近日，由北京瀛和律師事務(wù)所不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中心執行主任趙中華律師主編的《業(yè)主大會(huì )業(yè)務(wù)指導手冊》圖書(shū)正式出版。
讓我們了解一下這部47萬(wàn)字著(zhù)作背后的故事吧！
Q:為什么編寫(xiě)這樣一部作品？
A：業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作為國家基層社區治理的重要參與者，代表和維護小區全體業(yè)主的合法權益。物業(yè)服務(wù)人能夠為小區提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主能夠在小區充分享有權利、依法承擔義務(wù)，共享和諧宜居的幸福家園，離不開(kāi)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的規范有效運行。
然而，實(shí)踐中不少業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )在成立和運行過(guò)程中，面臨著(zhù)成立難、運行難、議事難等問(wèn)題，這一定程度上和業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )委員不熟悉相關(guān)的法律法規，不重視小區的管理規約、議事規則和相關(guān)流程的有關(guān)。用一本可操作的規范化、格式化和可視化“作業(yè)指導書(shū)”為上述問(wèn)題的解決提供“技術(shù)支持”，或許有其必要性和可行性。
《業(yè)主大會(huì )業(yè)務(wù)指導手冊》正是在這樣一個(gè)背景下編寫(xiě)的，我們組織了一批從事相關(guān)法律業(yè)務(wù)的律師，結合自己的業(yè)務(wù)實(shí)踐編寫(xiě)了本書(shū)，為業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的成立、運行，提供相關(guān)文件和操作流程的參考范本和使用說(shuō)明，匯總重要的法律法規，為業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的成立和規范運作提供可視化的借鑒和參考。
Q:圖書(shū)編寫(xiě)過(guò)程是怎樣的？
A：本書(shū)的編寫(xiě)工作自2021年5月開(kāi)始，各編由趙中華律師、張文姬律師、莊宇聰律師、許飛律師、劉陽(yáng)根據實(shí)踐經(jīng)驗編寫(xiě)而成，陳鑫教授、董冬冬主任和王曉增律師作為《手冊》的專(zhuān)家顧問(wèn)，為完善《手冊》提出了諸多寶貴意見(jiàn)，北京展康物業(yè)服務(wù)評估監理有限公司對本書(shū)的出版提供了大力支持。從初稿到成型出版，經(jīng)過(guò)了數次研討、修改和完善，歷時(shí)一年。受經(jīng)驗能力所限，本書(shū)或有諸多不足之處，懇請各位讀者不吝賜教。
Q:這本書(shū)主要講了啥？
A：《業(yè)主大會(huì )業(yè)務(wù)指導手冊》共分為五編，第一編為業(yè)主大會(huì )，重點(diǎn)在于明確業(yè)主的權利和義務(wù)，明確業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)流程。
第二編為業(yè)主委員會(huì )，重點(diǎn)在于明確業(yè)主委員會(huì )的基本制度，明確業(yè)主委員會(huì )與其他主體的關(guān)系，明確業(yè)主委員會(huì )的換屆流程。
第三編為物業(yè)管理委員會(huì )，重點(diǎn)在于明確物業(yè)管理委員會(huì )的組建和運行。
第四編為重要文件范例，為小區諸如《管理規約》和《議事規則》等重要的制度文件提供參考范本。
第五編為重要法律法規匯編，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )相關(guān)的重要法律法規匯編，以供讀者學(xué)習。
Q:業(yè)內人士對這本書(shū)有何評價(jià)？
A：中國社會(huì )科學(xué)院大學(xué)法學(xué)院教授陳鑫女士在看過(guò)本書(shū)初稿后，欣然為本書(shū)作序。她說(shuō)：“同一個(gè)物業(yè)小區的業(yè)主群體并非天然而具有同質(zhì)性，不同業(yè)主的家庭職業(yè)分化、收入水平、人口結構、價(jià)值傾向、利益訴求等都有較大差異。小區業(yè)主達成一致意見(jiàn)并付諸實(shí)施，這種自治的運行成本越來(lái)越大，效果卻難以預測。此時(shí)，法律、財務(wù)等專(zhuān)業(yè)人士的參與介入就顯得尤為重要。趙中華律師以其法律專(zhuān)業(yè)背景、政府工作經(jīng)歷和律師執業(yè)經(jīng)驗所形成的獨特視角，主編的這本《業(yè)主大會(huì )業(yè)務(wù)指導手冊》立足于物業(yè)小區業(yè)主工作與生活實(shí)際……既可以供小區業(yè)主作為小區治理文件模板使用，也可為基層社區工作人員提供日常工作范本與依據?！?/p>
恪守程序、尊重結果
陳鑫 中國社會(huì )科學(xué)院大學(xué)法學(xué)院教授
2007年《物權法》中規定建筑物區分所有權以來(lái)，城市商品房住宅小區的業(yè)主自治在規范層面的權利基礎得以確立。2020年《民法典》于物權編規定建筑物區分所有權的基礎之上，在合同編中增設物業(yè)服務(wù)合同為典型合同之一。最高人民法院又先后修正了《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，住房城鄉建設部出臺了《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，各地陸續出臺了物業(yè)管理地方性法規，進(jìn)一步完善了物業(yè)小區相關(guān)法律規范體系。然而，即便在這樣的規范體系背景之下，物業(yè)小區的實(shí)際運作在實(shí)踐感受和理論視野中，仍然呈現出一副瑣碎且不易的形貌。對于業(yè)主而言，如何去理解與運用相關(guān)的法律規范，如何合法合規地進(jìn)行物業(yè)小區的自治管理，仍然是一項艱難的工作。根據《民法典》的規定，物業(yè)小區層面的治理采用業(yè)主共同決定、民主自治的形式，然而這種共同決策面臨的具體困難也是顯而易見(jiàn)的。同一個(gè)物業(yè)小區的業(yè)主群體并非天然而具有同質(zhì)性，不同業(yè)主的家庭職業(yè)分化、收入水平、人口結構、價(jià)值傾向、利益訴求等都有較大差異。小區業(yè)主達成一致意見(jiàn)并付諸實(shí)施，這種自治的運行成本越來(lái)越大，效果卻難以預測。此時(shí)，法律、財務(wù)等專(zhuān)業(yè)人士的參與介入就顯得尤為重要。
趙中華律師以其法律專(zhuān)業(yè)背景、政府工作經(jīng)歷和律師執業(yè)經(jīng)驗所形成的獨特視角，主編的這本《業(yè)主大會(huì )業(yè)務(wù)指導手冊》立足于物業(yè)小區業(yè)主工作與生活實(shí)際，系統解讀業(yè)主大會(huì )運行工作中的常見(jiàn)法律問(wèn)題，普及物業(yè)小區實(shí)用知識，以文書(shū)范例的形式將法學(xué)理論知識與具體的生活場(chǎng)景緊密結合，針對《民法典》背景之下物業(yè)小區的業(yè)主自治提供了詳盡且完備的文件支持。該書(shū)將高度抽象的法律規范和政策規定具體化，除第四編重要文件范例、第五編重要法律法規匯編之外，其余各部分均包含簡(jiǎn)明的法理闡述與配套的實(shí)務(wù)范例文書(shū)，兩者互為挹注，既可以供小區業(yè)主作為小區治理文件模板使用，也可為基層社區工作人員提供日常工作范本與依據。
物業(yè)小區實(shí)踐的重點(diǎn)，不在于強求業(yè)主的意見(jiàn)一致，而在于對于多元不一的業(yè)主利益訴求有容量之量，對于復雜繁瑣的業(yè)主利益之爭有消化之功。這種容量與消化能力不是依賴(lài)抹殺業(yè)主利益的差異性而完成的，而是依靠細致的程序性規定，充分保障業(yè)主的知情與訴求表達，使不同的利益主張能夠進(jìn)入業(yè)主共同決策的視線(xiàn)之中，并由業(yè)主投票表決共同決策出其“最終命運”。對于通過(guò)這道共同決策之門(mén)的決議，全體業(yè)主均有遵守之義務(wù)。這應該也正是《業(yè)主大會(huì )業(yè)務(wù)指導手冊》一書(shū)異常重視程序、提供眾多程序性文書(shū)的重要原因。這在本書(shū)的首編首章表現的尤為突出：趙中華律師在15節內容中給出了多達64個(gè)文書(shū)范例，可謂列明了首次業(yè)主大會(huì )的全部細節工作。這使得本書(shū)成為目前不可多得的一本物業(yè)小區業(yè)主的“實(shí)戰大全”。結合現行涉及物業(yè)小區的規范體系來(lái)看，該書(shū)所反映出來(lái)的物業(yè)小區的運作原則可以凝練為八個(gè)字：恪守程序、尊重結果。
對物業(yè)管理委員會(huì )的組建和運行進(jìn)行詳細介紹并給出文書(shū)范例是本書(shū)的另一特色。盡管理論上對物業(yè)管理委員會(huì )臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì )的邏輯立腳點(diǎn)和法律地位有所爭議，但在很多地區的物業(yè)小區實(shí)踐中，在不具備成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的情況下，物業(yè)管理委員會(huì )正在實(shí)際代行業(yè)主委員會(huì )的職責?？紤]到現有規范體系中，對于物業(yè)管理委員會(huì )究竟“臨時(shí)”多久尚無(wú)明確規定，該書(shū)對于物業(yè)管理委員會(huì )的介紹側重于組建及運行角度，對于基于政治體制安排的基層居民自治與基于所有權安排的基層業(yè)主自治在物業(yè)管理委員會(huì )這一領(lǐng)域的“交匯”關(guān)系并未過(guò)多涉及?；蛟S，這一問(wèn)題留給時(shí)間和實(shí)踐來(lái)做出解答更為妥當。
是為序。
2022年7月
