成都市物業(yè)管理專(zhuān)家庫成員繼續教育暨候聘人資格考試
（法律法規政策部分）
一、填空題：（每空0.2分，總計20分）
1、根據《中華人民共和國憲法》規定，城市的土地屬于 所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于 所有的以外，屬于 所有。國家保護公民合法的 、 、
和其他合法財產(chǎn)的所有權。
2、根據《中華人民共和國民法通則》規定，法人是具有 能力和 能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務(wù)的 。企業(yè)法人應當在 的經(jīng)營(yíng)范圍內從事經(jīng)營(yíng)。財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有 、 、 和 的權利。財產(chǎn)共有中的按份共有人按照各自的 ，對共有財產(chǎn)分享權利，分擔義務(wù)；共同共有人對 享有權利，承擔義務(wù)。
3、根據《中華人民共和國物權法》規定，物權是指權利人依法對特定的 享有 和 的權利，包括 、 和 。不動(dòng)產(chǎn)的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法 ，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的事項，應當與 一致；記載不一致的，除有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以
為準。
4、業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等 享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的 享有共有和共同管理的權利，并不得以放棄該權利不 。
5、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規規定 ，物業(yè)所在地的區、縣 或者 、 ，應當
或者 ，并 全體業(yè)主；當該決定侵害業(yè)主合法權益的， 可以請求 予以 。
6、建筑區劃內的道路，屬于 ，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地。屬于 ，但屬于城鎮公共綠地或者
的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公共設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于 。占有業(yè)主共有的場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于 。
7、投標人相互串通投標報價(jià)，損害招標人或者其他投標人利益，情節嚴重的，或者招標人與投標人串通投標，損害國家、集體、公民的合法利益的，處 年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。
8、強買(mǎi)強賣(mài)商品，強迫他人提供服務(wù)或者強迫他人接受服務(wù)的，由公安機關(guān)處 日以上 日以下拘留，并處 元以上 元以下罰款；情節將輕的，處5日以下拘留或者500元以下罰款。
9、符合條件的小型微利企業(yè)，減按 的稅率征收企業(yè)所得稅。
10、建立勞動(dòng)關(guān)系，應當訂立 。用人單位與勞動(dòng)者在用工前訂立書(shū)面勞動(dòng)合同，勞動(dòng)關(guān)系自 之日起建立。勞動(dòng)合同分為 勞動(dòng)合同、 勞動(dòng)合同和
的勞動(dòng)合同。用人單位自用工之日起 不與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，視為用人單位與勞動(dòng)者已訂立 勞動(dòng)合同。
11、多層和高層建筑應當設置 垃圾通道或者 設施，并修建 通道，城市街道兩側，居住區或者人流密集地區，應當設置封閉式 、果皮箱等設施。
12、用戶(hù)應當安裝用電 裝置。用戶(hù)使用的電力、電量，以
依法認可的用電計量裝置的記錄為準。用電計量裝置，應當安裝在供電設施與受電設施的 處。安裝在用戶(hù)處的用電計量裝置，由 負責保護。
13、在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（1）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為 年；（2）電器管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 年；商品房公共部位的保修期自 正式移交 之日起計算，修復費用由 承擔。
14、國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行 制度，從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得 。
15、特種設備使用單位應當制定特種設備的事故 和
。電梯應當至少每 日進(jìn)行一次清運、潤滑和檢查。電梯的日常維護保養單位，應當對其維護保養的電梯的 負責。
16、成片開(kāi)發(fā)的居民住宅區內部的室外消防設施的維護和管理，由 、 或其委托的 負責，維護和管理人應當保證 間距和 的有效使用。非住宅建筑物涉及消防安全的內部裝飾裝修或者用途變更、消防設施變更和改造，應當向當地公安消防機構申報，經(jīng) 和 后，才能投入使用。發(fā)生火災時(shí)， 應當負責火場(chǎng)警戒和維護通往火場(chǎng)的交通要道的秩序。
17、城市臨街的各種建筑物、構筑物，未經(jīng)批準，任何單位和個(gè)人不準破墻開(kāi)店，搭設棚房、改建 ，不準在 、窗外懸掛或堆放有礙市容景觀(guān)的物品。城區街道兩旁實(shí)行包 、
、 的“門(mén)前三包”責任制。
18、零星裝修或維修房屋等產(chǎn)生的建筑垃圾，應堆放到 指定的臨時(shí)停放點(diǎn)，由 負責組織清運，清運費用按
收取。
19、城鎮居民和職工在房屋庭院土地使用權范圍自種自管的樹(shù)木，歸
所有。新建和增加用地面積的擴建項目，綠化用地所占建設用地面積按以下比例確定：新開(kāi)發(fā)區建設不低于 ，居住小區人均公共綠地不低于 平方米。
20、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將住宅室內裝飾工程的 和
告知 和裝修人委托的 。裝修人、裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 協(xié)議，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝修人指派 或者強行 。
一、 填空題（答案）
1) 國家、國家、集體、收入、儲蓄、房屋
2) 民事權利、民事行為、組織、核準登記、占有、使用、收益、處分、份額、共有財產(chǎn)
3) 物、直接支配、排他、所有權、用益物權、擔保物權、登記、不動(dòng)產(chǎn)登記薄、不動(dòng)產(chǎn)登記薄
4) 專(zhuān)有部分、共有部分、權利、義務(wù)
5) 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、業(yè)主、人民法院、撤銷(xiāo)
6) 業(yè)主共有、業(yè)主共有、明示屬于個(gè)人、業(yè)主共有、業(yè)主共有
7) 3
8) 5、10、200、500
9) 20%
10) 書(shū)面勞動(dòng)合同、用工、固定期限、無(wú)固定期限、以完成一定工作任務(wù)為期限、滿(mǎn)一年、無(wú)固定期限
11) 封閉式、垃圾貯存、清運車(chē)輛、垃圾容器
12) 電計量、計量檢查機構、產(chǎn)權分界處、用戶(hù)
13) 5、2、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者
14) 資質(zhì)管理、職業(yè)資格證書(shū)
15) 應急措施、救援預案、15、安全性能
16) 業(yè)主、使用單位、物業(yè)管理單位、防火、消防撲救面、公安消防機構、審核、驗收合格、公安機關(guān)
17) 陽(yáng)臺、陽(yáng)臺、門(mén)前衛生、綠化、秩序
18) 街道辦事處（鎮人民政府）、街道辦事處（鎮人民政府）、規定標準
19) 個(gè)人、30%、1
20) 禁止行為、注意事項、裝飾裝修企業(yè)、住宅內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、裝飾裝修企業(yè)、推銷(xiāo)裝飾裝修材料
二、選擇題：（本部分題不分單選、多選，每題中少選、多選的，均不得分。每題1.5分，共30分）
1、法人應當具備的條件：（ ）
（１）依法設立；（２）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費；（３）有自己的名稱(chēng)、組織機構和場(chǎng)所；（４）能夠獨立承擔民事責任；（５）可以獨立對外簽合同；（６）可以獨立對外進(jìn)行投資、經(jīng)營(yíng)。
２、承擔民事責任的方式：（ ）
（１）停止侵害；（２）排除妨礙；（３）消除危險；（４）返還財產(chǎn)；（５）恢復原狀；（６）賠償損失；（７）支付違約金。
３、在物業(yè)管理活動(dòng)中，由業(yè)主共同決定的事項有：（ ）
（1）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；（4）選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）確定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章管理與使用；（8）確定物業(yè)相關(guān)共有部分收益及其分配。
4、對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵害他人合法權益的行為，有權依照法律法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的主體，是下列哪些？（ ）
（1）業(yè)主；（2）業(yè)主大會(huì )；（3）業(yè)主委員會(huì )；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）開(kāi)發(fā)建設單位；（6）街道辦事處；（7）房產(chǎn)管理部門(mén)；（8）城管部門(mén)。
5、在成都，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責有：（ ）
（1）組織、指導轄區內業(yè)主依法設立業(yè)主大會(huì )；（2）協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系；（3）配合調解物業(yè)管理中的投訴；（4）指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履職；（5）提出新建建筑區劃劃分意見(jiàn)；（6）參與建筑區劃劃分方案擬定；（7）審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；（8）監督物業(yè)服務(wù)合同履行。
6、《成都市物業(yè)管理條例》規定了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的途徑是：（ ）
（1）科學(xué)；（2）規范；（3）和諧；（4）創(chuàng )新；（5）跨越；（6）文明；（7）免稅。
7、業(yè)主大會(huì )籌備組履行的職責有：（ ）
（1）核實(shí)業(yè)主大會(huì )設立的客觀(guān)條件；（2）報告房產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉（鎮）人們政府；（3）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；（4）草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；（5）確認業(yè)主身份和核計業(yè)主人數、專(zhuān)有部分面積；（6）確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件和選舉辦法；（7）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人。
8、業(yè)主大會(huì )依法設立后，業(yè)主委員會(huì )應當將哪些事項告知開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：（ ）
（1）管理規約；（2）業(yè)主大會(huì )議事規則；（3）業(yè)主委員會(huì )工作規則；
（4）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的其他決定；（5）業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費。
9、經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以從哪些渠道籌集專(zhuān)項用于業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費：（ ）
（1）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益；（2）全體業(yè)主共同交納；（3）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式；（4）物業(yè)服務(wù)費中提取一部分；（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供津貼部分。
10、業(yè)主、使用人應當合理正當地使用物業(yè)專(zhuān)有部分，下列哪些行為是合法的？（ ）
（1）改變房屋承重結構；（2）搭建建筑物、構筑物后，向有關(guān)部門(mén)報告；（3）將住宅出租給他人儲存生產(chǎn)資料；（4）堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負重的物品；（5）排放、制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)；（6）在室內掛貼裝飾畫(huà)。
11、同一建筑物區劃內，因有獨立的2層以上、7層以下未配電梯，7層以上配電梯的多幢建筑物，業(yè)主可以幢、單元為單位設立主業(yè)小組，業(yè)主小組的法定職責是：（ ）
（1）討論業(yè)主大會(huì )擬討論的事項；（2）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議，表達本小組業(yè)主的意愿；（3）討論決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益分配及維修等事項；（4）管理和使用本小組印章；（5）管理本小組業(yè)主的投票。
12、按規定，應當建立并妥善保管物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主大會(huì )檔案的主體有：（ ）
（1）開(kāi)發(fā)建設單位；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（3）業(yè)主委員會(huì )；（4）業(yè)主委員會(huì )委員；（5）街道辦事處；（6）區房產(chǎn)管理部門(mén)。
13、按規定，物業(yè)買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含的主要內容有：（ ）
（1）前期物業(yè)服務(wù)合同；（2）臨時(shí)管理規約；（3）建設項目規劃總平面圖；（4）建筑區劃劃分意見(jiàn)書(shū)；（5）物業(yè)共有部分清冊；（6）房屋使用說(shuō)明書(shū)；（7）房屋質(zhì)量保證書(shū)；（8）房屋交付說(shuō)明書(shū)。
14、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，對哪些事項進(jìn)行表決？（ ）
（1）管理方式；（2）選聘方式；（3）選聘的具體實(shí)施者；（4）物業(yè)服務(wù)事項；（5）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標準；（6）合同期限；（7）違約責任；（8）業(yè)主委員會(huì )工作津貼；（9）物業(yè)保修金和專(zhuān)項維修資金代管與使用方案。
15、物業(yè)服務(wù)合同應當約定哪些物業(yè)公共服務(wù)事項？（ ）
（1）建筑物共有部分及設施設備的使用、管理和維護；（2）公共綠化的維護；（3）公共區域環(huán)境衛生的維護；（4）公共區域的秩序維護；（5）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；（6）物業(yè)維修、更新、改造費用的帳務(wù)管理；（7）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；（8）其他物業(yè)公共服務(wù)事項；（9）車(chē)輛停放管理事項；（10）業(yè)主使用人的人身財產(chǎn)安全事項。
16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出建筑區劃物業(yè)服務(wù)的情形有哪些？（ ）
（1）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；（2）物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)未續約；（3）法律、法規、規章規定不得繼續從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形；
（4）物業(yè)服務(wù)中債權債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等情形的除外。
17、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出建筑區劃的，應當在辦理規定退出手續的同時(shí)，履行那些交接義務(wù)？（ ）
（1）移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主清冊等資料；（2）移交物業(yè)服務(wù)用房；（3）物業(yè)服務(wù)期內的財務(wù)檔案（酬金制）；（4）撤出建筑區劃內的物業(yè)服務(wù)人員；（5）清退預收、代收的有關(guān)費用；（6）法律、法規規定的其他事項；（7）保持留守人員進(jìn)行商帳追收。
18、新建建筑區劃內，水、電、氣、信息、環(huán)衛等專(zhuān)業(yè)單位應當按下列規定向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。（ ）
（1）業(yè)主自用的，向業(yè)主收??；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人使用的向使用人收??；（3）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤；（4）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。
19、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：（ ）
（1）企業(yè)管理人員費用；（2）物業(yè)共有部位、共有設施設備日常運行和維護費；（3）綠化養護費；（4）環(huán)境衛生維護費；（5）秩序維護費；（6）物業(yè)共有部位、共有設施設備及公共責任保險費用；（7）辦公費；（8）固定資產(chǎn)折舊費；（9）物業(yè)服務(wù)人員的培訓教育費；（10）物業(yè)服務(wù)交通、通訊費用；（11）物業(yè)服務(wù)人員的工資、福利、津貼、社保等費用；（12）經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )同意開(kāi)支的其他費用。
20、在成都，建筑區劃物業(yè)服務(wù)的主體應當符合下列條件：（ ）
（1）企業(yè)資質(zhì)等級與建筑區劃建筑面積相對應；（2）為建筑區劃配備的物業(yè)服務(wù)力量與當地物業(yè)服務(wù)力量配備指導標準相對應；（3）建立了企業(yè)及其從業(yè)人員的信用信息，且上一年度信用記分累計高于60分；（4）符合企業(yè)、業(yè)主大會(huì )的特殊要求；（5）上一年度無(wú)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中十三種禁止行為之一。
二、 選擇題（答案）
1) 1234
2) 1234567
3) 123456
4) 23
5) 123456
6) 123
7) 34567
8) 1234
9) 123
10) 6
11) 123
12) 124
13) 123456
14) 1234567
15) 12345678
16) 123
17) 123456
18) 1234
19) 12345678
20) 123
三、判斷是非題：（每小題1分，共計20分，請在每小題括號內，對正確的打“√”，對錯誤的打“×”；判斷錯誤的，倒扣1分，直至扣完20分為止）
1、按規定，業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，對專(zhuān)有部分以外的部分享有共有權利，因此，沒(méi)有入住專(zhuān)有部分的不應當承擔物業(yè)服務(wù)費，也不享有共有部分的收益。（）
2、業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托管理；但一個(gè)建筑區域內只能選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，也只能通過(guò)設立一個(gè)業(yè)主大會(huì )來(lái)解決業(yè)主的共同事項。（）
3、建筑區域內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定；但應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。（）
4、建設項目?jì)纫寻匆巹澐指畛蓛蓚€(gè)以上自然院落或者封閉區域的，即使在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，也不應分別劃分為獨立的建筑區劃。（）
5、按規定，新建住宅建筑區劃內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備自然也可交付使用。（）
6、按規定，開(kāi)發(fā)建設單位按規定交存了一定金額的物業(yè)保修金。因此，在保修期內的保修范圍的保修責任，就應當由保修金監管機構來(lái)履行，而不應由開(kāi)發(fā)建設單位承擔，這是一件利民的大好事。（）
7、按規定，單個(gè)業(yè)主擁有多個(gè)或者數人共有一個(gè)物業(yè)共有部分的，其業(yè)主投票權人數按一人計算。未出售或者已出售但未交付使用的房屋，開(kāi)發(fā)建設單位擁有投票權。機動(dòng)車(chē)停放庫（位）以及依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè)，不計投票權。（）
８、按規定，業(yè)主大會(huì )自召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )并經(jīng)區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案后，就依法設立了。（）
9、按規定，建筑區劃內的通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，但經(jīng)業(yè)主小組、業(yè)主大會(huì )共同決定后可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，所得收益主要補充專(zhuān)項維修資金。（）
10、在不違反法律、法規和管理規約的前提下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其收益按規定或者約定分配。（）
11、業(yè)主大會(huì )是建筑區劃內業(yè)主的集合體，自依法設立之日起就履行業(yè)主大會(huì )的法定職責，是沒(méi)有屆次之分的；但業(yè)主委員會(huì )是有屆次的，業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前，業(yè)主應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。（）
12、建筑區劃內，專(zhuān)有部分的維修責任，由業(yè)主自行承擔；共有部分保修期滿(mǎn)后的維修責任，由相關(guān)業(yè)主按專(zhuān)有部分面積比例共同承擔。（）
13、在成都，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按規定從全市統一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及物業(yè)維修、秩序維護等相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員名冊中聘請相應的專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作。（）
14、區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府建立業(yè)主委員會(huì )委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全市物業(yè)管理信用體系。（）
15、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，對于建筑物總面積低于5萬(wàn)㎡的非住宅建筑區劃，建設單位應當通過(guò)協(xié)議方式選聘具有相應條件和相應專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。（）
16、在成都，物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的原始設計和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導價(jià)、市場(chǎng)調節價(jià)，其計費方式、標準由物業(yè)服務(wù)委托方據此約定。（）
17、建筑區劃內，已簽訂了含有物業(yè)公共服務(wù)事項的物業(yè)服務(wù)合同，因此機動(dòng)車(chē)輛停放的保管責任、業(yè)主或使用人的人身財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)與責任無(wú)須另行明確約定。（）
18、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人承擔建筑區劃的物業(yè)服務(wù)時(shí)，應當對建筑區劃內的專(zhuān)有部分及其相應的檔案進(jìn)行查驗，并按有關(guān)規定辦理相應手續；否則，將受到行政處罰。（）
19、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織實(shí)施選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動(dòng)，避免出現建筑區劃內物業(yè)服務(wù)的真空現象。（）
20、在成都，業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存建筑物及其附屬設施專(zhuān)項維修資金的，管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則可以對其在物業(yè)管理中投票權的行使予以約束；同時(shí)，在專(zhuān)有部分所有權轉移時(shí)，雙方當事人應在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)出示這些費用的結算約定或者結算憑據。（）
三、判斷是非題（答案）
1、×2、×3、√4、×5、×6、×7、×8、×9、√10、×
11、×12、×13、√14、√15、×16、×17、×18、×19、×20、√
四、案例分析與處置：（本題30分）
位于成都市某區的得月小區，占地230畝，總建筑面積32萬(wàn)㎡?？倯?hù)數2100戶(hù)，戶(hù)均160㎡，按規劃配建的地下機動(dòng)車(chē)停放位1300個(gè)，地上200個(gè)，綠地率達40%，高于當地30%的標準，業(yè)主游園廣場(chǎng)1000㎡；小區設有二個(gè)出入口，安防、環(huán)衛、信息等附屬設施設備按規定配置到位，水電氣等實(shí)行一戶(hù)門(mén)號一貿易計量表，系2005年1月開(kāi)工建設并對外銷(xiāo)售，當時(shí)開(kāi)發(fā)建設單位自行組建了一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)（目前仍為二級資質(zhì)）并指定提供前期物業(yè)服務(wù)；在出售首套房前時(shí)未制定業(yè)主臨時(shí)公約，也未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內容之一。2007年1月竣工驗收并首次交付購房人使用，現專(zhuān)有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積的90%，且前期物業(yè)服務(wù)合同于
（一）停車(chē)位嚴重不足，需要另行利用地面開(kāi)設停車(chē)位600個(gè)，但要降低綠地率和改變一個(gè)小廣場(chǎng)的用途；
（二）小區內的小廣場(chǎng)和大門(mén)口的三處100㎡左右的空地，被物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉換讓給二家裝修建材商經(jīng)營(yíng)，車(chē)輛行人經(jīng)常受阻；且業(yè)主不從這二家商家進(jìn)的貨，小區門(mén)崗就會(huì )自覺(jué)地擋下來(lái)，存入專(zhuān)門(mén)地方而無(wú)法運入業(yè)主專(zhuān)有部分。甚至二家商家為爭客戶(hù)大打出手的事件多次發(fā)生，群眾怨聲載道；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因為壟斷裝修經(jīng)營(yíng)口岸并收取了“監管與審圖費”，既未告知裝修中的注意事項和禁止事項，也未對裝修中違法行為向有關(guān)部門(mén)報告。小區內業(yè)主改動(dòng)結構、隨意搭建屋頂和底樓、改建臨街陽(yáng)臺、亂穿管線(xiàn)，將住宅出租用作辦公、商業(yè)、倉儲等違法使用物業(yè)現象，十分普遍；
（四）最近一個(gè)月小區內安防設施不能啟用，形同虛設；共有設備設施被破壞現象嚴重，經(jīng)常出現業(yè)主家中財物、非機動(dòng)車(chē)輛被盜現象；
（五）小區物業(yè)服務(wù)應公開(kāi)事項也未公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)的回訪(fǎng)、報修、投訴等機制也未建立，物業(yè)公共服務(wù)費欠交率達30%，總計金額達30萬(wàn)元。但小區業(yè)主強烈要求設立業(yè)主大會(huì )并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)有效解決上述問(wèn)題。
請問(wèn)：
（一）小區按規劃配建的停車(chē)位與住戶(hù)數配備是否符合當前成都市的規定？具體比例是多少？（2分）
（二）您以為小區業(yè)主的訴求合理嗎？為什么？并請您對小區業(yè)主訴求依法予以提出具體解決的指導方案。（13分）
（三）對題中所列開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)經(jīng)營(yíng)商、業(yè)主等存在的違法違規行為，請您提出處理意見(jiàn)（包括處理主體）。（15分）
四、案例分析與處置（參考答案）
（一）不符合。當前，我市住宅小區停車(chē)位配備標準為：
|
建筑類(lèi)別 |
機動(dòng)車(chē) （車(chē)位/100㎡建筑面積） | |
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二環(huán)路以?xún)?SPAN lang=EN-US> |
二環(huán)路以外 | |
|
住宅 |
0.7 |
1.0 |
|
保障性住房 （經(jīng)濟適用房、農遷房、拆遷安置房等） |
0.7 |
0.7 |
且配套停車(chē)場(chǎng)（庫）須采用地下停車(chē)庫，地面可布置有少量臨時(shí)停車(chē)位，但不計入配套停車(chē)數量。
（二）、業(yè)主的訴求均是合理的，其訴求及指導方案分別為：
1、設置車(chē)位：根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國務(wù)院條例）第五十條和《成都市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)（成都條例）第五十二條，由業(yè)主大會(huì )對建筑區劃內共有部分車(chē)位的設置、管理、收費、統一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等問(wèn)題決定，并辦相應手續；未設業(yè)主大會(huì )的，全體業(yè)主在街辦組織下，共同履行業(yè)主大會(huì )職責。
2、制止建材商擅自占用共有部分；
3、制止物業(yè)服務(wù)企業(yè)壟斷裝修，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知裝修中的注意事項和禁止事項、對違規行為予以勸阻、制止的同時(shí)，依法報告給相關(guān)行政管理部門(mén)；
4、恢復啟用安防設施，修復共有設施設備；對于受損的共有設施設備的維修，屬于保修期、保修范圍內的，由開(kāi)發(fā)建設單位依法承擔保修責任，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)因履約不當造成損壞的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維修，屬于保修期滿(mǎn)后正常損壞的，按照《成都市城市住房專(zhuān)項維修資金管理暫行辦法》及相關(guān)規定是使用維修資金予以維修。
5、要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)物業(yè)服務(wù)事項、完善相應服務(wù)機制；
（2-5項訴求的指導方案：成都條例第八十條：“業(yè)主、使用人、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、開(kāi)發(fā)建設單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能協(xié)商解決的，可以要求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府調解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。
業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等對違反本條例的行為，可以向有關(guān)部門(mén)投訴、舉報，有關(guān)部門(mén)應當及時(shí)調查、核實(shí)，并依法處理?！本唧w投訴、舉報部門(mén)，詳見(jiàn)下題）
6、設立業(yè)主大會(huì )：小區符合成都條例第二十四條規定的業(yè)主大會(huì )應當設立的條件，且矛盾較多，建議盡快依法設立業(yè)主大會(huì )，建立機制，共同解決矛盾糾紛。業(yè)主應依照成都條例第二十六條規定，向區房管局和街辦提出書(shū)面申請，在街辦的組織、指導及區房管局的指導下組成籌備組，依法設立業(yè)主大會(huì )；
7、選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?？梢杂蓸I(yè)主代表在街辦的組織下，履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘職責。業(yè)主可以根據所在建筑區劃的實(shí)際情況，通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制，依法選聘具有相應條件和相應專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，對選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標準、合同期限、違約責任等物業(yè)服務(wù)合同主要內容進(jìn)行表決。
（三）
1、開(kāi)發(fā)建設單位的違規行為及處理意見(jiàn)：
（1）違反國務(wù)院條例第二十四條第二款：“住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”規定，由市房產(chǎn)管理監察大隊按照第五十七條：“違反本條例的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款”規定依法處理；同時(shí)，由市房地產(chǎn)信用信息管理機構依法信用記分。
（2）違反國務(wù)院條例第二十三條：“建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明”，第二十五條：“建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容”規定，可由房產(chǎn)管理部門(mén)責令限期整改；同時(shí)，由市房地產(chǎn)信用信息管理機構依法信用記分。
（3）違反成都條例第二十五條：“符合本條例第二十四條第一款規定條件之一的建筑區劃，其開(kāi)發(fā)建設單位應當書(shū)面報告區（市）縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)。報告應當包含下列相關(guān)文件資料：
（一）建筑區劃劃分意見(jiàn)書(shū)；
（二）業(yè)主名冊；
（三）建筑規劃總平面圖；
（四）附屬設施設備交付使用備案證明；
（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（六）住宅物業(yè)保修金交存證明；
（七）建筑物及其附屬設施的專(zhuān)項維修資金籌集證明；
（八）其他必要的文件資料”的規定，由區（市）縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)按照第八十三條“違反本條例第二十五條規定的，由區（市）縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告；拒不改正的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款”的,規定處理；同時(shí)，由市房地產(chǎn)信用信息管理機構依法信用記分。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規行為及處理意見(jiàn)：
（1）違反《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設部令第164號）第八條第二款：“二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項目和
（2）違反國務(wù)院條例第五十五條：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用”的規定，由市房產(chǎn)管理監察大隊按照條例第六十六條“違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款?！币幎ㄌ幚?；同時(shí)，由市房地產(chǎn)信用信息管理機構依法信用記分。
（3）違規收取“監管與審圖費”以及物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)的，由價(jià)格主管部門(mén)依法處理；同時(shí)，由市房地產(chǎn)信用信息管理機構依法信用記分。
（4）違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）第十五條：“物業(yè)管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)”以及“第十七條 物業(yè)管理單位應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規定行為的，應當立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應當及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責任”的規定，由市房產(chǎn)管理監察大隊按照第四十二條：“物業(yè)管理單位發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2至3倍的罰款?！钡囊幎ㄌ幚?；同時(shí)，市房地產(chǎn)信用信息管理機構可依法信用記分。
（5）違反國務(wù)院條例第二十八條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗”以及《成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見(jiàn)》（成房物管[2006]23號）的規定，可以由房產(chǎn)管理部門(mén)責令限期整改；同時(shí)，市房地產(chǎn)信用信息管理機構可依法信用記分。
（6）違反《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于轉發(fā)<成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)的若干意見(jiàn)>的通知》(成房物管[2006]26號)關(guān)于的規定，可以由房管部門(mén)責令限期整改、給予通報；由市房產(chǎn)信用監管部門(mén)依法信用記分；因未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
3、建材商的違規行為及處理意見(jiàn)：
違反《治安管理處罰法》第四十六條：“強買(mǎi)強賣(mài)商品，強迫他人提供服務(wù)或者強迫他人接受服務(wù)的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款”以及反不正當競爭法的規定，由工商、公安部門(mén)依法處理；同時(shí)，由市房地產(chǎn)信用信息管理機構依法信用記分。
4、業(yè)主的違規行為及處理意見(jiàn)：
（1）室內裝飾裝修過(guò)程中，改動(dòng)結構、亂穿管線(xiàn)的，由房產(chǎn)管理部門(mén)依法處理；隨意搭建屋頂和頂樓、改臨街陽(yáng)臺的，由城市管理部門(mén)依法處理；
（2）改變住宅使用性質(zhì)的，違反成都條例第四十八條：“業(yè)主、使用人應當按照規劃行政主管部門(mén)批準或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；并依法經(jīng)規劃、國土、衛生、環(huán)保、消防等行政主管部門(mén)審批?！钡囊幎?，由規劃部門(mén)按照第八十五條：“違反本條例第四十八條規定，擅自改變住宅使用性質(zhì)的，由規劃行政主管部門(mén)責令限期改正，并處以5000元以上3萬(wàn)元以下罰款”規定處理。
（3）未交物業(yè)服務(wù)費用的，按照國務(wù)院條例“第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”處理。按照成都條例第三十條“業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存建筑物及其附屬設施專(zhuān)項維修資金的，管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則可以對其在物業(yè)管理中投票權的行使予以約束”的規定，可以通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的約定，限制業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存建筑物及其附屬設施專(zhuān)項維修資金業(yè)主的投票權。
成都市物業(yè)管理專(zhuān)家庫成員繼續教育暨候聘人資格考試
（評標專(zhuān)業(yè)題，50分）
現有位于成都市的某新建住宅物業(yè)“希苑”，從其規劃總平面圖上反映出總用地面積10萬(wàn)㎡，總建筑面積55萬(wàn)㎡，歸全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房、景觀(guān)湖等均位于項目一、二期建筑交界處，東、西方向各有1個(gè)出入口。
現開(kāi)發(fā)建設單位擬于
請您依法提出解決以下問(wèn)題的工作方案：
1、開(kāi)發(fā)建設單位應當完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、時(shí)限以及選聘后出售房屋前還應當將前期物業(yè)管理的哪些事項以什么形式告知潛在的物業(yè)買(mǎi)受人？（5分）
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具備什么條件、為希苑項目配備的物業(yè)服務(wù)力量應如何？（5分）
3、從哪些方面進(jìn)行資格預審，還需要從哪些渠道獲取足以判定資格條件的哪些信息？（10分）
4、評標委員會(huì )如何建立？如何認定投標是否有效？從哪些方面進(jìn)行評標？如何認定投標文件存在重大偏差？評標委員會(huì )可否決評標成員的哪些行為條件？評標報告應包括的主要內容？（30分）
評標專(zhuān)業(yè)題（參考答案）
1、公開(kāi)招標投標；辦理商品房銷(xiāo)售手續前；在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應包含前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、建設項目規劃總平面布局圖、建筑區劃劃分意見(jiàn)書(shū)、物業(yè)共有部分清冊、房屋使用說(shuō)明書(shū)等內容，并將其作為合同附件。
2、一級資質(zhì)；根據市房產(chǎn)管理局及市物業(yè)管理協(xié)會(huì )制定的《成都市物業(yè)服務(wù)力量配備指導標準》，為改建筑區劃配備相應的人力資源及物業(yè)服務(wù)設備、器材及信息等技術(shù)與裝備。
3、資格預審一般按照資格預審文件的要求進(jìn)行評審，一般應當包括資格預審申請書(shū)、申請人須知，以及需要投標人提供的相關(guān)證明文件（包括經(jīng)市房產(chǎn)管理部門(mén)備案的資料）、物業(yè)服務(wù)規模、服務(wù)業(yè)績(jì)、財務(wù)狀況、擬配備的設備、器材、信息等技術(shù)與裝備情況和擬派駐的項目負責人、專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員的簡(jiǎn)歷、企業(yè)及其擬派駐項目的相應專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員的信用信息等相關(guān)材料；并登陸成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺查詢(xún)相關(guān)情況。
4、依法應由建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，評標委員會(huì )應由招標人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數，其中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數的2/3。業(yè)主大會(huì )作為招標人的，應依法確定其評標委員會(huì )中招標人代表人數，其評標委員會(huì )成員為5人以上單數，并可按規定抽取物業(yè)管理方面的專(zhuān)家參加。
投標文件有下列情況之一的，應無(wú)效：（一）送達時(shí)未密封；（二）逾期送達；（三）未由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章；（四）未能按招標文件要求編制；（五）附有招標人不能接受的條件。
評標委員會(huì )應當根據招標文件規定的評標標準和方法，對投標文件進(jìn)行系統地評審和比較，并對投標人的投標答辯表現和知識能力進(jìn)行評審和比較。招標文件中沒(méi)有規定的標準和方法不得作為評標的依據。評標委員會(huì )應當審查每一投標文件是否對招標文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。未能在實(shí)質(zhì)性要求和條件上作出響應的投標文件，應作廢標處理。
下列情況屬于重大偏差：
（一）投標文件沒(méi)由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章，或投標人不是投標資格預審合格并確定的投標人；
（二）物業(yè)設施設備的維護方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標準的要求；
（三）投標文件載明的物業(yè)管理服務(wù)內容和標準等不符合招標文件的要求；
（四）投標文件內容明顯不符合法律法規、行業(yè)規范、技術(shù)規范的要求，或投標文件提出明顯不切實(shí)際、不可實(shí)現的管理服務(wù)承諾目標；
（五）投標文件附有超出物業(yè)管理相關(guān)法律法規規定等使招標人不能接受的條件；
（六）投標文件未按招標文件要求順序編制，或投標文件有重要實(shí)質(zhì)內容遺漏、缺失；
（七）投標文件未對招標項目特點(diǎn)進(jìn)行有針對性的策劃，明顯存在文不對題、抄襲或敷衍應付；
（八）不符合招標文件中規定的其他實(shí)質(zhì)性要求。
投標文件有上述情形之一的，視為未能對招標文件作出實(shí)質(zhì)性響應，并按規定作廢標處理。招標文件對重大偏差另有規定的，從其規定。
評標委員會(huì )在評審過(guò)程中發(fā)現評標委員會(huì )成員有系列行為之一的，有權要求該成員作出書(shū)面說(shuō)明，經(jīng)評標委員會(huì )集體表決后可予以否決；同時(shí)向主管部門(mén)提出書(shū)面報告，經(jīng)主管部門(mén)查實(shí)后根據相關(guān)規定進(jìn)行處理：
1、 詳細評審明顯存在不符合評分標準要求；
2、 明顯存在評分偏差；
3、 明顯帶有傾向性。
評標委員會(huì )完成評標后，應當向招標人提出書(shū)面評標報告，闡明評標委員會(huì )對投標文件的評審、比較意見(jiàn)。評標報告應當如實(shí)記載以下主要內容：
（一）基本情況和數據表；
（二）評標委員會(huì )成員名單；
（三）開(kāi)標記錄；
（四）符合要求的投標一覽表；
（五）廢標情況說(shuō)明；
（六）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；
（七）經(jīng)評審的價(jià)格或者評分比較一覽表；
（八）推薦的標明排列順序的中標候選人名單；
（九）簽訂合同前要處理的事宜；
（十）澄清、說(shuō)明、補正事項紀要。
成都市物業(yè)管理專(zhuān)家庫成員繼續教育暨候聘人資格考試
（評審專(zhuān)業(yè)題，40分）
某三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請二級資質(zhì)，所提資料要件形式齊全，主管部門(mén)已受理?，F請您作為資質(zhì)評審專(zhuān)家，依法對其申請提出審查工作方案（包括應有的條件及如何鑒別專(zhuān)職的專(zhuān)業(yè)人員、管理和技術(shù)人員，物業(yè)服務(wù)項目的真偽、十三種行為情況的調查與認定）。
評審專(zhuān)業(yè)題（參考答案）
一、條件：《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設部令第164號）
第五條 各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：……
（二）二級資質(zhì)：
1.注冊資本人民幣300萬(wàn)元以上；
2.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專(zhuān)業(yè)中級以上職稱(chēng)；
3.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)；
4.管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：
?。?SPAN lang=EN-US>1）多層住宅100萬(wàn)平方米；
?。?SPAN lang=EN-US>2）高層住宅50萬(wàn)平方米；
?。?SPAN lang=EN-US>3）獨立式住宅（別墅）
?。?SPAN lang=EN-US>4）辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。
5.建立并嚴格執行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jì)。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門(mén)不予批準：
?。ㄒ唬┢赣梦慈〉梦飿I(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；
?。ǘ⒁粋€(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；
?。ㄈ┡灿脤?zhuān)項維修資金的；
?。ㄋ模┥米愿淖兾飿I(yè)管理用房用途的；
?。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
?。┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
?。ㄆ撸┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；
?。ò耍┪飿I(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；
?。ň牛┡c物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；
?。ㄊ┎宦男形飿I(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；
?。ㄊ唬┏劫Y質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；
?。ㄊ┏鲎?、出借、轉讓資質(zhì)證書(shū)的；
?。ㄊ┌l(fā)生重大責任事故的。
二、方案二、方案：與企業(yè)聯(lián)系現場(chǎng)實(shí)地查看前，通過(guò)登陸成都房地產(chǎn)信用信息平臺、電話(huà)聯(lián)系等方式進(jìn)行核實(shí)。
關(guān)于專(zhuān)職人員的認定：1、是否與用人單位確立勞動(dòng)關(guān)系，簽訂勞動(dòng)合同；2、是否由用人單位為其購買(mǎi)社會(huì )保險；3、工資、社保、勞動(dòng)合同是否一致；4，通過(guò)信用信息平臺查詢(xún)是否在其他公司任職。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同真偽的鑒別：1、查看合同是否在項目區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案；2、查看信用信息中的項目信息；3、如果項目是通過(guò)招投標的，查看相應招投標信息。
關(guān)于十三種行為的調查與認定：1、查詢(xún)企業(yè)信用信息，有無(wú)違規記錄；2、查看項目所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)出具的“物業(yè)服務(wù)行為情況表”；3、向專(zhuān)項維修資金辦、街道辦事處，社區居民委員會(huì )了解情況；4、向相關(guān)業(yè)主了解情況。
