《成都市物業(yè)管理條例》修訂出臺：立法規范物業(yè)管理活動(dòng) 保障居民高品質(zhì)生活
來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間：2024年04月18日
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《成都市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）于2023年12月29日經(jīng)成都市第十八屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第五次會(huì )議修訂，2024年4月3日經(jīng)四川省第十四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議批準，自2024年10月1日起正式施行?！稐l例》的修訂，將進(jìn)一步規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的成立和運行，加強對物業(yè)服務(wù)人的監督和約束，推動(dòng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展。
《條例》自2008年1月實(shí)施以來(lái)，對規范我市物業(yè)管理活動(dòng)起到了重要作用。隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )快速發(fā)展、社區治理持續深入，群眾法治意識不斷加強，物業(yè)管理發(fā)展迎來(lái)新機遇和新挑戰，也出現了很多新問(wèn)題和矛盾。為實(shí)現物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、物業(yè)小區高效能治理、小區居民高品質(zhì)生活的目標，有必要對已實(shí)施十五年的《條例》予以修訂和完善。
一是貫徹黨的二十大精神，不斷實(shí)現人民群眾對美好生活向往的需要。物業(yè)管理工作是群眾身邊的“關(guān)鍵小事”，關(guān)系廣大人民群眾切身利益，必須不斷完善物業(yè)管理法治體系，切實(shí)維護好各方主體，特別是人民群眾在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。二是貫徹落實(shí)《民法典》精神，促進(jìn)物業(yè)管理法治化規范化發(fā)展的需要。《民法典》出臺實(shí)施后，業(yè)主共同決定事項的表決規則發(fā)生了重大變化，并且將物業(yè)服務(wù)合同作為一種有名合同增設了專(zhuān)章，為物業(yè)服務(wù)和物業(yè)行業(yè)監管提供了基本的規范依據，必須在《民法典》框架下作出適應性修訂。三是建立健全社區治理體系，促進(jìn)物業(yè)管理深度融入社區治理的需要。 物業(yè)小區是城市基層治理的基本單元。成都作為超大城市，引導物業(yè)管理各方主體依法有序參與社區治理，實(shí)現政府治理和社會(huì )調節、居民自治良性互動(dòng)尤為必要。四是以問(wèn)題為導向，有效化解物業(yè)管理矛盾糾紛的需要。近年來(lái)，我市物業(yè)管理糾紛問(wèn)題增多，業(yè)主大會(huì )設立難、業(yè)主委員會(huì )規范難、新老物業(yè)交替難等矛盾糾紛突出，亟需完善物業(yè)管理制度有力化解。
強化政府指導監管責任，完善管理措施
劃定市和區（市）縣人民政府、鎮人民政府（街道辦事處）三級政府職責，要求在鎮人民政府、街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮街）明確物業(yè)管理專(zhuān)職機構，配備專(zhuān)職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費，為物業(yè)管理的監管工作提供人、財、物保障；明確住建、社區發(fā)展治理等部門(mén)的監管職責，解決物業(yè)管理區域內行政執法缺位的難題。強化黨建引領(lǐng)，要求鎮街將物業(yè)管理納入社區治理體系，協(xié)調社區建設與物業(yè)管理的關(guān)系；居（村）民委員會(huì )協(xié)助鎮街，依法依規做好轄區物業(yè)管理工作，并在社區（村）黨組織的指導下，建立業(yè)主、業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)人協(xié)調議事機制。細化“三會(huì )”成立規則，破解業(yè)主自治難題一是明晰業(yè)主大會(huì )籌備流程，降低成立和召開(kāi)難度。細化業(yè)主大會(huì )成立情形和籌備流程，符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )情形的，鎮街應當在三十日內組建籌備組，開(kāi)展籌備工作?；I備組應當自成立之日起六個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )并選舉業(yè)委會(huì )。業(yè)主大會(huì )在召開(kāi)會(huì )議前應當將會(huì )議方案、議程、議事內容等報告鎮街，接受指導和監督；業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )作出的違反法律法規規定的，相關(guān)主管部門(mén)或者鎮街應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定。業(yè)委會(huì )未依法、依約召開(kāi)業(yè)主大會(huì )且經(jīng)過(guò)責令限期召開(kāi)后逾期不召開(kāi)的，由鎮街組織召開(kāi)。通過(guò)前述規定，加強了鎮街對召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的指導監管職責，確保業(yè)主自治機制的順暢運行。
今年3月，成都市“業(yè)主委員會(huì )學(xué)?！闭介_(kāi)班二是加強對業(yè)主委員會(huì )的監管，建立權責一致運行機制。要求籌備組或者換屆小組確定業(yè)委會(huì )成員候選人時(shí)應當征求社區（村）黨組織意見(jiàn)；明確業(yè)委會(huì )應當履行的職責，增加業(yè)委會(huì )離任審計制度。要求業(yè)委會(huì )召開(kāi)會(huì )議前，將會(huì )議討論事項上報鎮街，業(yè)委會(huì )做出的決定應當公示并抄告鎮街，接受政府監管和業(yè)主監督；明確責任承擔，做出的決定違反法律法規規定的，由簽字同意該決定的業(yè)委會(huì )成員承擔責任。細化業(yè)委會(huì )換屆改選規定，明確業(yè)委會(huì )換屆移交事項，設置拒不移交法律責任、拒絕接受審計法律責任，彌補業(yè)委會(huì )監管空白。三是建立物業(yè)管理委員會(huì )制度，彌補業(yè)委會(huì )缺位失能。針對業(yè)委會(huì )成立比例低、作用發(fā)揮不明顯的現象，在省條例授權基礎上，設置專(zhuān)節對物業(yè)管理委員會(huì )的組建情形、職能職責、組成人員等進(jìn)行細化規定。物業(yè)管理委員會(huì )由鎮街、社區、派出所、建設單位、業(yè)主代表組成，在業(yè)委會(huì )缺位失能時(shí)，代行業(yè)委會(huì )職責，履行組織成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)委會(huì )、組織業(yè)主就小區共同事項進(jìn)行表決等職責，從而實(shí)現基層政府對業(yè)主自治全生命周期的指導、監督，將政府的領(lǐng)導優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉化為小區治理優(yōu)勢。規范物業(yè)服務(wù)行為，有效提升服務(wù)水平一是明晰物業(yè)服務(wù)人權責，強化安全管理責任。清單式規范物業(yè)服務(wù)人的職責，明確禁止行為；針對物業(yè)服務(wù)水平參差不齊的問(wèn)題，建立項目負責人制度，將七類(lèi)嚴重損害業(yè)主權益的行為納入信用評價(jià)，通過(guò)抓好物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵人提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。要求物業(yè)服務(wù)人建立安全管理制度，對電梯、消防設施等加強日常巡查和定期養護；當物業(yè)管理區域出現嚴重危及人身、財產(chǎn)安全情形時(shí)，應當采取應急措施，協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好處置工作；建立應急物業(yè)服務(wù)制度，以應對物業(yè)管理區域的突發(fā)失管狀態(tài)或者因物業(yè)服務(wù)合同終止引發(fā)的重大矛盾糾紛等情況，保障物業(yè)管理區域的正常生活秩序。二是強化物業(yè)服務(wù)信息公開(kāi)，保障業(yè)主知情權。針對物業(yè)服務(wù)信息不對稱(chēng)、收費不公開(kāi)、不透明等問(wèn)題，新增信息公開(kāi)機制，規定物業(yè)服務(wù)人定期通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下方式對物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)費的收支情況、共有部分經(jīng)營(yíng)的收支情況、建筑物及其附屬設施維修資金使用情況、物業(yè)服務(wù)人和項目負責人信用信息等進(jìn)行公示公開(kāi)，賦予業(yè)主查閱權、復制權，使物業(yè)服務(wù)過(guò)程公開(kāi)透明；明確共有資金范圍，要求業(yè)主大會(huì )成立前由物業(yè)服務(wù)人開(kāi)設賬戶(hù)代為單獨列賬管理，不得挪用侵占，業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)向業(yè)主委員會(huì )移交共有資金賬目明細及相關(guān)資料，要求業(yè)主共有資金賬戶(hù)接入市智慧物業(yè)信息管理系統，為業(yè)主查詢(xún)共有資金收支情況提供便利，保障業(yè)主參與小區共有資金的決策權、監督權。三是建立物業(yè)承接查驗制度，規范退出行為。細化承接查驗制度，在新建物業(yè)承接查驗基礎上，明確建設單位與物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)服務(wù)人之間的承接查驗要求，未完成查驗的，物業(yè)服務(wù)人不得承接物業(yè)項目，確保共有部分、共有設施設備完好移交；明確建設單位應當在物業(yè)承接查驗前向物業(yè)服務(wù)人移交的資料清單；加強對物業(yè)服務(wù)人退出的監管，明確新老物業(yè)移交清單、退出程序以及拒不退場(chǎng)的法律責任，規定物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區域的，業(yè)主可以不支付合同終止后的物業(yè)費，引導物業(yè)服務(wù)人有序退出和交接。
四是規范物業(yè)收費制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。針對物業(yè)服務(wù)收費標準調整難、程序不規范的問(wèn)題，新增物業(yè)服務(wù)收費標準雙向調整制度，在遵循質(zhì)價(jià)相符的原則下，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人均有權提出調整收費；分別規定實(shí)行政府指導價(jià)或者市場(chǎng)調節價(jià)的情形，明確建設單位向購房者承諾為其支付一定期限物業(yè)費的，應當書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人和購房者，并履行承諾；明確規定物業(yè)費的計收時(shí)間節點(diǎn)，要求業(yè)主按照法律法規及合同規定按時(shí)足額支付物業(yè)費。強化物業(yè)使用規范，著(zhù)力治理違規行為一是明確禁止規定，規范物業(yè)使用行為。清單式列舉物業(yè)專(zhuān)有部分和共有部分的使用規范，使用專(zhuān)有部分禁止擅自改變房屋承重結構、主體結構、違法搭建、高空拋物等，共有部分禁止占用堵塞疏散通道和消防通道、禁止毀壞電梯及其安保裝置等設施設備、禁止占用屋頂堆放雜物、種植植物等，明確了各類(lèi)違法行為的查處主體和法律責任。禁止擅自改變房屋使用性質(zhì)，確需改變用途的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。明確物業(yè)管理區域內的裝飾裝修應當遵守的相關(guān)規定。
二是完善停車(chē)位管理制度，規范停車(chē)秩序。建立停車(chē)位（庫）使用、管理規則，規劃配比內的車(chē)位（庫）首先滿(mǎn)足業(yè)主需要，建設單位不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，出租給業(yè)主以外的單位和個(gè)人的不得長(cháng)租。建設單位在銷(xiāo)售房屋時(shí)，應當公示車(chē)位（庫）的規劃配建情況及租售價(jià)格等信息；增設建設單位違規租售車(chē)位（庫）法律責任。細化電瓶車(chē)使用規范，禁止利用電梯轎廂運載電動(dòng)車(chē)及動(dòng)力電池，保證物業(yè)使用的安全。為落實(shí)國家鼓勵發(fā)展新能源汽車(chē)的政策，新增規定在物業(yè)管理區域內使用電動(dòng)汽車(chē)以及相關(guān)設備改造的，物業(yè)服務(wù)人應當配合，不得擅自收取或者變相收取費用。
