作者：重慶市國土資源和房屋管理局物業(yè)處處長(cháng)
一、物業(yè)接管驗收的概念
物業(yè)承接驗收制度是《物業(yè)管理條例》七項重要制度之一，是物業(yè)管理工作的基礎和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開(kāi)始開(kāi)展的首要環(huán)節。
《物業(yè)管理條例》第二十八條規定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。明確規定了物業(yè)共用部位、共用設施設備在物業(yè)交接時(shí)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)企業(yè)的查驗和交接。
什么是物業(yè)接管驗收？是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行的物業(yè)的主體結構安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內容的再檢驗，同時(shí)接受圖紙、說(shuō)明文件等物業(yè)資料，從而著(zhù)手實(shí)施物業(yè)管理。
承接驗收不同于竣工驗收，它是由物業(yè)企業(yè)依據建設部頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)時(shí)進(jìn)行的驗收，接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內容的再檢驗。其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、取暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶(hù)編號經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認，同時(shí)接收相關(guān)資料。爾后，由物業(yè)企業(yè)依據前期物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)運行、維護和保養責任。
二、物業(yè)承接驗收中存在的問(wèn)題在現實(shí)物業(yè)管理中，物業(yè)承接驗收往往沒(méi)有引起足夠的重視，要么不經(jīng)過(guò)物業(yè)承接驗收接管物業(yè)，要么物業(yè)承接驗收流于一種形式。留下很多隱患和問(wèn)題，也是物業(yè)管理中矛盾和投訴的引發(fā)點(diǎn)，目前主要表現在以下幾個(gè)方面：
1、個(gè)別開(kāi)發(fā)商為追求效益的最大化，趕工期、偷工減料，施工不講規范，安裝不符標準，竣工驗收粗制爛造，在不同程度上存在為追求加快資金流動(dòng)，早日收回投資，忽略對物業(yè)建設質(zhì)量的監控和對確保物業(yè)的投入。在竣工驗收時(shí)，他們往往爭取表面形式，私下內部處理和對外風(fēng)險轉移，發(fā)包給一家急于要項目的物業(yè)企業(yè)，使物業(yè)接管驗收形同虛設。
2、由于“建”、“管”不分的體制決定，物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，當開(kāi)發(fā)項目存在問(wèn)題時(shí)候，處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設單位不能進(jìn)行正常的承接驗收，有的甚至連合同都不簽。很多應由開(kāi)發(fā)建設單位解決的矛盾和問(wèn)題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設施不完善、基礎資料不齊、產(chǎn)權糾紛、不切實(shí)際的承諾等，都推給物業(yè)企業(yè)，造成開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)對業(yè)主投訴相互推諉，問(wèn)題不能得到及時(shí)解決。
3、一些物管企業(yè)行為不規范，在行業(yè)普遍虧損的情況下為求生存，片面追求擴大規模，一味滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的要求，有的企業(yè)不規范競爭，任意“殺價(jià)”，低價(jià)進(jìn)入，存在“先接下來(lái)再說(shuō)”的思想，不認真進(jìn)行物業(yè)承接驗收就簽訂合同，留下很多隱患和潛在問(wèn)題。
4、法制意識較差，對物業(yè)的承接驗收的重要性、復雜性認識不足。房屋的管網(wǎng)設施、隱蔽工程等存在的問(wèn)題，有些往往在業(yè)主入住后才暴露出來(lái)，帶來(lái)產(chǎn)品的質(zhì)量責任、施工安裝責任、管理維護責任不清，糾紛多，投訴多、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法利益沒(méi)受到有效保護，業(yè)主怨聲載道，物業(yè)管理企業(yè)代人受過(guò)。
三、搞好物業(yè)的接管驗收應該注意的問(wèn)題
物業(yè)的接管驗收是在工程竣工驗收合格后進(jìn)行，物管企業(yè)可參加竣工綜合驗收。工程竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業(yè)，按照國家標準進(jìn)行抽樣和試驗檢查的驗收方式，而物業(yè)接管驗收是建設開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理移交物業(yè)，按業(yè)主入住的使用要求進(jìn)行檢查、查驗的一種驗收方式，把握驗收的內容和重點(diǎn)是物業(yè)驗收不可忽略的問(wèn)題。
物業(yè)接管驗收大致分為現場(chǎng)驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等方面的工作。
(一)、首先建立健全項目接管驗收的組織與機構，根據分類(lèi)建立不同專(zhuān)業(yè)人員的驗收小組，制定和安排物業(yè)的驗收計劃，還應對驗收組成員根據分工進(jìn)行必要的培訓，提出要求，掌握標準，及時(shí)發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問(wèn)題，列出遺漏工程項目，從物業(yè)管理角度提出相應的整改意見(jiàn)。
(二)、掌握和熟悉現場(chǎng)驗收的主要項目和重點(diǎn)，掌握和明確驗收的主要內容，是搞好驗收的重要方面。在現場(chǎng)驗收中根據物業(yè)項目的不同，大致應該掌握以下重點(diǎn)內容和分類(lèi)：
1、土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無(wú)滲水，地下室墻面有無(wú)滲水;地面有無(wú)氣鼓及滲水、開(kāi)裂;消防門(mén)、通道、樓梯等有無(wú)問(wèn)題。
2、裝飾工程:包括各地面、護墻板、門(mén)和門(mén)框護欄及扶手、燈具及其他水電設施、外墻面(裝飾、涂料、玻幕)公共區域設施設備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。
3、供配電系統:包括供配電設備，應急供配電設備、各強電檢查井內管線(xiàn)及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等。
4、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等、各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及接門(mén)等，檢查井內管線(xiàn)、水表及閥門(mén)等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等、人防工程及相應供水系統等。
5、電梯系統：各電梯運行、梯門(mén)、井道、機房及電機等。
6、空調系統：空調制冷機組、風(fēng)柜、各盤(pán)管機、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統、鼓風(fēng)機、暖風(fēng)系統，空調冷卻水系統、冷機塔、冷卻泵及電機、各檢修口等，避風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統等。
7、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫煙感、警鈴及手動(dòng)按鈕、防火卷簾門(mén))，樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等)弱電檢查井內的管線(xiàn)、接線(xiàn)箱等。
(三)、資料交接
資料交接是項目移交中的細致工作，也是交接中的薄弱環(huán)節。往往是資料不齊，交接不完整，影響了后期的管理，資料交接應注意以下方面:
1、產(chǎn)權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、報告等。
2、技術(shù)資料:竣工圖(包括平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)等)，各類(lèi)公共設施、設備說(shuō)明書(shū)及調試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開(kāi)、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會(huì )審記錄、工程設計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、故障觀(guān)察記錄(布置圖)、竣工驗收證明書(shū)。
鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及購配件的鑒定合格證書(shū)，設備(水、電、電梯、空調)及衛生潔具的檢驗合格證書(shū)，砂漿及混凝土試塊試壓報告，供水管道的試壓報告，機電設備訂購合同、設備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統調試記錄等。
3、驗收資料：工程竣工驗收證書(shū)、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書(shū)、用電許可證、供電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)，電梯使用合格證書(shū)、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )保養及驗收協(xié)議等。
(四)、其他交接
1、設施設備的備品備件、施工剩余的材料備品等。
2、具有保修期設施設備或購買(mǎi)合同或保修協(xié)議等。
3、公共區域各通道門(mén)、設備及管理用房，洗手間、會(huì )議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
(五)、接管驗收注意事項
1、在接管驗收前，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設單位協(xié)商接受驗收的相關(guān)問(wèn)題，如:交接雙方的人員、驗收各分類(lèi)的時(shí)間、注意事項等，統一思想、統一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權、利。
2、接管驗收不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應該認真清點(diǎn)物業(yè)內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類(lèi)型，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。
3、對查驗中發(fā)現問(wèn)題，屬必須改正的，應書(shū)面報請建設施工單位返修，一時(shí)無(wú)法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無(wú)法返修的項目，應與建設單位協(xié)商達成一致意見(jiàn)形成備忘錄備案。
4、為保證設施設備的正常運行，對驗收完后的設施設備進(jìn)行試運行測試。在此期間，工作重點(diǎn)應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，要注意物管公司管理處技術(shù)人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。
總之，物業(yè)的承接驗收是保證物業(yè)企業(yè)后期物業(yè)管理順利開(kāi)展和規避物業(yè)管理風(fēng)險的一個(gè)重要問(wèn)題，萬(wàn)萬(wàn)不可粗心大意。
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