???? 當前之所以因為產(chǎn)權不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，根本上就是因為法律不明確，導致產(chǎn)權歸屬成了一筆糊涂賬。不過(guò)，不合理維權有可能導致不動(dòng)產(chǎn)貶值。

???? 物業(yè)管理混亂導致房子貶值

???? 根據北京市建委小區辦的隨機抽樣調查，去年北京市商品房小區的物業(yè)費繳納率不超過(guò)６５％；北京物業(yè)管理商會(huì )的調查數據則顯示，在回遷房小區，這一數字甚至不足三成。

???? 對于目前大多數業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費的維權手段?！皹I(yè)主們沒(méi)有意識到，欠費行為不僅僅是對物業(yè)公司不利，更是損害社區繳費業(yè)主的利益?！敝袊嗣翊髮W(xué)公共政策研究中心社區治理項目組的研究員舒可心這樣表示。他希望樹(shù)立起更為公平合理的維權環(huán)境，同時(shí)也希望改變人們的觀(guān)念。

???? 著(zhù)名房產(chǎn)律師秦兵介紹，物業(yè)管理水平對房屋價(jià)格的影響非常大，一個(gè)原價(jià)每平方米1.8萬(wàn)元的商品房因物業(yè)管理混亂屢屢被曝光，目前售價(jià)已降至5480元。拒交物業(yè)管理費，有可能導致社區物業(yè)管理癱瘓，導致不動(dòng)產(chǎn)貶值。建議有關(guān)部門(mén)通過(guò)人大立法來(lái)明確業(yè)主選擇物業(yè)管理公司的權利。

???? 業(yè)權仍然是筆糊涂賬

???? 秦兵指出，如果要認為物業(yè)公司把屬于業(yè)主的收入都歸為己有的話(huà)，那法律就應該先說(shuō)清楚那些是業(yè)主的權利。

???? 有業(yè)內專(zhuān)家表示，如果業(yè)主說(shuō)墻體廣告的收入是業(yè)主的，那業(yè)主就應該分攤架子的錢(qián)、用電的錢(qián)，以及那塊建筑物損害的錢(qián)，而現實(shí)情況是業(yè)主既不想分攤這些費用又想要收益，這不對等了。

???? 中國人民大學(xué)公共政策研究中心社區治理項目組研究員舒可心也指出，就算這個(gè)廣告是全體業(yè)主的，可由誰(shuí)去工商部門(mén)申請，業(yè)委會(huì )是不具有法人地位的。

???? 酬金制物業(yè)管理相對更好

???? 有什么方法可以有效解決這一問(wèn)題？現在的物業(yè)管理大多都是包干制，即：國家規定一個(gè)收費標準，然后物業(yè)管理公司就按這個(gè)標準去收費。物業(yè)公司所有的成本、利潤都包含在這200元當中。這就造成了物業(yè)公司少干活反而成本低，還能多賺錢(qián)。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾當然突出。

???? 采用新的傭金制，物業(yè)公司干多少活給多少錢(qián)，多干活就能多賺錢(qián)。比如，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，給物業(yè)公司10%的利潤回報，物業(yè)公司干了一元錢(qián)的活，業(yè)主就給物業(yè)公司一毛錢(qián)的傭金費。對于業(yè)主與物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，就由原來(lái)的管理模式轉化為雇傭關(guān)系。小區的物業(yè)管理費也可以由業(yè)主控制。

???? 專(zhuān)家表示，采用酬金制物業(yè)管理相對更好，酬金制相對包干制而言，要更透明、更規范、更節省。

???? 具體來(lái)說(shuō)，“更透明”是因為包干制管理的小區，業(yè)主從法律上是無(wú)權查物業(yè)費支出情況的，而實(shí)行酬金制的小區，業(yè)主則有權檢查和監督物業(yè)管理成本。

???? “更規范”是從物業(yè)管理費的使用上來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司只是一個(gè)代管機構，無(wú)權替業(yè)主做主。因此，把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務(wù)費分開(kāi)的酬金制顯得更規范。

???? “更節省”是暫時(shí)的。因為目前的稅法規定：成本不計稅，管理費計稅。也就是說(shuō)，酬金制管理的小區，劃歸成本的那一部分費用現在是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費必須交5.5%的稅。而包干制的小區要按照整個(gè)物業(yè)管理費5.5%交稅。一般來(lái)說(shuō)，付給物業(yè)公司的管理費占整個(gè)物業(yè)管理費的10%左右，這樣一算，節省的稅費可是一筆不小的數目。當然，這只是暫時(shí)的。如果稅法出臺相應的規定后，這一優(yōu)勢就將不存在。