《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》出臺———

　　今后，物業(yè)管理小區的服務(wù)收費由物業(yè)管理公司和業(yè)主共同協(xié)商確定。這是近日出臺的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》中規定的重點(diǎn)內容。困擾京城物業(yè)管理行業(yè)十幾年的收費問(wèn)題真的能夠迎刃而解嗎？“業(yè)主有權利依據市場(chǎng)情況與物業(yè)公司商議物業(yè)費的高低”是否意味著(zhù)在社區當中，業(yè)主的主導地位將得到有力的提升，真正地當家做主？隨著(zhù)新收費辦法的實(shí)施，記者對一些小區以及相關(guān)人士進(jìn)行了采訪(fǎng)。

　　■物業(yè)費物業(yè)管理艱難之源

　　眾所周知，物業(yè)管理行業(yè)在北京從出現到目前只有十幾年的歷史，物業(yè)管理糾紛中，50%以上是由于服務(wù)收費所引發(fā)的。在諸多披露出來(lái)的案例當中，我們往往能看到這樣的新聞：業(yè)主由于不滿(mǎn)物業(yè)管理收費高而拒絕繳納管理費，物業(yè)管理公司強行對欠費家庭進(jìn)行斷水斷電；物業(yè)管理公司將拒不繳納物業(yè)管理費的業(yè)主告上法庭，由于逾期沒(méi)有繳納，法院進(jìn)入欠費業(yè)主家庭，實(shí)行強制執行；由于物業(yè)管理費問(wèn)題得不到解決，業(yè)主將車(chē)輛停于小區門(mén)口，造成交通堵塞……

　　作為社區主體的物業(yè)管理公司和業(yè)主，一個(gè)提供服務(wù)收取管理費，一個(gè)享受服務(wù)支付管理費，為什么會(huì )有如此多的糾紛存在？真正的根源在哪里？亞運村某小區物業(yè)管理公司總經(jīng)理聶先生說(shuō)，物業(yè)管理費越低越好，服務(wù)檔次越高越好，是購房者的普遍心理。同時(shí)，現實(shí)生活中的確存在著(zhù)某些物業(yè)管理公司不遵守國家規定的收費標準、胡亂提價(jià)或私自定價(jià)的現象。由于上述問(wèn)題的存在，很多購房者往往對物業(yè)管理公司采取不信任的態(tài)度，認為他們光收費不服務(wù)或少服務(wù)。

　　“企業(yè)要講經(jīng)濟效益，賠血本的事情我們是不能干的?！边@是京城一物業(yè)公司總經(jīng)理在一次物業(yè)管理招標會(huì )上說(shuō)的一句話(huà)。因為企業(yè)不可能做虧本的買(mǎi)賣(mài)，低價(jià)取得項目的后果只能是壓縮服務(wù)成本，管理的結果將是“一年新、兩年舊、三年破”，最大的受害者將是廣大業(yè)主，其次是物業(yè)管理行業(yè)自身。他舉例說(shuō)，如果將物業(yè)形容成一輛汽車(chē)，按理該用高標號油，車(chē)主為了圖便宜便燒低標號油，表面看車(chē)似乎也能開(kāi)，但汽車(chē)的正常壽命將大打折扣。

　　據了解，根據國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，住宅小區物業(yè)管理費的成本構成包括以下項目：(1)管理服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費；(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養費；(3)綠化管理費；(4)清潔衛生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；(8)法定稅費。此外，物業(yè)管理費中還應包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費。

　　針對這個(gè)《辦法》，聶先生說(shuō)，有關(guān)部門(mén)的初衷是為了以一個(gè)收費規范去約定物業(yè)管理社區的收費行為，但由于各個(gè)小區的具體情況不同，市場(chǎng)的變化也非?？?，因此，有時(shí)候政策的調整趕不上瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，以至于糾紛不斷，無(wú)規可循。從這種層面上講，物業(yè)管理費問(wèn)題是物業(yè)管理舉步維艱的根源所在。

　　■議價(jià)制十年積淀一朝迸發(fā)

　　2005年12月28日，新的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》出臺，標志著(zhù)北京物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入議價(jià)制的軌道，物業(yè)管理費用的高低完全由物業(yè)管理公司和社區業(yè)主間進(jìn)行協(xié)商。

　　按發(fā)改委有關(guān)負責人說(shuō)法是“不如交給市場(chǎng)，讓參與者自主協(xié)商”。議價(jià)制度的出臺，受到了眾多物業(yè)管理公司和業(yè)主的支持。北京市物業(yè)管理商會(huì )會(huì )長(cháng)于慶新在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，政府有關(guān)部門(mén)出臺議價(jià)制收費辦法，完全是基于這些年來(lái)北京物業(yè)管理行業(yè)中自發(fā)形成的慣例所致。有關(guān)部門(mén)是順應了市場(chǎng)發(fā)展的潮流，將真正的自主權交給了當事雙方，而不是通過(guò)行政的手段去支配和制約市場(chǎng)，這是物業(yè)管理行業(yè)一次里程碑式的變革。據了解，其實(shí)在目前的物業(yè)管理當中，協(xié)商制已經(jīng)普遍存在，可以說(shuō)從物業(yè)管理行業(yè)在北京興起的時(shí)候就有了，任何一家小區一旦更換物業(yè)管理公司，首先進(jìn)行的就是業(yè)主委員會(huì )與新公司之間關(guān)于物業(yè)管理費、物業(yè)管理服務(wù)內容、雙方需要各自遵守的問(wèn)題等等進(jìn)行協(xié)商，可以說(shuō)，在民間，這種協(xié)商制已經(jīng)成為解決物業(yè)問(wèn)題的一種必須的手段。

　　于慶新介紹，前不久，政府有關(guān)部門(mén)試行了指導價(jià)制度，規定物業(yè)管理收費根據小區的不同情況，都按照0.98元的指導價(jià)上下浮動(dòng)，這個(gè)政策受到了多方指摘，尤其是高檔物業(yè)社區方面的反對。

　　某高檔社區的物業(yè)負責人說(shuō)，對于中高檔項目，業(yè)主對“服務(wù)好不好”，相對于“物業(yè)管理費貴不貴”更關(guān)注。他們認為，物業(yè)管理費不是交多少的問(wèn)題，而是值不值的問(wèn)題。對于“一刀切”的指導價(jià)，意味著(zhù)忽視了物業(yè)管理服務(wù)的重要性而簡(jiǎn)單地注重了平息矛盾，這種做法顯然是不符合市場(chǎng)規律的。果然沒(méi)過(guò)多久，這個(gè)指導價(jià)制度便無(wú)疾而終了。

　　據了解，此次議價(jià)制度的出臺，就是基于指導價(jià)制度的失敗，經(jīng)過(guò)調研與探討，有關(guān)部門(mén)索性放權給了物業(yè)管理的真正主體，由市場(chǎng)去決定他們的收費。

　　而北京出臺這樣的政策，在全國物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。于慶新告訴記者，相對成熟較早的上海、深圳的物業(yè)管理業(yè)界，紛紛對議價(jià)制抱以支持的態(tài)度，認為北京此舉走在了全國前頭，會(huì )給其他地區的物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)借鑒意義。因為目前在上海、深圳等地，雖然市場(chǎng)化程度較早，但仍然執行的是“一刀切”的指導定價(jià)，業(yè)主只有選擇權而沒(méi)有參與權，像北京“誰(shuí)的房誰(shuí)做主”才是物業(yè)管理真正的趨勢所在。

　　■新辦法雖是良策尚需磨合

　　跟大多數好的政策一樣，都會(huì )面臨著(zhù)許多亟待解決的問(wèn)題，議價(jià)制度只是給迷茫中的物業(yè)管理行業(yè)提出了一個(gè)切實(shí)可行的道路，而如何走好這一步，卻是擺在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主面前的一道待解的課題。

　　“新收費辦法”規定，物業(yè)服務(wù)的收費標準由業(yè)主大會(huì )也就是全體業(yè)主決定。北京市物業(yè)管理部門(mén)一位負責人表示，在社區業(yè)主大會(huì )成立之前，物業(yè)管理公司通常由開(kāi)發(fā)商指定，物業(yè)收費也由其單方制定，對于前期收費，業(yè)主根本沒(méi)有“討價(jià)還價(jià)”的余地。這就需要開(kāi)發(fā)商在選定物業(yè)管理公司之前就與業(yè)主進(jìn)行溝通，甚至一起參與物業(yè)管理公司的競標，但在目前看來(lái)，這樣的事例非常少。

　　也就是說(shuō)，業(yè)主真正參與議價(jià)制往往會(huì )出現在更換物業(yè)管理公司的時(shí)候。怎樣解決這種尷尬局面是需要探討的問(wèn)題。

　　還有一個(gè)問(wèn)題是，目前全市有4000多個(gè)小區，卻只有300多個(gè)業(yè)主委員會(huì )。也就是說(shuō)，絕大多數沒(méi)有業(yè)委會(huì )的小區業(yè)主現在根本不能議價(jià)。這是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的現狀，一個(gè)好的政策面對的是一個(gè)相對未成熟的行業(yè)，真可謂“巧婦難為無(wú)米之炊”。

　　“但無(wú)論如何，政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)按照市場(chǎng)原則將選擇和參與權交給了社區中的雙方，那么當事者們也應當按照市場(chǎng)的規則和規律去自我調節，總之，讓業(yè)主做主已經(jīng)是物業(yè)管理行業(yè)的大勢所趨?！边@位物業(yè)管理部門(mén)負責人說(shuō)。

　　北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）摘要

　　■政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭；促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成；禁止價(jià)格欺詐。

　　■本市物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)和政府指導價(jià)。

　　實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，兩年公布一次。

　　■經(jīng)濟適用住房小區、危改回遷小區，在未成立業(yè)主大會(huì )前，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，執行經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)標準。

　　■實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準需要調整時(shí)，應由業(yè)主大會(huì )或共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　■實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　■實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸?wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域秩序維護費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　?。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛┙?jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　■實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　■執行物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)的住宅區，電梯、水泵運行維護費可依據其實(shí)際支出，按建筑面積或戶(hù)合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執行政府指導價(jià)。

　　■利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　■業(yè)主按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付期開(kāi)始交納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。

　　■物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務(wù)費用，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費用。

　　■業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，服從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　■物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　■物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

??? ■物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準進(jìn)行公示?！?/P>