為響應國家節能環(huán)保的通知精神，引導成都市建筑區劃內物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證業(yè)主（使用人）日常生活安全、舒適、方便和為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下，實(shí)施節能環(huán)保措施，降低能耗和保護環(huán)境，現將成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )草擬的《成都市建筑區劃內物業(yè)服務(wù)節能環(huán)保指引（征詢(xún)意見(jiàn)稿）》公布，征求社會(huì )各界意見(jiàn)。
有關(guān)單位和各界人士如對本指引征求意見(jiàn)稿有修改意見(jiàn)，可在2008年10月28日前，通過(guò)以下方式提出意見(jiàn)：
1. 通過(guò)信函方式將意見(jiàn)寄至：成都市人民中路一段28號房地產(chǎn)大廈
2. 通過(guò)電子郵件方式將意見(jiàn)發(fā)送至： joyce_zhou411@sina.com
成都市建筑區劃內物業(yè)服務(wù)節能環(huán)保指引
（征詢(xún)意見(jiàn)稿）
一 目的及適用范圍
（一）目的：為響應國家節能環(huán)保通知精神，引導成都市建筑區劃內物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證業(yè)主（使用人）日常生活安全、舒適、方便和為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下，實(shí)施節能環(huán)保措施，降低能耗和保護環(huán)境，使成都市建筑區劃內實(shí)施物業(yè)服務(wù)的物業(yè)成為資源節約型、環(huán)保型物業(yè)。
（二）適用范圍：本指引適用于本行政區域建筑區劃內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的節能環(huán)保。
下列文件中的條款通過(guò)本指引的引用而成為本指引的條款。引用文件有變動(dòng)的，從其新規。
《成都市物業(yè)管理條例》
成都市物價(jià)局、成都市房產(chǎn)服務(wù)局（成價(jià)費【2007】268號）《成都市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》
中華人民共和國國務(wù)院令第530號《民用建筑節能條例》
(一) 節能：是指通過(guò)加強用能管理，采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理以及環(huán)境和社會(huì )可以承受的措施，減少從能源生產(chǎn)到消費各個(gè)環(huán)節中的損失和浪費，更加有效、合理地利用能源。
(二) 環(huán)境：是指影響人類(lèi)生存和發(fā)展的各種天然的和經(jīng)過(guò)人工改造的自然因素的總體，包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護區、風(fēng)景名勝區、城市和鄉村等。
(三) 環(huán)保：即環(huán)境保護，是人類(lèi)有意識地保護環(huán)境資源并使其得到合理的利用，防止環(huán)境資源受到污染和破壞，解決現實(shí)的或潛在的環(huán)境問(wèn)題，協(xié)調人類(lèi)與環(huán)境的關(guān)系，保障社會(huì )、經(jīng)濟的可持續發(fā)展而采取的各種行動(dòng)的總稱(chēng)。
(四) 職責：
㈠ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責建立、落實(shí)節能環(huán)保組織機構，明確責任人及相關(guān)職責，并且不斷完善節能環(huán)保制度體系；
㈡ 成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責對本行政區域建筑區劃內物業(yè)服務(wù)企業(yè)節能環(huán)?；顒?dòng)的監督及引導工作；
㈢ 成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )設備設施專(zhuān)業(yè)委員會(huì )負責編制實(shí)施設備設施各系統節能環(huán)保指南；
五 節能指引
節能應從建筑各系統的管理和技術(shù)環(huán)節入手，通過(guò)加強建筑各系統的管理和技術(shù)手段，制定節能計劃并實(shí)施，不斷實(shí)現節能目標。
（一）基本要求
1、根據《民用建筑節能條例》，定期抄錄建筑區劃內用能計量表讀數，定時(shí)匯總分析用能狀況。發(fā)現異常波動(dòng)，查找原因，及時(shí)處理。
2、指導新建建筑和有建筑節能改造的老項目采用太陽(yáng)能、地熱能等可再生能源，安裝使用個(gè)太陽(yáng)能熱水系統、照明系統、供熱系統、采暖制冷系統等節能設備。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主進(jìn)行室內裝修時(shí)積極宣傳和鼓勵采用窗戶(hù)玻璃貼膜技術(shù)，促進(jìn)節能。
4、積極配合政府有關(guān)部門(mén)實(shí)施天面綠化等隔熱改造，規范業(yè)主自發(fā)采取的天面綠化隔熱行為。
5、在室內裝飾裝修活動(dòng)中，嚴格禁止損壞房屋原有節能設施，降低節能效果的行為。
6、對于共用設施、設備的實(shí)際情況提倡使用Ⅱ、Ⅲ級計量體系；根據計量體系，建立和完善計量器具臺賬、能源計量網(wǎng)絡(luò )圖；對異常計量，查明原因，并進(jìn)行處理。
7、正確繪制用水、用電及空調冷（熱）負荷曲線(xiàn)，掌握其日、月、季運行規律，指導用水、用電及空調冷（熱）負荷管理。
8、加強各系統的巡視檢查和維修保養，嚴禁跑、冒、滴、漏現象發(fā)生。
9、指導業(yè)主（使用人）在使用用水、用電器具時(shí)盡量選擇節能型器具，如選用節水型水龍頭、節能燈等
10、對能耗較大的共用設施、設備，應進(jìn)行嚴格控制其運行，盡量提高效率，降低運行損耗。
11、消防設備的試運行，在不影響業(yè)主的情況下盡量安排谷段運行。
12、加強設備轉動(dòng)部分的潤滑，防止機械磨損增加能耗。
（二）電系統。
1、根據建筑區劃的自身情況設置公共區域照明開(kāi)關(guān)時(shí)間。
2、科學(xué)合理分配變壓器等設備運行負荷，定期檢查配電系統三相平衡度，使設備處于經(jīng)濟運行狀態(tài)。
3、監控配電室電容補償柜運行狀況，確保功率因數在0.95以上。
4、地下室設備房日常僅開(kāi)啟配電房部分照明，其余設備房照明按需開(kāi)關(guān)。
5、通道及樓梯間照明按需調整部分光源確保節能效果，每日定時(shí)檢查，避免處于長(cháng)明狀態(tài)。
6、草坪燈、高桿庭院燈按需調整部分光源確保節能效果，同時(shí)保持最低照度要求分段開(kāi)啟。
7、電梯前室照明盡量采用聲控延時(shí)控制，按需調整部分光源確保節能效果，同時(shí)加強用電檢查并及時(shí)更換故障開(kāi)關(guān)。
8、中庭泛光燈、水下燈、噴水池循環(huán)泵、光彩照明嚴格按照公司要求開(kāi)關(guān)。
9、監控中心照明在白天光線(xiàn)充足情況下僅開(kāi)啟基本照明，晚上值班按照度開(kāi)啟部分照明。
10、物業(yè)服務(wù)中心照明在白天光線(xiàn)充足情況下僅開(kāi)啟基本照明，同時(shí)保證前臺對客部分照明。辦公室人離關(guān)燈、關(guān)辦公設備。
（三）通風(fēng)設備及空調系統
1、管理方面
（1）對空調進(jìn)行及時(shí)檢查和維修，確?？照{運行狀態(tài)良好；及時(shí)清理空調及通風(fēng)設備的隔塵網(wǎng)；
（2）實(shí)行中央空調的寫(xiě)字樓，應設定好空調供應時(shí)間，根據項目的實(shí)際情況，采用上班前提前啟動(dòng)空調系統，利用谷段電力負荷。
（3）按照《公共建筑空調溫度控制辦法》做好室內空調溫度的控制；陽(yáng)光強烈時(shí)，提醒客戶(hù)拉下窗簾，有效降低夏季室內日照的強度；
（4）使用空調時(shí)，保證門(mén)窗關(guān)閉；檢查風(fēng)幕機運行正常，避免濕熱空氣進(jìn)入空調區域，節約冷量。
（5）設備機房可以采用強制通風(fēng)降溫或設置了空調對設備降溫的設備房，在使用通風(fēng)能達到降溫時(shí)，不宜使用空調。
（6）及時(shí)并定期對冷卻水系統進(jìn)行清洗，保證管網(wǎng)暢通，減少冷卻水泵能耗。清除冷凝器的污垢，提高冷水機組效率。
（7）適當提高冷水機組的出水溫度，降低主機能耗。在峰、平、谷不同的用電期,主機采用不同的出水溫度控制，達到控制能耗的目的。
（8）定期檢查冷水管道和空調風(fēng)管的保溫情況，確保冷水管道和空調風(fēng)管的保溫完好，減少冷量在輸送過(guò)程中損失。
（9）合理使用室外新風(fēng)量?？照{季節時(shí)，在滿(mǎn)足衛生許可的條件，減少送新風(fēng)量；非空調季節應盡量多使用室外新風(fēng)。
2、技術(shù)方面
（1）對采用定流量運行的空調循環(huán)水泵和大流量定風(fēng)量運行的空調風(fēng)機，經(jīng)可行性分析后，在技術(shù)上、經(jīng)濟上、機組運行安全上均可行，經(jīng)業(yè)主同意后，提倡進(jìn)行變流量（風(fēng)量）的變頻自動(dòng)控制改造。
（2）有條件進(jìn)行冰蓄冷改造的項目，經(jīng)可行性分析和投資比較后，提倡進(jìn)行技術(shù)改造。
（3）有條件的項目應通過(guò)技術(shù)改造對空調的余熱進(jìn)行回收，通過(guò)改造使用地熱和污水源余熱。
（四）水系統
1、管理方面
（1）草地灌溉應選用噴灌，而不是直接用水管澆，并宜在早晨和傍晚進(jìn)行，避免灌溉不均或大量蒸發(fā)，造成水資源浪費。
（2）業(yè)主裝修時(shí)，應引導業(yè)主使用節水龍頭、節水便器、節水浴缸等節水產(chǎn)品，既滿(mǎn)足使用要求，又減少了用水量。
（3）合理控制二次供水水壓，防止超壓出流造成用水量的損失。
（4）做好小區內供水管網(wǎng)的水平衡測試，找出用水損失的原因。
（5）定期對小區內埋地管網(wǎng)的探漏，避免給水管網(wǎng)漏水造成水量損失。
（6）定期檢查游泳池、水景池的漏水和溢水情況，及時(shí)處理，避免造成水量損失。
（7）定期檢查冷卻塔運行情況，確保冷卻塔無(wú)飄水、溢水及漏水現象。
（8）加強小區內水表的管理和監測，提高水表計量的準確度，限制使用年限以達到減少用水損失。
（9）利用清洗水箱、水池時(shí)的儲水來(lái)對綠地進(jìn)行澆灌。
2、技術(shù)方面
（1）采用PPR管、鋼塑復合管等給水管，淘汰老小區的鍍鋅管道供水，減少因鍍鋅管造成的水力損失。
（2）有條件的小區宜通過(guò)技術(shù)改造，對雨水、空調冷凝水和游泳池、水景池排放的廢水等經(jīng)過(guò)濾、消毒處理后，進(jìn)行循環(huán)利用。
（五）電梯運行
1、電梯群的電梯可并聯(lián)運行，減少無(wú)功使用消耗；非高峰期可調整電梯運行的臺次和時(shí)間。根據情況可將電梯設置成單、雙層?？?。
2、檢查曳引機齒輪箱、導軌的潤滑以及異響情況，防止機械磨損增加能耗。
六 環(huán)保指引
建筑區劃內物業(yè)服務(wù)企業(yè)環(huán)保工作主要從減少污染和對受到污染和破壞的小區環(huán)境進(jìn)行治理著(zhù)手，以創(chuàng )造出適合于業(yè)主（使用人）生活、工作的物業(yè)環(huán)境。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應針對物業(yè)現狀制定相應的環(huán)保計劃并實(shí)施，逐步實(shí)現環(huán)保目標。主要從防止大氣污染、水源污染、噪聲光污染、土壤污染、輻射污染、塵螨污染、寵物污染、建筑裝飾材料污染等方面進(jìn)行。如：
1、提倡淘汰老小區的鍍鋅管道供水，減少因鍍鋅管造成的水質(zhì)污染。水池、水箱遠離污染源減少對水池、水箱的水質(zhì)污染。
2、根據國家有關(guān)環(huán)保材料相關(guān)標準，指導業(yè)主（使用人）使用環(huán)保材料和器具。以防建筑材料引起的放射性污染，石棉污染，涂料、填充料及溶劑所含揮發(fā)性有機化合物的污染
3、業(yè)主（使用人）的專(zhuān)有部位裝修時(shí)，指導其閉門(mén)施工，避免噪聲污染、異味污染，油漆、膠水對公共過(guò)道、樓梯、墻面造成污染。
4、根據環(huán)境保護規定和政府有關(guān)規定，裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內裝飾裝修活動(dòng)，應當嚴格遵守規定的裝飾裝修施工時(shí)間，降低施工噪聲污染。
5、指導業(yè)主（使用人）住宅室內裝飾裝修過(guò)程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，按照規定的位置、方式和時(shí)間堆放和清運。避免各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他公共區域，防止建筑裝飾材料污染。
6、定期維護污水泵，清理污水井、排水溝、化糞池，污水經(jīng)化糞池處理達到排放標準時(shí)才能排入市政污水管網(wǎng)，禁止雨、污混排，以防對水源污染。
7、提倡有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期對小區內埋地污水管網(wǎng)的探漏，盡量減少使用農藥和化肥，避免污水對土壤污染。
8、對設有餐飲設施的物業(yè)，其廚房油污需經(jīng)隔油處理達標后，才能排入市政污水管網(wǎng)，以防對水源污染。廚房油煙需經(jīng)油煙凈化器處理達到排放標準后，才能排入大氣中，以防對大氣污染。
9、有條件的小區，宜劃分專(zhuān)門(mén)的遛寵物區域，以防寵物瀵便、毛發(fā)、蟲(chóng)螨造成的寵物污染。
10、對產(chǎn)生噪聲攏民設備，應對設備進(jìn)行隔振、隔聲、消聲處理以使噪聲符合環(huán)境要求。
11、檢查空調和給水管網(wǎng)的排氣設施，防止管網(wǎng)運行時(shí)其內的氣體引起振動(dòng)和隔聲。
12、采用符合環(huán)保要求的藥品定期對溝、渠、井噴灑藥物滅蚊蟲(chóng)，放置滅鼠藥物；視防疫需要噴灑消毒藥物。
13、建筑區劃內物業(yè)服務(wù)企業(yè)宜在建筑區劃內設置環(huán)保宣傳欄，設置建筑區劃環(huán)保標識和宣傳標語(yǔ)。禁止吸煙的場(chǎng)所，應設置禁止吸煙標志。
14、設置熱線(xiàn)服務(wù)電話(huà)，使建筑區劃內的業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)人員互通信息，便于區域內的污染物得到及時(shí)處理。
15、公共區域內設置分類(lèi)垃圾箱，廢舊電池回收箱。
16、積極宣傳垃圾分類(lèi)等知識，提高業(yè)主、使用人的環(huán)保意識，采取措施提高可回收垃圾回收率。
七 配套指引
（一）《中央空調及通風(fēng)系統節能環(huán)保指引》
（二）《供配電設備設施節能環(huán)保指引》
（三）《電梯設備節能環(huán)保指引》
（四）《給排水設備設施節能環(huán)保指引》
