?

?

(左起一:成都華昌物業(yè)管理有限公司龐琳總經(jīng)理,市政府辦公廳五秘張處長(cháng),成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)宋學(xué)明,日本生活環(huán)境管理股份有限公司董事長(cháng)佐木浩二,四川大學(xué)副校長(cháng)趙昌文,成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)蔡任重。)

? 近日,日本生活環(huán)境管理股份有限公司一行到成都，就物業(yè)管理進(jìn)行參觀(guān)和交流。日本生活環(huán)境管理股份有限公司市綜合性物業(yè)管理公司，其管理項目有寫(xiě)字樓、百貨、賓館、醫院、工廠(chǎng)等。在交流座談中，雙方進(jìn)行了熱情洋溢的交流。佐木浩二先生也對日本的物業(yè)管理作了簡(jiǎn)要的介紹。

一、?日本物業(yè)管理的基本情況介紹：
? 在日本同樣有很多物業(yè)管理協(xié)會(huì )，加入東京物業(yè)管理協(xié)會(huì )的有600多家物管企業(yè)，沒(méi)有加入的有3000多家，除了東京物業(yè)管理協(xié)會(huì )外，還有全國物業(yè)管理協(xié)會(huì )，加入了全國物業(yè)管理協(xié)會(huì )的有3200多家，（東京物業(yè)管理協(xié)會(huì )的會(huì )員已包含在全國物業(yè)管理協(xié)會(huì )中）。日本的物業(yè)管理協(xié)會(huì )成立有40年歷史，在日本物業(yè)管理企業(yè)已基本發(fā)展成熟。日本物業(yè)管理水平在這40年的發(fā)展已達較高水平，現已進(jìn)入一個(gè)新階段，在最大降低成本實(shí)現品質(zhì)管理的階段 。
? 日本的物業(yè)公司非常重視建筑的使用年限，想方設法延長(cháng)建筑物的使用期限。
二、?日本生活環(huán)境管理股份有限公司的業(yè)務(wù)情況：
? 日本生活環(huán)境管理股份有限公司，成立于1972年，已有35周年，公司的特點(diǎn)是專(zhuān)項化服務(wù)，非常榮幸的是公司的客戶(hù)有許多是大型企業(yè)。公司追求的是不在規模最大，而是管理水平、管理深度提高，重質(zhì)量、重品牌。近年中國的發(fā)展較快，我公司很希望進(jìn)入中國市場(chǎng)。
? 物業(yè)管理企業(yè)的所有業(yè)務(wù)我們都在進(jìn)行，先接業(yè)務(wù)，部分事項委托給相應的專(zhuān)業(yè)機構來(lái)提供服務(wù)，我公司與各界很多專(zhuān)業(yè)機構有合作關(guān)系，當然我公司也在做相應的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，如警衛管理、清掃管理。在日本，在建筑物修好后，更換管道設備、大型玻璃等設備，由物業(yè)公司做。物業(yè)公司承接房屋裝修、維修等工作，不是物業(yè)公司親自做，而是委托給相應的專(zhuān)業(yè)機構來(lái)做。如果物業(yè)公司什么都管，人員成本高，而不能保證隨時(shí)都有專(zhuān)業(yè)力量，可以通過(guò)專(zhuān)項委托，這樣專(zhuān)業(yè)機構力量有保障，可以實(shí)現物業(yè)公司與客戶(hù)的目標，如果不是特別大規模的，都是物業(yè)公司自己提供服務(wù)。日本現在比較重視屋頂綠化，由物業(yè)公司來(lái)承接此項工作，小規模是自己做，大規模是專(zhuān)項委托專(zhuān)業(yè)機構。關(guān)于工廠(chǎng)管理，每個(gè)廠(chǎng)均有其生產(chǎn)管理人員，物業(yè)公司協(xié)助該生產(chǎn)線(xiàn)管理人員相應的服務(wù)，當然也有專(zhuān)業(yè)人員。
三、日本物業(yè)管理中的安全防范：
? 在日本，物業(yè)公司有能夠從事保安工作和不能從事保安工作的規定，評定物業(yè)公司能否有此能力的是日本國家公安局。取得了國家公安局規定的能力資格的物業(yè)公司，每年都要進(jìn)行相應的法律知識和技能培訓學(xué)習，并不是被評評定了就是終身，而是每年都要考核，最初進(jìn)入保安行業(yè)都有一個(gè)培訓期限。日本的物業(yè)管理與保安行業(yè)是分開(kāi)的，但也有部份物業(yè)公司能擔當保安業(yè)務(wù)能力。
? 在日本雖然還沒(méi)有物業(yè)管理基本法，但有保安基本法，有物業(yè)管理協(xié)會(huì )，也有保安協(xié)會(huì )。在日本，即使保安發(fā)現小偷也不能去抓，而是要報告公安，由公安去抓。但保安在工作期間，由于工作失誤造成小偷竊物或有機會(huì )得逞的則由承擔保安工作的機構或人員承擔責任。保安除人員外，還有機械保安，如機械系統不能發(fā)揮作用，造成的事故由承擔保安工作的機構承擔責任。
? 物業(yè)管理中涉及的業(yè)務(wù)保險種類(lèi)有：一是工作人員；二是貴重物品；三是治安事件等三類(lèi)的保險。
? 是否具有賠償能力，也是物業(yè)公司的一個(gè)重要方面。
? 在日本，非常注意安全管理，要定期進(jìn)行安防演練。
? 在日本，關(guān)于電梯的管理是有專(zhuān)門(mén)的公司管理，但物業(yè)公司也參與管理。
? 在日本有規定當震級達到了三級以上，電梯就要停止。但電梯恢復運行工作要求物業(yè)管理公司，在震后1小時(shí)要達到恢復運行。對于像我公司這樣的以管理綜合樓為主的物業(yè)公司而言，對建筑物內的客戶(hù)社區（家）服務(wù)也會(huì )管理，但服務(wù)人員對客戶(hù)辦公室的文件閱覽機會(huì )很多，也要求服務(wù)人員嚴格遵守職業(yè)道德。我公司在進(jìn)行很多大型百貨大樓的物業(yè)管理，在進(jìn)行商場(chǎng)的具體物業(yè)管理時(shí)，對于服務(wù)人員的清掃、安全服務(wù)、微笑服務(wù)、疑難咨詢(xún)的回答等方面很重視，另外對服務(wù)人員的形象方面也非常重視。平?？次飿I(yè)管理不那么重要，但是在實(shí)際中物業(yè)管理很重要，比如前段時(shí)間因為物業(yè)管理不重視而發(fā)生在某地一個(gè)非常悲慘的故事，在一個(gè)游泳池中，因工作失誤，換水口設備沒(méi)有管理好，使8歲的女生被吸進(jìn)去，該泳池是物業(yè)公司承擔管理維修責任，但它又委托給另一公司經(jīng)營(yíng)，由于沒(méi)有引起重視，致使出現事故，但物業(yè)公司是第一責任人。
? 在日本，物業(yè)公司接到業(yè)務(wù)后，再交給其他專(zhuān)業(yè)機構做，但物業(yè)公司有很大的監督管理工作，像前面的泳池事故一樣。物業(yè)公司如何把建筑物維護好，提供一個(gè)舒適的環(huán)境是物業(yè)公司的最大責任。
四、日本物業(yè)公司的盈利模式：
? 通常把政府機關(guān)的公司和民間公司分開(kāi)，但主要的物業(yè)管理工作都是同樣的。在日本的政府機關(guān)大樓都是通過(guò)公開(kāi)招投標方式來(lái)選擇物業(yè)公司，政府機關(guān)樓宇在加強管理上對物業(yè)公司的資質(zhì)要求較高，比如綠化、環(huán)保、機械設備維修等方面，需達到一定條件后才能有資格。這些物業(yè)公司要遵守WTO規則，當然也有一部份是面向所有的物業(yè)公司，有的是滿(mǎn)足達到一定條件的物業(yè)公司招標。合同通常都是一年一簽，特殊商議的可以簽3年合同。通常是委托方提出具體要求，所有參加投標的方，根據各項服務(wù)項目和規格制定投標書(shū)進(jìn)行投標。通過(guò)這樣的方式，提出每月的服務(wù)費和一年的管理費是多少，也就是在進(jìn)行招投標時(shí)，物業(yè)公司在報價(jià)中已初步預算出年盈利額。因此在日本，物業(yè)公司不會(huì )做赤字經(jīng)營(yíng)。
五、日本物業(yè)管理的招投標：
? 近階段日本的物業(yè)管理已處于調整階段，物業(yè)公司沒(méi)有盈利也接業(yè)務(wù)，這對物業(yè)公司是非常困難的?，F出現了一個(gè)新情況：委托方委托物業(yè)公司做的，已超出了物業(yè)管理服務(wù)范圍，比如歌劇院，應由地方政府清理的工作也委托物業(yè)公司來(lái)做，因此現在已經(jīng)改變了物業(yè)公司只提供物業(yè)服務(wù)的現狀，不能滿(mǎn)足業(yè)主使用人就物業(yè)及其生活多層次多元化服務(wù)需求，將會(huì )影響物業(yè)公司的投標競爭力。
? 民間投資項目的物業(yè)管理招投標是沒(méi)有資格限量的，民間物業(yè)管理只是較大規模的，才會(huì )通過(guò)招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的。民間物業(yè)管理的形式有許多種，通常中小規模的，都是業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系協(xié)商確定的 ，而不是招標方式。業(yè)主對物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)方案書(shū)有嚴格的審查過(guò)程，在方案書(shū)中對每項服務(wù)及其標準和收費標準都很清楚。不管是政府機關(guān)招標方式還是民間委托方式確立物業(yè)公司，都非常重視工作方案書(shū)，而且內容都很細。民間通常對于不是特別大規模的都是把物業(yè)管理服務(wù)內容涉及的工作交給物業(yè)公司來(lái)做。
六、日本物業(yè)管理的資格制度：
? 在日本有很多資格證制度，物業(yè)公司都要取得許多資格證來(lái)運行，如保安、能源、維修、清潔等方面的資格證，實(shí)行持證上崗。在各行業(yè)的管理上，不管是百貨，還是學(xué)校，公共設施的管理，為了作好工作，都有許多相應的資格證。在日本的物業(yè)管理行業(yè)內，大家都很重視資格證的取得，公司要持續不斷地對員工進(jìn)行培訓，才能跟上行業(yè)的發(fā)展。
? 在日本，物業(yè)公司的資質(zhì)分層次有國家、省、有市頒發(fā)的。政府機關(guān)大樓招投標有一定級別評定，另外對人員要具有一定資格證及相應人員的數量的規定。國家有消防、安全、電力設備管理的資格證。
? 物業(yè)公司在提供自身已達到A、B、C、D級別條件的資料后，由相關(guān)部門(mén)評定，但評定標準一般不會(huì )公布。評定包含服務(wù)內容、價(jià)格和物業(yè)公司本身的情況。????
? 日本的物業(yè)管理資格證很多是國家委托給協(xié)會(huì )培訓后，由協(xié)會(huì )頒發(fā)的。也不是所有崗位要持證上崗，如對于技術(shù)要求低的，比如清潔工。在日本，有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的從業(yè)人員資格管理規定。