???????????????????????????????????????四川省物價(jià)局?四川省建設廳
?????????????????????????????????????????川價(jià)費[2003]294號?
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各市、州物價(jià)局、房地局：?
????為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護正常的價(jià)格秩序，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，我們依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》制定了《四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細則》，現印發(fā)你們，請遵照執行。執行中有什么問(wèn)題請及時(shí)與我們聯(lián)系。?


????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????四川省物價(jià)局
????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????四川省建設廳
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????二OO三年十二月二十五日


???????????????????????????????????????四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細則?

?????????????????????????????????????????????第一章　總?則

????第一條　為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護正常的價(jià)格秩序，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》特制定本管理細則。?

????第二條　本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。?

????第三條　國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。?

????????????????????????????????????第二章　物業(yè)服務(wù)收費管理

????第四條　四川省人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。市（州）、縣（市）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。?

????第五條　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。?

????第六條　物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅的范圍由各市、州確定并報省建設行政主管部門(mén)備案。?

????第七條　政府指導價(jià)由市、州（或者授權縣）政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定和調整，并定期公布。各地應當根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定、調整物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規定的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。?

????第八條　前期物業(yè)管理階段，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應當約定前期物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)標準、物業(yè)收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等內容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。?

????????????????????????????????????第三章　物業(yè)服務(wù)收費計費形式

????第九條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費用（包括政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)）。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。?

????第十條　物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權面積計算（以產(chǎn)權證登記建筑面積計費，未辦產(chǎn)權證的以售房合同中建筑面積計費）。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預收。?

????????????????????????????????????第四章　物業(yè)服務(wù)收費形成

????第十一條　實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照本細則規定和當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的基準價(jià)格和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將收費項目和收費標準報當地價(jià)格主管部門(mén)備案。?

????第十二條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。?
????物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：?
????1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；?
????2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；?
????3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用；　　?
????4、物業(yè)管理區域綠化養護費用；?
????5、物業(yè)管理區域秩序維護費用；?
????6、辦公費用；?
????7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；?
????8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；?
????9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。?
????第十三條　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過(guò)專(zhuān)項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。?
????第十四條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。?
????物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。?
????業(yè)主或業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。?

????????????????????????????????????????????第五章　實(shí)?施

????第十五條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應遵守國家的價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。?

????第十六條　業(yè)主應當按照服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì )應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)也可以依法追繳。
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????第十七條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。?

????第十八條　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。?

??????????????????????????????????第六章　相關(guān)價(jià)格、收費的管理

????第十九條　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以?xún)鹊氖掷m費（不得計入價(jià)內），但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。?

????第二十條　利用物業(yè)公共部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金（產(chǎn)權屬物業(yè)管理公司的除外），也可按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。?

????第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。?

????第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。?

??????????????????????????????????????????第七章　監督與檢查

????第二十三條　物業(yè)服務(wù)收費按規定實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應當將收費項目、收費標準和提供相應的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。?

????第二十四條　物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。?

????第二十五條　各級政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、標準和收費項目、標準的監督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由各級政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。?

?????????????????????????????????????????????????第八章　其?他

????第二十六條　各市、州政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可依據本細則制定、調整物業(yè)服務(wù)指導價(jià)收費標準，并報省物價(jià)局、省建設廳備案。?

????第二十七條　本細則由省物價(jià)局會(huì )同省建設廳負責解釋。?

????第二十八條　本辦法自2004年1月1日起執行。此前省物價(jià)局、省建委《關(guān)于印發(fā)（四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規定）的通知》（川價(jià)字費［1999］321號）及其它與本細則相抵觸的規定同時(shí)廢止。?