業(yè)主可以更換物業(yè)服務(wù)人嗎?
業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益歸誰(shuí)?
物業(yè)服務(wù)合同約定哪些內容?
......
為幫助群眾依法、理性、有序的
參與物業(yè)管理活動(dòng)
有效解決在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中遇到的問(wèn)題
成都市住建局對工作中受理的
群眾反映問(wèn)題和訴求進(jìn)行了梳理
并編印了《物業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題100問(wèn)》
今天進(jìn)行第一期的解答
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問(wèn)：什么是物業(yè)管理?
答：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式，對物業(yè)服務(wù)區域內的建筑物及其附屬設施進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)服務(wù)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
(《四川省物業(yè)管理條例》第二條 ）
2
問(wèn)：什么是物業(yè)管理承接查驗?
答：物業(yè)管理承接查驗，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，對物業(yè)管理建筑區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理基礎資料、園林綠化工程、物業(yè)產(chǎn)權資料、物業(yè)管理用房和其他公共配套設施設備等進(jìn)行的承接查驗，以保證物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查查驗。
(《四川省物業(yè)承接查驗辦法》第三條)
新建物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)人和建設單位在新建物業(yè)竣工驗收后，應當按照國家、省相關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共有部分和其相應的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗。
(《四川省物業(yè)管理條例》第五十六條)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人承接建筑區劃的物業(yè)服務(wù)時(shí)，應當對建筑區劃內共有部分及其相應的檔案進(jìn)行查驗，發(fā)現共有部分與原設計方案不符或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應當書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主委員會(huì );并按照國家、省和市的有關(guān)規定，與開(kāi)發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會(huì )辦理相應手續。
開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主委員會(huì )應當予以配合; 承接查驗中確認的問(wèn)題，相關(guān)責任人應當及時(shí)整改。
(《成都市物業(yè)管理條例》第七十二條 ）
3
問(wèn)：物業(yè)服務(wù)合同約定哪些內容?
答：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區域內，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。
（《民法典》第九百三十七條)
物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理。
(《民法典》第九百四十二條 )
物業(yè)服務(wù)人應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。
(《民法典》第九百四十三條 )
4
問(wèn)：業(yè)主可以更換物業(yè)服務(wù)人嗎?
答：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。
(《民法典》第二百八十四條 )
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。
(《民法典》第九百四十六條）
5
問(wèn)：業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益歸誰(shuí)、產(chǎn)生的費用誰(shuí)承擔?
答：建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
(《民法典》第二百八十二條 )
建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。
(《民法典》第二百八十三條 )
6
問(wèn)：小區的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )用房、共用設施設備配套用房所有權歸誰(shuí)?
答：物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )用房、共用設施設備配套用房屬于全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì )和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)償使用，任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途。
《四川省物業(yè)管理條例》第十四條)
7
問(wèn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途如何處理?
答：未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
(《物業(yè)管理條例》第六十二條)
8
問(wèn)：業(yè)主門(mén)外的樓道，基本沒(méi)有其他業(yè)主經(jīng)過(guò)，可以安置鞋柜或者堆置雜物嗎?
答：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。
(《成都市物業(yè)管理條例》第四十九條)
9
問(wèn)：想在小區共用部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該怎么辦?
答：利用共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權業(yè)主委員會(huì )管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)。
(《四川省物業(yè)管理條例》第八十二條)
10
問(wèn)：小區內業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中存在不當行為該如何處理?
答：業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門(mén)報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。
(《民法典》第二百八十六條)
