住宅小區是市民群眾生活的基本場(chǎng)所，是城市管理的基礎單元，也是社會(huì )治理的重要領(lǐng)域。為貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆三中、四中全會(huì )精神，按照市委、市政府關(guān)于創(chuàng )新社會(huì )治理、加強基層建設的要求，現就加強本市住宅小區綜合治理工作提出如下工作意見(jiàn)：

　　一、明確指導思想、基本原則和主要目標

　　(一)指導思想。以提升人民群眾的居住滿(mǎn)意度為目標，以解決住宅小區中的突出問(wèn)題為突破口，以落實(shí)主體責任和夯實(shí)基層基礎為重點(diǎn)，堅持系統施策、綜合治理，努力構建政府監管、市場(chǎng)主導、社會(huì )參與、居民自治四位一體和良性互動(dòng)的住宅小區綜合治理格局，為加強和創(chuàng )新特大型城市社會(huì )治理奠定堅實(shí)基礎。

　　(二)基本原則。一是加強領(lǐng)導、合力推進(jìn)。發(fā)揮各級政府在住宅小區綜合治理中的領(lǐng)導作用，整合資源，合力推動(dòng)相關(guān)管理責任部門(mén)和單位履行職責。二是市場(chǎng)主導、專(zhuān)業(yè)服務(wù)。加快實(shí)現物業(yè)服務(wù)收費市場(chǎng)調節，進(jìn)一步培育社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、規范化服務(wù)市場(chǎng)。三是問(wèn)題導向、聚焦民生。聚焦安全隱患和頑癥難題，加大協(xié)調解決力度，著(zhù)力解決住宅小區中人民群眾最直接、最關(guān)心、最現實(shí)的民生突出問(wèn)題。四是居民自治、社會(huì )參與。發(fā)揮居民自治作用，調動(dòng)居民自我管理、自我服務(wù)、自我監督的積極性，提升業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )的自治能力，強化居委會(huì )的指導、服務(wù)和監督功能，引導專(zhuān)業(yè)社會(huì )中介組織積極參與社區公共事務(wù)管理。

　　(三)主要目標。到2017年，完善住宅小區管理體制、機制，綜合管理水平明顯提升;形成以住宅小區為基礎單元的住宅小區自治和社區共治機制，業(yè)主自我管理能力和住宅小區社區共治能力明顯增強;建立“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費協(xié)商和監督機制，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、規范化建設，物業(yè)服務(wù)水平和行業(yè)滿(mǎn)意度明顯提高;基本解決住宅小區中涉及民生的突出問(wèn)題，居民居住生活環(huán)境得到明顯改善。到2020年，形成與上海經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平和超大城市管理相適應、符合市場(chǎng)經(jīng)濟規律的住宅小區綜合治理新模式。

　　二、完善管理體制機制，提高住宅小區綜合管理水平

　　(一)推動(dòng)住宅小區綜合管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù)主體責任落實(shí)。修訂完善本市住宅小區綜合管理和服務(wù)的責任清單，細化業(yè)務(wù)流程和操作指導手冊，明確市、區縣相關(guān)部門(mén)、管理單位和水、電、氣等專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位在住宅小區綜合管理中的職責，切實(shí)強化政府管理和公共服務(wù)進(jìn)住宅小區。

　　(二)做實(shí)住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議。落實(shí)《上海市住宅物業(yè)管理規定》要求，做實(shí)市、區縣、街鎮三級住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議，市相關(guān)部門(mén)、區縣、街鎮要明確同級聯(lián)席會(huì )議工作職責，落實(shí)專(zhuān)門(mén)工作人員和專(zhuān)項工作經(jīng)費，完善日常工作制度，及時(shí)牽頭協(xié)調解決住宅小區中跨部門(mén)、跨領(lǐng)域的問(wèn)題。有條件的地區可探索在社區、居民區層面建立住宅小區綜合管理協(xié)調機制，定期研究、協(xié)調解決本住宅小區綜合管理問(wèn)題。

　　(三)建立健全街鎮城市綜合管理平臺。建立街鎮城市網(wǎng)格化綜合管理機構，加強街鎮層面的聯(lián)勤聯(lián)動(dòng)，完善行業(yè)管理、城管執法、作業(yè)服務(wù)之間信息共享、協(xié)作聯(lián)動(dòng)、無(wú)縫銜接的運行機制，使住宅小區的綜合治理職責真正落實(shí)到基層一線(xiàn)。

　　(四)推動(dòng)城市網(wǎng)格化管理進(jìn)住宅小區。在本市住宅小區中實(shí)施網(wǎng)格化管理，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、居委會(huì )等對住宅小區突出問(wèn)題的發(fā)現能力，暢通報送渠道，加大城市網(wǎng)格化管理對住宅小區內綜合管理問(wèn)題的處置解決力度，推動(dòng)街鎮和社區基層從發(fā)現、受理、處置解決的有效循環(huán)，提高問(wèn)題發(fā)現率和處置率。

　　(五)落實(shí)住宅小區城管綜合執法。適度拓展城市管理綜合執法的范圍內容，推動(dòng)城管綜合執法進(jìn)住宅小區，逐步實(shí)現住宅小區范圍內城市管理領(lǐng)域的綜合執法。對大型居住社區、城郊結合部和人口密度高的區域，適度增加城管綜合執法力量配置。

　　三、發(fā)揮市場(chǎng)作用，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

　　(一)建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機制。堅持市場(chǎng)化方向，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，引導業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內容和收費標準。對協(xié)商困難的，鼓勵雙方委托社會(huì )中介機構進(jìn)行評估，并根據評估結果最終確定物業(yè)服務(wù)內容和收費標準，推動(dòng)形成公開(kāi)、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機制。建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機制，由行業(yè)協(xié)會(huì )或第三方中介機構定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準和服務(wù)價(jià)格等參考信息。各區縣結合本地區實(shí)際，對“售后房”小區、保障性住房小區和未成立業(yè)委會(huì )的早期建設的商品房小區，建立物業(yè)服務(wù)收費及相關(guān)事務(wù)的協(xié)商協(xié)調、指導監督和應急處置機制。完善政府扶持政策，各區縣繼續對收不抵支的“售后房”小區物業(yè)服務(wù)實(shí)行考核達標獎勵補貼，到2017年年底前，基本實(shí)現“售后房”小區物業(yè)服務(wù)收費市場(chǎng)化。對業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式予以支持，加快形成公平、合理的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。

　　(二)進(jìn)一步提升物業(yè)行業(yè)監管水平。加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，建立動(dòng)態(tài)檢查和企業(yè)資質(zhì)升降獎懲機制。完善物業(yè)管理招投標管理，規范招投標代理行為。完善物業(yè)行業(yè)信用體系建設，加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理的誠信信息的公開(kāi)力度，并將其納入本市公共信用信息服務(wù)平臺，依法面向社會(huì )提供查詢(xún)。

　　(三)推動(dòng)物業(yè)行業(yè)創(chuàng )新轉型發(fā)展。充分運用市場(chǎng)化手段，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引導規模小的物業(yè)服務(wù)企業(yè)走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路;鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。

　　(四)促進(jìn)本市勞動(dòng)力在物業(yè)行業(yè)就業(yè)。調整本市勞動(dòng)力和特定人員在物業(yè)行業(yè)的就業(yè)促進(jìn)政策，在適度提高對吸納特定人員就業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)補貼的基礎上，增加對上述人員在物業(yè)服務(wù)企業(yè)就業(yè)的個(gè)人補貼，進(jìn)一步提升上述人員在物業(yè)行業(yè)的就業(yè)數量。

　　四、發(fā)揮居民自治和社區共治作用，增強住宅小區綜合治理能力

　　(一)進(jìn)一步發(fā)揮居委會(huì )在業(yè)主自治管理中的作用。強化居委會(huì )對業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )組建、換屆、日常運作的指導、服務(wù)和監督職責。探索在居委會(huì )設立物業(yè)環(huán)境專(zhuān)業(yè)委員會(huì )，在有條件的居民區合法有序推進(jìn)居委會(huì )和業(yè)委會(huì )成員交叉任職。

　　(二)完善優(yōu)化業(yè)主自我管理規制。修訂和完善本市住宅小區《管理規約》、《臨時(shí)管理規約》、《業(yè)主大會(huì )議事規則》等示范文本，規范居民居住生活秩序和行為;推進(jìn)實(shí)施《上海市文明居住行為規范》，積極培育和倡導文明居住意識，進(jìn)一步規范物業(yè)使用和文明居住行為，探索對不文明居住行為的懲戒制約機制;逐步提高業(yè)主大會(huì )組建率和業(yè)委會(huì )運作規范率，對尚無(wú)條件成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的，由街鎮牽頭、居委會(huì )加強指導，幫助業(yè)主加強自我管理。

　　(三)建立居住領(lǐng)域信用管理制度。建立業(yè)主(使用人)居住信用管理制度，將住宅小區內拒交物業(yè)服務(wù)費、拒不續籌專(zhuān)項維修資金、違法建設和破壞房屋承重結構、“群租”、擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法違規違約行為錄入本市公共信用信息服務(wù)平臺，并依法面向社會(huì )提供查詢(xún)。

　　(四)積極發(fā)揮人民調解化解住宅小區矛盾的作用。完善住宅小區矛盾化解長(cháng)效機制，充實(shí)人民調解專(zhuān)業(yè)力量，提升調解人員的專(zhuān)業(yè)水平，實(shí)現街鎮層面調解工作的全覆蓋。人民調解員調解住宅小區糾紛所需經(jīng)費，由區縣和街鎮按照有關(guān)規定予以安排。

　　(五)積極培育專(zhuān)業(yè)社會(huì )中介組織參與住宅小區管理。鼓勵通過(guò)政府購買(mǎi)服務(wù)的形式，探索專(zhuān)業(yè)社會(huì )中介組織提供公共服務(wù)和解決事項的社區治理模式，引導專(zhuān)業(yè)社會(huì )中介組織為業(yè)主大會(huì )組建、業(yè)委會(huì )換屆改選、物業(yè)選聘、維修資金使用、物業(yè)矛盾糾紛化解等住宅小區管理事務(wù)提供服務(wù)，逐步引導專(zhuān)業(yè)社會(huì )中介組織參與住宅小區事務(wù)管理工作。

　　五、整合各方資源，解決住宅小區民生突出問(wèn)題

　　(一)加大老舊設施設備改造和居住環(huán)境改善力度。落實(shí)住宅小區供電設施改造方案。加快住宅小區二次供水設施改造。對易積水區域，逐年分批實(shí)施市政排水設施改造。開(kāi)展對住宅小區的老舊消防設施、老舊電梯的安全評估工作。結合專(zhuān)項維修資金的補建、續籌，對住宅小區的老舊消防設施、老舊電梯等高風(fēng)險隱患設施，實(shí)施更新改造。通過(guò)規劃、建設、管理等措施，努力緩解住宅小區“停車(chē)難”矛盾。加大老舊住宅小區綠化建設力度，提升老舊住宅小區綠化布局和綠化品質(zhì)。完善住宅質(zhì)量的投訴處理機制，制訂實(shí)施專(zhuān)項管理辦法。

　　(二)持續開(kāi)展違法建設、“群租”等頑癥治理。繼續完善違法建設和破壞房屋承重結構、“群租”、擅自改變房屋使用性質(zhì)等影響房屋使用安全行為的發(fā)現、報告、勸阻、處置機制，落實(shí)管理執法主體相應責任，建立快速處置工作流程。整合法律、行政、社會(huì )和社區規范等資源，整治和消除一批群眾反映強烈、重復信訪(fǎng)的違法違規建設和使用房屋的行為。依托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會(huì )專(zhuān)業(yè)機構開(kāi)展住宅小區閑置住房的代理經(jīng)租，增加公共租賃住房供應保障，從源頭上遏制“群租”現象蔓延。

　　(三)加快專(zhuān)項維修資金補建和完善續籌長(cháng)效機制。切實(shí)解決商品住宅專(zhuān)項維修資金缺失問(wèn)題。對特定期間規定范圍的住宅小區，按照“業(yè)主出資為主、政府補貼為輔”的原則，解決商品住宅專(zhuān)項維修資金缺失的歷史遺留問(wèn)題。對原以職工住宅立項“售后房”小區的公共設施維修資金缺失問(wèn)題，按照初始籌集標準，由市、區縣政府支持解決。在此基礎上，“售后房”小區維修資金由三項歸并為一項，與商品房住宅小區并軌。對維修資金余額不足初始歸集額30%的住宅小區，制定完善續籌辦法，建立維修資金續籌的長(cháng)效機制。

　　六、保障措施

　　(一)加強住宅小區綜合治理的組織領(lǐng)導。各區縣、各有關(guān)部門(mén)要將住宅小區綜合治理作為一項重要工作納入議事日程，加強組織領(lǐng)導，推進(jìn)工作落實(shí)。

　　(二)完善住宅小區綜合治理的制度建設。按照法定程序修改完善相關(guān)法規、規章，進(jìn)一步理清住宅小區內業(yè)主共有部分與專(zhuān)有部分設施的管理責任邊界，形成責任清單，細化職責分工。市、區縣相關(guān)部門(mén)對住宅小區人口管理與服務(wù)、綜合安全運行、支持本市勞動(dòng)力就業(yè)等事項進(jìn)一步研究協(xié)同落實(shí)機制，細化流程，加快制定制度政策和工作措施。

　　(三)研究落實(shí)物業(yè)服務(wù)行業(yè)稅收政策。繼續落實(shí)國家和本市對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的有關(guān)財稅扶持政策。鼓勵住宅小區內物業(yè)服務(wù)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)服務(wù)外包。研究完善業(yè)主自行管理物業(yè)模式的物業(yè)服務(wù)收費票據管理等配套政策。

　　(四)推進(jìn)住宅小區基礎管理信息平臺建設。利用整合現有商品房、“售后房”、公房等數據，加快推進(jìn)覆蓋全市統一動(dòng)態(tài)更新的房屋數據庫，建立跨部門(mén)、跨領(lǐng)域的住宅小區業(yè)務(wù)協(xié)同辦理系統，完善行業(yè)行政監管系統功能，拓展住宅小區綜合服務(wù)系統功能，形成“一庫三系統”的住宅小區基礎管理信息平臺?；A信息平臺建設由市、區縣政府統一規劃、分級建設，并落實(shí)運行維護資金保障。

　　(五)強化物業(yè)相關(guān)人員的教育培訓。圍繞本市住宅小區綜合治理工作要求和物業(yè)管理工作內容，依托現有的人才培養基地和場(chǎng)地資源，加快物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員及相關(guān)管理人員公共實(shí)訓基地建設，基地建設、場(chǎng)地租金和管理經(jīng)費由市、區縣政府予以支持。加大從業(yè)人員崗位培訓補貼力度，提高從業(yè)人員培訓補貼標準。居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、社會(huì )中介機構、房管部門(mén)和社區街道等相關(guān)人員的培訓費用，由區縣政府予以支持。進(jìn)一步加強培訓工作的組織領(lǐng)導，不斷完善培訓大綱和培訓教材，增強教育培訓的針對性、操作性和實(shí)效性。

　　(六)加大考核督查和問(wèn)責力度。依托住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議，建立工作評價(jià)指標體系，完善市、區縣、街鎮三級督促考核和工作評價(jià)機制。優(yōu)化居委會(huì )對街鎮條線(xiàn)部門(mén)、街鎮對區縣條線(xiàn)部門(mén)、區縣對市條線(xiàn)部門(mén)在住宅小區綜合治理工作方面的考核評價(jià)機制。建立住宅小區綜合治理工作第三方測評制度。健全由行政監察部門(mén)牽頭的跟蹤督辦和問(wèn)責機制，將考核督查結果與相關(guān)部門(mén)的獎懲績(jì)效掛鉤。

 

上海市城鄉建設和管理委員會(huì )

上海市住房保障和房屋管理局

2015年1月6日