成都市物業(yè)管理委員會(huì )組建運行實(shí)施辦法（試行）

第一章  總則

第一條  根據《四川省物業(yè)管理條例》《成都市物業(yè)管理條例》相關(guān)規定，為規范物業(yè)管理委員會(huì )的組建和運行，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本市行政區域范圍內物業(yè)管理委員會(huì )的組建、運行和監督管理工作適用于本辦法。

第三條  物業(yè)管理委員會(huì )的組建運行堅持黨的領(lǐng)導，鎮（街道）、村（社區）黨組織應當積極發(fā)揮黨組織的引領(lǐng)帶動(dòng)作用，積極指導符合組建物業(yè)管理委員會(huì )情形的物業(yè)管理區域內的業(yè)主發(fā)起組建申請，引導、鼓勵業(yè)主參與，監督和幫助物業(yè)管理委員會(huì )開(kāi)展工作。

第四條  市住建主管部門(mén)負責建立健全物業(yè)管理委員會(huì )工作制度；區（市）縣住建主管部門(mén)負責指導轄區內物業(yè)管理委員會(huì )的組建和運行；各級社會(huì )工作部門(mén)負責將物業(yè)管理委員會(huì )組建、運行工作納入基層治理體系統籌協(xié)調推進(jìn)；鎮人民政府（街道辦事處）負責轄區內物業(yè)管理委員會(huì )的組建、運行、指導、監督；居（村）民委員會(huì )協(xié)助鎮人民政府（街道辦事處）做好相關(guān)工作。

第五條  一個(gè)物業(yè)管理區域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì )。物業(yè)管理委員會(huì )依法依規履行業(yè)主委員會(huì )相應職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動(dòng)物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

第六條  鎮人民政府（街道辦事處）應當為物業(yè)管理委員會(huì )組建及工作開(kāi)展提供必要的經(jīng)費保障，并納入年度預算。經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)管理委員會(huì )運行經(jīng)費可以從業(yè)主共有資金列支，物業(yè)管理委員會(huì )成員中業(yè)主代表可以領(lǐng)取相應工作補貼。

物業(yè)管理委員會(huì )有權使用業(yè)主委員會(huì )用房；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )用房的，可由鎮人民政府（街道辦事處）根據小區實(shí)際情況，因地制宜協(xié)調轄區物業(yè)管理委員會(huì )辦公場(chǎng)所。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為物業(yè)管理委員會(huì )在物業(yè)管理區域內開(kāi)展工作提供便利。

第二章  組建條件

第七條  物業(yè)管理區域符合下列情形之一的，可以依法組建物業(yè)管理委員會(huì )：

（一）新建物業(yè)管理區域自首套房交付之日起超過(guò)三個(gè)月，仍不具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的；

（二）物業(yè)管理區域符合設立業(yè)主大會(huì )情形但是尚未設立業(yè)主大會(huì )的；

（三）業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的；

（四）因業(yè)主委員會(huì )成員缺額、在任期內無(wú)法履職，且未能重新選舉，導致業(yè)主委員會(huì )無(wú)法正常履職的。

第三章  成員構成

第八條  物業(yè)管理委員會(huì )一般由鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會(huì )、公安派出所、建設單位指派的代表和業(yè)主代表組成，成員人數應當為7人以上11人以下的單數，業(yè)主代表的人數不得少于總人數的二分之一。

各單位指派的代表、代表配偶及其近親屬不得在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

主任由鎮人民政府（街道辦事處）指派的代表?yè)?，鎮人民政府（街道辦事處）可確定1-2名業(yè)主代表?yè)胃敝魅螀f(xié)助主任工作。

指派代表參加物業(yè)管理委員會(huì )組建的單位應當向鎮人民政府（街道辦事處）出具指派代表的證明材料。

已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì )的，建設單位不再指派人員參加。

第九條  鎮人民政府（街道辦事處）指派的代表應由責任心強、具有一定組織協(xié)調能力和基層工作經(jīng)驗的人員擔任，具體人選由鎮人民政府（街道辦事處）研究提出。

第十條  物業(yè)管理委員會(huì )中的業(yè)主代表候選人可以通過(guò)居（村）民委員會(huì )推薦、業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式產(chǎn)生。推薦或自薦的業(yè)主人數超過(guò)擬組建的物業(yè)管理委員會(huì )業(yè)主代表人數時(shí)，鎮人民政府（街道辦事處）可設定業(yè)主代表候補委員，確定候補委員人數，候補委員人數不得超過(guò)業(yè)主代表總人數的二分之一。

第十一條  物業(yè)管理委員會(huì )業(yè)主代表應當是物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：

1. 擁護中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導，遵守國家有關(guān)法律、法規、管理規約（臨時(shí)管理規約）、業(yè)主大會(huì )議事規則，履行業(yè)主義務(wù)；

2. 具有完全民事行為能力，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力，具備履職的健康條件和必要的工作時(shí)間；

有下列情形之一的，不得擔任物業(yè)管理委員會(huì )成員：

1. 本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

2. 被人民法院納入失信被執行人名單的；

3. 在物業(yè)管理活動(dòng)中，違反相關(guān)法律、法規受到行政處罰或者被追究刑事責任的；

4. 法律法規規定、小區管理規約（臨時(shí)管理規約）和業(yè)主大會(huì )議事規則約定的不宜擔任業(yè)主委員會(huì )成員的情形。

鼓勵業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、（村）社區兩委干部、網(wǎng)格員（微網(wǎng)格員）等和具有法律、財務(wù)、工程、社會(huì )工作等技能的人員積極參加物業(yè)管理委員會(huì )業(yè)主代表的自薦或推薦。

第四章  組建程序

第十二條  發(fā)起組建申請。符合本辦法第七條組建情形的，由專(zhuān)有部分面積占比百分之十以上的業(yè)主且人數占比百分之十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地鎮人民政府（街道辦事處）提出書(shū)面申請或通過(guò)成都市智慧物業(yè)綜合服務(wù)管理平臺（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“智慧物業(yè)平臺”）發(fā)起申請。

第十三條  啟動(dòng)組建準備。鎮人民政府（街道辦事處）應當在收到業(yè)主組建物業(yè)管理委員會(huì )的申請后及時(shí)組織核實(shí)。通過(guò)智慧物業(yè)平臺發(fā)起申請的，鎮人民政府（街道辦事處）可通過(guò)智慧物業(yè)平臺對發(fā)起申請的人數和專(zhuān)有部分面積進(jìn)行核實(shí)。符合本辦法第七條情形的，鎮人民政府（街道辦事處）應當組織籌建物業(yè)管理委員會(huì )，確定業(yè)主代表報名、推薦、資格核查等相關(guān)要求。不符合組建情形的，應當在該物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置、業(yè)主群及智慧物業(yè)平臺等互聯(lián)網(wǎng)渠道向全體業(yè)主公示有關(guān)情況。

第十四條  發(fā)布組建公告。鎮人民政府（街道辦事處）應當在收到組建申請后20日內在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置、業(yè)主群及智慧物業(yè)平臺等互聯(lián)網(wǎng)渠道，就擬組建物業(yè)管理委員會(huì )事項發(fā)布公告，明確擬組建物業(yè)管理委員會(huì )的名稱(chēng)、屆數、任期及職責、業(yè)主代表資格要求、推薦方式及期限等。公告時(shí)間不少于7日。鎮人民政府（街道辦事處）應當通知居（村）民委員會(huì )、公安派出所、建設單位指派符合條件的人員擔任物業(yè)管理委員會(huì )成員。

第十五條  推薦業(yè)主代表。物業(yè)管理委員會(huì )中的業(yè)主代表人選通過(guò)居（村）民委員會(huì )推薦、業(yè)主自薦或者10名以上業(yè)主聯(lián)名推薦等方式產(chǎn)生。居（村）民委員會(huì )推薦或10名以上業(yè)主聯(lián)名推薦的，應當經(jīng)被推薦人本人同意。

第十六條  確定業(yè)主代表。鎮人民政府（街道辦事處）應當對自薦和被推薦業(yè)主資格條件進(jìn)行核查，并會(huì )同居（村）民委員會(huì )通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，從符合條件的自薦和被薦的業(yè)主中確定業(yè)主代表成員人選。鎮人民政府（街道辦事處）可同步確定業(yè)主代表候補委員人選。

第十七條  公示成員名單。鎮人民政府（街道辦事處）應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置、業(yè)主群及智慧物業(yè)平臺等互聯(lián)網(wǎng)渠道將擬定的物業(yè)管理委員會(huì )成員的名單、簡(jiǎn)歷等基本情況向全體業(yè)主公示，公示期不少于15日。有候補委員的，應當一并公示。

業(yè)主對物業(yè)管理委員會(huì )成員名單（含候補委員名單）有異議的，應當于公示期內，持業(yè)主身份證明材料通過(guò)書(shū)面形式向鎮人民政府（街道辦事處）提出。鎮人民政府（街道辦事處）應當自收到異議申請之日起5日內組織核實(shí)并予以反饋，擬定的物業(yè)管理委員會(huì )成員不符合資格條件的，鎮人民政府（街道辦事處）應當予以更換，并重新公示更換的物業(yè)管理委員會(huì )成員名單。

物業(yè)管理委員會(huì )自成員名單公示期滿(mǎn)之日起成立。

第十八條  發(fā)布成立公告。鎮人民政府（街道辦事處）應當自物業(yè)管理委員會(huì )成立之日起3日內，在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置、業(yè)主群及智慧物業(yè)平臺等互聯(lián)網(wǎng)渠道發(fā)布物業(yè)管理委員會(huì )成立的公告。公告期不少于15日。

第十九條  資料立卷歸檔。物業(yè)管理委員會(huì )成立后，應當將組建書(shū)面申請、組建公告、推薦表、自薦表以及異議核實(shí)等組建過(guò)程資料立卷歸檔，由鎮人民政府（街道辦事處）上傳至智慧物業(yè)平臺，完成物業(yè)管理委員會(huì )成員及候補委員的信息錄入，并打印成立證明。

第二十條 刻制專(zhuān)用印章。物業(yè)管理委員會(huì )可以持鎮人民政府（街道辦事處）出具的成立證明向公安機關(guān)申請刻制物業(yè)管理委員會(huì )專(zhuān)用印章。

第五章  工作職責及運行

第二十一條  根據不同情形，物業(yè)管理委員會(huì )分別履行以下主要工作職責：

（一）新建物業(yè)管理區域自首套房交付之日起超過(guò)三個(gè)月，仍不具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，組織業(yè)主監督前期物業(yè)服務(wù)合同的履行，監督臨時(shí)管理規約的執行，調解物業(yè)管理服務(wù)糾紛等；

（二）物業(yè)管理區域符合設立業(yè)主大會(huì )情形但是尚未設立業(yè)主大會(huì )的，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，按規定組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責；

（三）業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，按規定組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )，并在換屆選舉完成前臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責；

（四）因業(yè)主委員會(huì )成員缺額、在任期內無(wú)法履職，且未能重新選舉，導致業(yè)主委員會(huì )無(wú)法正常履職的，按規定組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并在重新選舉完成前臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責。

第二十二條  物業(yè)管理委員會(huì )應當制定工作規則并按照工作規則規范履職。

物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議，定期會(huì )議原則上結合“五方聯(lián)動(dòng)”協(xié)調議事機制每月召開(kāi)一次，經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì )主任或者三分之一以上成員提議，可以召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集和主持。未經(jīng)鎮人民政府（街道辦事處）同意，其他成員不得召集和主持物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議。會(huì )議應當有過(guò)半數成員出席，且不得委托他人參加會(huì )議。候補委員可以列席物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議，但不具有表決權。

物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議可以邀請業(yè)主代表旁聽(tīng)，具體辦法由物業(yè)管理委員會(huì )工作規則約定。

物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議應當制作書(shū)面記錄并上傳至智慧物業(yè)平臺存檔。

物業(yè)管理委員會(huì )履行其職責作出的決定，應當同時(shí)符合下列條件方能生效：

1. 不得違反法律、法規；

2. 不得擅自對需要業(yè)主共同決定的事項作出決定；

3. 經(jīng)全體成員過(guò)半數同意并簽字確認。

物業(yè)管理委員會(huì )應當自作出決定之日起3日內在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置、業(yè)主群及智慧物業(yè)平臺等互聯(lián)網(wǎng)渠道公告，公告期不少于30日。

第二十三條  物業(yè)管理委員會(huì )可以持鎮人民政府（街道辦事處）出具的成立證明、負責人有效身份證件等開(kāi)戶(hù)證明文件，按照中國人民銀行相關(guān)規定開(kāi)設臨時(shí)存款賬戶(hù)。

物業(yè)管理委員會(huì )可以作為臨時(shí)管理人，代為臨時(shí)管理業(yè)主大會(huì )開(kāi)設的業(yè)主共有資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)。

物業(yè)管理委員會(huì )應當監督業(yè)主共有資金的收支情況，按照法律、法規、規章規定和小區管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的約定管理賬戶(hù)、使用資金。

第二十四條  物業(yè)管理委員會(huì )成員中鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會(huì )、公安派出所、建設單位指派代表發(fā)生缺額的，由指派單位重新指派人員加入物業(yè)管理委員會(huì )。物業(yè)管理委員會(huì )成員中業(yè)主代表發(fā)生缺額的，有候補委員的從候補委員名單中遞補；無(wú)候補委員的，應當按照本辦法規定程序及時(shí)增補。增補情況應當及時(shí)公示。

第六章  任期及解散

第二十五條  物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)2年。物業(yè)管理委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)前，因已經(jīng)啟動(dòng)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備，或有業(yè)主委員會(huì )換屆選舉、重新選舉等工作需要的，可向鎮人民政府（街道辦事處）提出延期申請。經(jīng)申請同意后任期可適當延長(cháng)，但最多不超過(guò)6個(gè)月。延期履職的物業(yè)管理委員會(huì )應當在任期屆滿(mǎn)前完成銀行賬戶(hù)信息變更、印章更換等銜接事項。

第二十六條  物業(yè)管理委員會(huì )任期屆滿(mǎn)時(shí)，未能成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，由鎮人民政府（街道辦事處）按照本辦法規定重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。經(jīng)達到法定表決要求的業(yè)主共同決定或小區管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則約定，在征得本屆物業(yè)管理委員會(huì )中業(yè)主代表同意后，物業(yè)管理委員會(huì )及成員可連任，連任的物業(yè)管理委員會(huì )以屆期作為區別。

第二十七條  選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或因物業(yè)管理區域調整等客觀(guān)原因致使無(wú)法存續履職的，物業(yè)管理委員會(huì )停止履行職責，辦理移交手續后自行解散。

第二十八條  物業(yè)管理委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或發(fā)生物業(yè)管理區域調整等情形之日起15日內，將有關(guān)檔案資料、印章、資金和財物等移交給鎮人民政府（街道辦事處）指定的單位或業(yè)主委員會(huì )。

第七章 監督管理

第二十九條  物業(yè)管理委員會(huì )應當依法履行職責，接受鎮人民政府（街道辦事處）的監督管理，其作出的決定違反法律、法規規定的，該決定事項涉及的區（市）縣相關(guān)主管部門(mén)或者鎮人民政府（街道辦事處）應當責令限期改正或者依法撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。

第三十條  有下列情形之一的，物業(yè)管理委員會(huì )成員資格應當終止：

1. 以書(shū)面形式向物業(yè)管理委員會(huì )提出辭職的；

2. 業(yè)主代表不再是本物業(yè)管理區域內業(yè)主的；

3. 鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會(huì )、公安派出所、建設單位代表因工作崗位調整，不能繼續擔任的；

4. 雖未提出辭職但因健康等原因無(wú)法繼續履行職責的；

5. 業(yè)主代表有本辦法規定的不得擔任業(yè)主代表情形的；

6. 法律、法規規定的其他情形。

屬于前款第一項、第二項、第三項情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第四項、第五項情形的，由過(guò)半數的物業(yè)管理委員會(huì )成員確認后，終止其成員資格；屬于前款第六項情形的，按照相關(guān)規定處理。

被終止資格的物業(yè)管理委員會(huì )成員應當自資格終止之日起7日內將其保管的有關(guān)財務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給物業(yè)管理委員會(huì )。

第八章  附則

第三十一條  業(yè)主自薦或聯(lián)名推薦物業(yè)管理委員會(huì )業(yè)主代表候選人時(shí)，一戶(hù)有兩個(gè)以上所有權人的，應當推選1人參加自薦或聯(lián)名推薦。

第三十二條  本辦法所稱(chēng)的“物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置”主要包括物業(yè)服務(wù)事務(wù)公開(kāi)欄、小區出入口、單元門(mén)、電梯轎廂內、客戶(hù)接待場(chǎng)所等。

第三十三條  本辦法所稱(chēng)的“日”為自然日。本辦法所稱(chēng)的“以上”“以下”包括本數。

第三十四條  本辦法自2025年6月10日起施行，有效期2年。由市住建局承擔具體解釋工作。

附件：

1．關(guān)于物業(yè)管理區域組建物業(yè)管理委員會(huì )的申請

2．關(guān)于物業(yè)管理區域擬組建物業(yè)管理委員會(huì )的公告

3．物業(yè)管理委員會(huì )業(yè)主代表業(yè)主聯(lián)名推薦表

4．物業(yè)管理委員會(huì )業(yè)主代表居（村）民委員會(huì )推薦表

5．物業(yè)管理委員會(huì )業(yè)主代表自薦表

6．物業(yè)管理委員會(huì )成員名單公示

7．物業(yè)管理委員會(huì )成立的公告

8．物業(yè)管理委員會(huì )成立證明