??? 目前，北京的商品住宅小區已達3000多個(gè)。小區內公共事務(wù)的管理會(huì )涉及到幾百人甚至幾千人的利益，對此，業(yè)主的想法往往各有不同。
??? “在一個(gè)社區里，對個(gè)別業(yè)主的‘不合規’行為，能感覺(jué)到自己的權利同時(shí)受到侵害的人不會(huì )超過(guò)5％，這5％能喚醒的人不會(huì )超過(guò)15％?！苯?，曾經(jīng)活躍在京城業(yè)主維權圈里的蔡若焱(上地西里小區業(yè)委會(huì )原主任)、北野(銀楓家園小區業(yè)委會(huì )原主任)、舒可心(朝陽(yáng)園小區業(yè)委會(huì )原主任)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)透露了上述數字。
??? 那么，業(yè)主的何種行為會(huì )侵犯到全體業(yè)主的權益？有多少業(yè)主愿意參加小區的公共事務(wù)管理？對此問(wèn)題，本報對居住在不同小區的百余位業(yè)主進(jìn)行了調查。
??? 記者調查
??? 承重墻被拆業(yè)主敏感一人欠費他人無(wú)所謂
??? 在本報的調查中，問(wèn)卷所涉及到的會(huì )侵害全體業(yè)主權利的行為主要包括：亂停車(chē)，裝修時(shí)拆承重墻，裝修或搬家時(shí)野蠻使用電梯，將垃圾擺在門(mén)外、下樓時(shí)再帶下去，不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費，在小區的綠地里“開(kāi)荒”種花，頂層的業(yè)主違章“擴建”等。
??? 接受調查的業(yè)主共有105人，其中，業(yè)主們能直接認識到他人違規會(huì )使自己權益受損的就屬拆承重墻了，而對于“某業(yè)主拒交物業(yè)費同時(shí)也侵害其他業(yè)主權益”的認知程度則較低。
??? 律師觀(guān)點(diǎn)
??? 個(gè)別業(yè)主違規行為侵害其他業(yè)主權益
??? 其實(shí)，問(wèn)卷中所列舉的這些行為都是日常生活中經(jīng)常發(fā)生的，很少會(huì )有人把這些行為和侵權聯(lián)系起來(lái)。
??? “但這些行為確實(shí)都會(huì )對小區內其他業(yè)主的權益構成侵害?！北本┦新蓭焻f(xié)會(huì )物業(yè)管理法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )張軍律師如此表示。
??? 拆承重墻改保姆間破壞結構影響安全
??? 張萌在裝修新居時(shí)，考慮到家里只有兩個(gè)臥室，不方便保姆居住，便打算將一堵墻拆了，用隔斷圍成一個(gè)保姆間。沒(méi)想到，將墻拆了之后，物業(yè)的工作人員上門(mén)了，稱(chēng)那堵被拆的墻是承重墻，是不允許拆的。而且，樓下的鄰居聽(tīng)說(shuō)之后，也上來(lái)表示，張萌家不應該拆除承重墻，這樣會(huì )影響到整幢樓的安危。
??? 律師解答：像拆承重墻這種損害結果比較直接的行為，大家都知道它會(huì )給全樓的安全構成威脅，因而使其他業(yè)主的權益受損。但如果一個(gè)小區里拆承重墻的事多到一定程度，那么，這個(gè)小區的整體環(huán)境、品質(zhì)就會(huì )下降。這時(shí)，全體業(yè)主的公權就受到了影響。
??? 公共綠地開(kāi)荒種花太顯突兀影響整體
居民張大爺喜歡養些花草。因為住的是樓房，張大爺便想到在小區的公共綠地里“開(kāi)荒”。張大爺自己買(mǎi)了些花子兒，等到春暖花開(kāi)時(shí)，便開(kāi)始種花。在張大爺的悉心栽培下，花兒爭奇斗艷，很漂亮。很多業(yè)主都覺(jué)得張大爺給業(yè)主辦了件好事，而物業(yè)請來(lái)的花匠卻說(shuō)，張大爺栽的花破壞了小區綠地的整體布局，顯得很突兀。
律師解答：小區的綠化有統一的規劃設計，業(yè)主個(gè)人的“開(kāi)荒”行為會(huì )破壞小區的整體效果,影響小區的整體品質(zhì)。
??? 業(yè)主裝修電梯受累提早衰老糟蹋經(jīng)費
??? 在某小區，很多業(yè)主在開(kāi)始裝修時(shí)，都不顧物業(yè)的“禁令”，野蠻使用電梯。結果是，小區居民入住該小區只有6年的時(shí)間，但居民樓內電梯的鋼繩卻已經(jīng)不行了。如果要更換鋼繩，至少要花十幾萬(wàn)元，而且需要動(dòng)用公共維修基金。到這時(shí)，大家才意識到是自己在糟蹋自己的錢(qián)。
??? 律師解答：住宅共用部位共用設施設備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，由責任人承擔費用。
??? 無(wú)法確定責任人的，按照受益人原則分攤。
??? 本案中，因為是業(yè)主共同破壞電梯，那么，更換電梯鋼繩就只能動(dòng)用公共維修基金了。
??? 一人欠費殃及他人物業(yè)受損服務(wù)降級
??? 現在，小區內業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況屢見(jiàn)不鮮。蔡若焱(現任北京市海淀和諧社區發(fā)展中心理事長(cháng))說(shuō)，在過(guò)去的8年里，他走訪(fǎng)了北京大約80％的小區。
??? 根據他的統計結果，各個(gè)小區里能意識到“其他業(yè)主不交物業(yè)費會(huì )影響到我的權益”的業(yè)主不超過(guò)5％。
??? 律師解答：業(yè)主不交物業(yè)費，表面上看起來(lái)是欠物業(yè)公司的錢(qián)，但實(shí)際上是欠那些按時(shí)交費的業(yè)主的錢(qián)，到頭來(lái)，實(shí)際上受損的也會(huì )是全體業(yè)主。
??? 因為，這個(gè)“虧空”到一定程度時(shí)，物業(yè)公司很可能就要通過(guò)降低服務(wù)標準來(lái)“平衡”。這時(shí)，受影響的無(wú)疑是整個(gè)小區的業(yè)主。
??? 現狀探究 業(yè)主習慣性思維束住維權“手腳”
??? 為什么對于這些司空見(jiàn)慣的事大家都熟視無(wú)睹，或者沒(méi)有把這些事跟自己的切身利益聯(lián)系起來(lái)，而是見(jiàn)怪不怪，甚至無(wú)動(dòng)于衷？究其原因，北野認為，主要是“居住模式改了，但人們的觀(guān)念沒(méi)有同步改變”。具體來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)都知道買(mǎi)的不僅是房子本身，還有小區的環(huán)境、周邊、配套。大多數情況下，小區的環(huán)境、配套未兌現時(shí)，會(huì )有人站出來(lái)問(wèn)，這說(shuō)明，人們的權利意識已經(jīng)有了。但權利的背后對應一定的義務(wù)，在盡義務(wù)主動(dòng)出來(lái)維護小區的環(huán)境這一點(diǎn)上，恰恰是今天業(yè)主們所欠缺的。也就是說(shuō)，人們還不習慣于把公共事務(wù)與自己聯(lián)系起來(lái)。
??? 延伸話(huà)題 第三次置業(yè)的業(yè)主積極參與公共事務(wù)管理
一個(gè)商品住宅小區的公共事務(wù)動(dòng)輒會(huì )涉及到幾百戶(hù)、幾千人的利益，因此，一個(gè)人的一時(shí)之舉，很可能會(huì )殃及眾多業(yè)主。
??? 對此，舒可心在幾年的業(yè)主維權經(jīng)歷中也有類(lèi)似的體會(huì )。他說(shuō)，在他接觸的許多業(yè)主中有這樣一個(gè)規律：第一次置業(yè)時(shí)沒(méi)有意識到鄰居的一些不文明行為會(huì )最終影響到自己；第二次置業(yè)時(shí)能意識到這一點(diǎn)，但不會(huì )去出面制止；第三次置業(yè)時(shí)自己的權利義務(wù)意識已經(jīng)覺(jué)醒，會(huì )主動(dòng)參與一些小區公共事務(wù)的管理。
??? 他總結說(shuō)，還有些熱衷于小區事務(wù)管理的業(yè)主多為30歲左右的白領(lǐng)，他們居住小區的物業(yè)費在2元至3元之間，“這些人有一定的知識層次，有一定的經(jīng)濟基礎，思維比較活躍”。
??? 出口在哪 業(yè)主維權第一步從建立公民意識開(kāi)始
??? 本報調查問(wèn)卷的最后一項是關(guān)于“是否愿意參加小區公共事務(wù)管理”方面的。調查結果是：有95人不會(huì )參加小區公共事務(wù)的管理，占被調查人數的90％。也就是說(shuō)，有九成的業(yè)主是“重權利而輕義務(wù)”的。
??? 蔡若焱認為，現在大部分業(yè)主對小區公共事務(wù)的管理缺乏參與意識，主要是成員意識、公民意識的淡薄所致?！澳阗I(mǎi)了這個(gè)小區的房子，你就成了這個(gè)小區的一分子。身為小區的成員，你就要對你所在的公共區域的公共資源、公共利益有責任心，有責任感。這就是最基本的公民意識?！北币罢J為，要加快意識覺(jué)醒的過(guò)程，還應增加公民教育的內容。
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