一波三折仍未通過(guò)表決的物權法本周已經(jīng)完成第六次審議。據悉，12月還將進(jìn)行第七次審議，主管部門(mén)希望七審稿能夠通過(guò)明年人大表決。?
? 草案六審稿吸收了常委會(huì )前五次審議和社會(huì )各方面的意見(jiàn)，在一些重大問(wèn)題上做出修改。部分專(zhuān)家評價(jià)說(shuō)六審稿已經(jīng)比較成熟，特別是刪除了“土地承包經(jīng)營(yíng)權可抵押”等條款。但也有專(zhuān)家認為，六審稿仍未能明確界定公共利益，有些條款的操作性仍有待商榷。
而物權法專(zhuān)家李釗向《第一財經(jīng)日報》表示，明年十屆全國人大五次會(huì )議上通過(guò)七審稿的時(shí)機尚不成熟，不過(guò)有望在2008年3月通過(guò)。李釗是國內最早研究物權法的，并在2001年就曾參與過(guò)起草物權法草案。
確定征地補償費構成
六審稿在征地補償上規定：“征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、土地附著(zhù)物補償費等費用，并足額安排被征地農民的社會(huì )保障費用，維護被征地農民的合法權益，保障被征地農民的生活”，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件?！?
審議過(guò)程中，有的常委會(huì )組成人員認為，“合理補償”的標準不夠明確，有的建議按照有關(guān)法律、行政法規對補償內容作出原則規定。農村和城市的征收補償問(wèn)題，法律委員會(huì )依據土地管理法、城市房屋拆遷管理條例等有關(guān)規定和最近國家關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的規定，做出上述修改。
六審稿也對因公共利益征收城市房屋問(wèn)題做了細化，增加了“應當給予拆遷補償”。根據國務(wù)院的條例規定，拆遷補償包括兩部分的補償，可實(shí)行貨幣補償，也可進(jìn)行產(chǎn)權置換。
“小區車(chē)位應先滿(mǎn)足小區居民”
六審稿對車(chē)位及車(chē)庫的描述為：“車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！?
經(jīng)全國人大法律委員會(huì )反復研究之后，作為建筑物的附屬設施，應首先滿(mǎn)足小區居民的需要。從目前多數地方商品房銷(xiāo)售的實(shí)際做法看，對車(chē)位、車(chē)庫的歸屬使用，有的是業(yè)主購買(mǎi)的，有的是開(kāi)發(fā)商附贈的，有的是業(yè)主承租的，一般都有約定。據此，目前的物權法草案做出上述修改。
但李釗認為，“首先滿(mǎn)足”表述不清，操作起來(lái)有難度，是一句空話(huà)。他表示，這個(gè)問(wèn)題的癥結在于沒(méi)有界定清楚專(zhuān)有部分和共有部分。單獨規定車(chē)位、車(chē)庫不合理，業(yè)主的利益無(wú)法得到保障。他指出，只有把業(yè)主專(zhuān)有部分和共有部分界定清楚才能從根本上解決以上問(wèn)題。
界定缺失
在李釗看來(lái)，六審稿中有一些概念仍未界定或界定不清，這些問(wèn)題都需要完善：
首先是公共利益。此次修改稿仍未界定引起廣泛關(guān)注的公共利益。有參加者透露，審議中兩種觀(guān)點(diǎn)發(fā)生碰撞：多數人認為對公共利益有必要界定，但由于很難界定，所以建議在《物權法》中對公共利益不予界定；另一種聲音與李釗的看法一致：認為要防止公共利益被濫用，還是需要界定公共利益。
對此，全國人大常委會(huì )法工委民法室主任姚紅曾表示，公共利益更多地涉及到公法領(lǐng)域，具體界定由其他法律做出具體規定較為妥當，所以六審稿沒(méi)有對公共利益做出界定。
其次是業(yè)主大會(huì )訴訟資格未明確。李釗認為，目前多數矛盾是由于訴訟權不嚴格而引起的，導致訴訟權矛盾糾紛無(wú)法解決。
應該“以無(wú)限責任的合伙人組織來(lái)定位業(yè)主大會(huì )”，這樣就可以把責任追究到人頭，而且還應該規定每次訴訟都要有三分之二以上業(yè)主授權。
第三是業(yè)主可自治管理。針對目前物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾糾紛，六審稿規定“業(yè)主可自治管理”。李釗認為，這一規定極其不合理，反而有可能引致更大糾紛。由于目前物業(yè)管理收費屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)收費性質(zhì)，要辦工商登記和營(yíng)業(yè)執照，要納稅。而業(yè)主自治管理會(huì )人為地誘發(fā)違法行為，物業(yè)公司是市場(chǎng)化高度發(fā)達社會(huì )分工的產(chǎn)物，符合市場(chǎng)需要。因此，應該把這一條款去掉。
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