?? 從本月開(kāi)始，《廣西物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《辦法》）取代2005年頒布實(shí)施的《廣西物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)舊《辦法》）。新《辦法》更全面地規范了物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理公司的合法權益。記者日前采訪(fǎng)了相關(guān)部門(mén)負責人及業(yè)內人士，請他們針對新《辦法》相關(guān)內容進(jìn)行了詳細解讀。

???
物業(yè)收費按質(zhì)論價(jià)
?

??? 新《辦法》第六條規定，制定物業(yè)服務(wù)收費，既要考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。

??? 解讀：新《辦法》首次將物業(yè)服務(wù)等級列入了制定物業(yè)服務(wù)收費的必備條件之一，這意味著(zhù)物業(yè)公司之間將拉開(kāi)收費等級。要想多收物業(yè)管理費，物業(yè)公司唯一的途徑就是通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平來(lái)提高自己的級別。而廣大業(yè)主也可根據自己的承受能力，選擇相應等級的物業(yè)公司。

??? 調查：“一級公司和三級公司同費，本身并不合理，我們支持按質(zhì)論價(jià)?！鄙钲邬i基物業(yè)公司南寧分公司負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。據了解，對于居住在一些物業(yè)小區的業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于物業(yè)管理部門(mén)在收費與服務(wù)方面存在嚴重脫節問(wèn)題，享受到的物業(yè)服務(wù)與應交的物業(yè)管理費并不等值，只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)是目前小區物業(yè)管理的通病。而很多物業(yè)公司也有這樣的感受，業(yè)主們總能找到各種借口拒交管理費。

???
管漏計入物業(yè)服務(wù)成本

??? 新《辦法》第十三條規定，物業(yè)管理區域內的管漏、線(xiàn)損按實(shí)際發(fā)生數額，可計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)共用部分已納入成本的，不得重復收費。

??? 解讀：開(kāi)支不明是物業(yè)管理的又一大弊病，居民們往往不知道自己所繳納的費用是如何使用的，從而也導致了物業(yè)公司重復收費等亂收費問(wèn)題，尤其是對水電公攤的投訴糾紛特別多。對此，新舊《辦法》都列出了物業(yè)服務(wù)成本明細，并規定物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修中修、更新改造費用，應通過(guò)專(zhuān)項維修資金支出，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。新《辦法》還將管漏、線(xiàn)損計入物業(yè)服務(wù)成本，減少了日常管理過(guò)程中，特別是前期業(yè)主入住率較低時(shí)的經(jīng)濟糾紛。

??? 調查：一家物業(yè)公司負責人認為，該規定對業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)都有益。如果將水電公攤納入物業(yè)服務(wù)成本，原本由業(yè)主交納的費用變成了企業(yè)的負擔，企業(yè)必然會(huì )虧損。例如：原來(lái)水電公攤是按戶(hù)按入伙之日起進(jìn)行公攤，但是在實(shí)際工作過(guò)程中，如果業(yè)主不來(lái)收樓，那水電公攤就不能按全體業(yè)主如實(shí)公攤下去。按入住戶(hù)數公攤，數額大業(yè)主難以承擔。最后可能是物業(yè)管理企業(yè)或開(kāi)發(fā)商承擔，或不能收費?！笆龡l”的規定，有望解決前期物業(yè)服務(wù)中水電公攤的難題。

???
小區停車(chē)要按合同約定
?

??? 新《辦法》第二十二條規定，車(chē)輛在物業(yè)管理區域內停放、收費和管理等事項，有合同約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，由業(yè)主大會(huì )（委員會(huì )）決定。治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛執行公務(wù)時(shí)在小區內停車(chē)不準收費。業(yè)主大會(huì )（委員會(huì )）決定對車(chē)輛停放收費的，可參照價(jià)格主管部門(mén)規定的收費標準收費，并向當地價(jià)格主管部門(mén)備案。業(yè)主大會(huì )（委員會(huì )）成立前，車(chē)輛在物業(yè)管理區域內停放的，其收費標準應當按照價(jià)格主管部門(mén)的規定執行。車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。車(chē)輛停放的收益應當納入物業(yè)維修基金，用于公共設施的維修、更新。

??? 解讀：該規定的出臺，是對物業(yè)管理行業(yè)質(zhì)的突破。因為該規定對物業(yè)管理企業(yè)日常管理中風(fēng)險最大的一項進(jìn)行了規避，如果沒(méi)有簽訂合同，車(chē)子就不能定論為“保管”。與此同時(shí)，規定的出臺也為業(yè)主明確了什么情況下才提供保管服務(wù)。

??? 調查：一個(gè)小區一年發(fā)生幾起丟車(chē)事件并不少見(jiàn)，因為此前沒(méi)有明確責任，幾乎所有業(yè)主都認為車(chē)輛進(jìn)了小區收費了都屬于保管，于是因為丟車(chē)事件而與物業(yè)公司僵持不下的事例非常多。王先生就因為丟車(chē)差點(diǎn)與物業(yè)公司大打出手，他說(shuō)，自己看了南寧市物價(jià)局給物業(yè)公司的收費許可文件，上面明明寫(xiě)著(zhù)“停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放保管服務(wù)費”，“既然是保管，而且我交了費，物業(yè)公司就該承擔車(chē)輛丟失的賠償責任?？晌飿I(yè)公司卻稱(chēng)，我交納的只是車(chē)輛停放費”。新項規定的出臺，能最大程度免除糾紛。

?