiāo)售，有利于維護業(yè)主合法權益，對開(kāi)發(fā)商利益、業(yè)主權益和社會(huì )穩定都具有重大意義。加強前期物業(yè)管理，筆者認為應該做好以下幾方面工作：

一、規范開(kāi)發(fā)建設企業(yè)的建設行為
??? 一個(gè)高檔的、高標準建設的物業(yè)項目能塑造一個(gè)高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設高標準的精品樓盤(pán)，除了開(kāi)發(fā)商、建設商、監理部門(mén)外，還必須通過(guò)物業(yè)的前期管理來(lái)規范和監督開(kāi)發(fā)建設行為。

??? 1、規范開(kāi)發(fā)建設企業(yè)的規劃建設行為。
開(kāi)發(fā)建設企業(yè)的立項、規劃、設計要立足高起點(diǎn)、高標準，要有超前意識；規劃管理部門(mén)要嚴格把關(guān)，對設計標準不高、規劃不合理、不符合規劃要求的不予審批；開(kāi)發(fā)建設企業(yè)要嚴格按照規劃設計進(jìn)行建設，公建配套設施要與住宅建設同步進(jìn)行，克服先建住宅后建設施的行為；監理部門(mén)要加強工程監理，杜絕粗制濫造；建設行政主管部門(mén)和質(zhì)檢部門(mén)要定期進(jìn)行檢查督導，對違規行為及時(shí)進(jìn)行處理，限期改正，對拒不執行規定的企業(yè)，責令其停止施工或吊銷(xiāo)開(kāi)發(fā)建設企業(yè)資質(zhì)。

??? 2、開(kāi)發(fā)建設企業(yè)在物業(yè)項目開(kāi)工、商品房預售前應聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。開(kāi)發(fā)建設企業(yè)在出售新建商品房時(shí)，應當向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預銷(xiāo)售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷(xiāo)預銷(xiāo)售許可證。

??? 3、新建商品房由開(kāi)發(fā)建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修責任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負責保修，應與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托保修合同，明確雙方權利義務(wù)和保修責任，并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。

二、物業(yè)管理前期介入，規范前期物業(yè)管理行為
??? 物業(yè)管理早期介入開(kāi)發(fā)建設階段，共同參與物業(yè)的規劃、設計、施工、驗收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)早期介入應抓好以下幾個(gè)環(huán)節：

??? 1、編制前期物業(yè)管理方案。物業(yè)管理企業(yè)應根據前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規劃設計情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理規定，使物業(yè)管理方案和開(kāi)發(fā)建設項目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎。

??? 2、組織人員介入。組織人員早期介入是前期管理的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機構，專(zhuān)門(mén)負責前期物業(yè)管理工作。并指派1-3名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設企業(yè)項目策劃委員會(huì )，為開(kāi)發(fā)建設企業(yè)提供咨詢(xún)服務(wù)。

??? 3、前期介入的主要內容：
?? （1）熟悉掌握物業(yè)項目的總體規劃、設計方案、配套建設項目和基本建設情況，提出合理意見(jiàn)或建議；（2）對項目的客戶(hù)群體定位提出意見(jiàn)或建議；（3）對開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)方式提出意見(jiàn)或建議；（4）根據物業(yè)的定位，確定物業(yè)管理的檔次；（5）提出物業(yè)管理智能化管理方案；（6）對物業(yè)項目的配套設計、配置及布局提出意見(jiàn)和建議；（7）根據物業(yè)規劃、配套及業(yè)主定位確定物業(yè)管理服務(wù)內容；（8）根據目標客戶(hù)確定物業(yè)管理服務(wù)標準；（9）根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)標準科學(xué)測算，初步確定物業(yè)管理服務(wù)收費標準。

??? 4、加強物業(yè)施工質(zhì)量監督，保障工程質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)
??? 要組織工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員深入到施工現場(chǎng)，配合工程監理部門(mén)，對物業(yè)建筑規劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設施建設進(jìn)行檢查監督，對違犯規劃和規定的項目，及時(shí)向開(kāi)發(fā)建設企業(yè)提出改正意見(jiàn)和建議。

三、物業(yè)的接管驗收
??? 物業(yè)的接管驗收是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節，是物業(yè)管理企業(yè)為維護廣大業(yè)主的利益，對已建成交付使用的物業(yè)項目進(jìn)行的一次質(zhì)量把關(guān)過(guò)程，也是明確物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設企業(yè)維修管理責任的重要措施。搞好物業(yè)接管驗收應注重以下環(huán)節：1、組建物業(yè)移交接管驗收小組；2、認真接收物業(yè)規劃建設資料；3、認真做好物業(yè)接管驗收。

四、加強業(yè)主入住管理，建立良好的公共秩序
??? 辦理業(yè)主入住是物業(yè)管理企業(yè)直接與業(yè)主接觸的開(kāi)始。業(yè)主入住前后，很多問(wèn)題和矛盾可能反映和暴露出來(lái)，作為物業(yè)管理企業(yè)要做耐心細致的工作，真心實(shí)意為業(yè)主排憂(yōu)解難，贏(yíng)得廣大業(yè)主的信賴(lài)，為后期管理奠定基礎。業(yè)主入住階段應做好以下工作：

??? 1、入住前的資料準備工作。業(yè)主入住前，物業(yè)管理企業(yè)要組織精干的專(zhuān)業(yè)管理人員，依據國家和省市有關(guān)規定及示范文本，認真擬制和準備物業(yè)管理資料。

??? 2、辦理入住手續。物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后，應根據開(kāi)發(fā)建設企業(yè)與購房戶(hù)簽訂定的交房日期，向購房戶(hù)發(fā)布入住通知，限期辦理入住手續。

??? 3、住宅驗收交接。物業(yè)管理企業(yè)應組織專(zhuān)門(mén)管理人員與業(yè)主共同對住宅室內設施、設備、墻體、地面等項目進(jìn)行查驗交接。雙方逐項查驗，逐項登記，如發(fā)現問(wèn)題，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修或更新。經(jīng)查驗無(wú)問(wèn)題，雙方在住宅驗收交接表上簽字認可，物業(yè)管理企業(yè)正式向業(yè)主交接住宅鑰匙。

五、加強前期住宅裝飾裝修管理
??? 加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護廣大業(yè)主的合法權益和物業(yè)管理區域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內裝飾裝修管理應注重抓好以下幾項工作：

??? 1、制定住宅室內裝飾裝修管理規定和裝飾裝修審批程序，擬制住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)合同，明確相關(guān)責任人在裝飾裝修活動(dòng)中的權利義務(wù)、規定和責任。

??? 2、辦理室內裝飾裝修手續。

??? 3、加強對裝飾裝修活動(dòng)的監督管理。業(yè)主裝飾裝修活動(dòng)開(kāi)始后，物業(yè)管理企業(yè)應組織專(zhuān)門(mén)人員負責裝飾裝修活動(dòng)的監督管理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾正，杜絕違規行為。

??? 4、對裝飾裝修工程進(jìn)行驗收。業(yè)主住宅裝飾裝修完工后，物業(yè)管理企業(yè)應及時(shí)組織人員驗收，對符合規定的工程辦理驗收手續，對違規和存在問(wèn)題的工程，限期改正，重新進(jìn)行驗收。

??? 國家《物業(yè)管理條例》把前期物業(yè)管理作為一個(gè)重要章節進(jìn)行了明確。前期物業(yè)管理需要做的工作除了以上幾點(diǎn)外，如：物業(yè)管理宣傳、員工教育培訓、業(yè)主前期投訴的處理、業(yè)主委員會(huì )籌備、社區居委會(huì )的建立等都需要認真研究探討。