李有觀(guān)

　　在法國，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售出第一套商品房前必須為自己的樓盤(pán)“配備”一個(gè)物業(yè)公司。對物業(yè)公司的選擇往往是隨機的，其標準通常是距離近或信譽(yù)好。大部分業(yè)主按規定期限入住后，物業(yè)公司開(kāi)始運作，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原則上則從此與物業(yè)公司“兩不相干”。物業(yè)公司的“新老板”變成“業(yè)主大會(huì )”，它將以經(jīng)理人的形式不折不扣地執行業(yè)主大會(huì )的決議。

　　業(yè)主們入住三個(gè)月后，物業(yè)公司以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)函，通知召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。會(huì )議通常在物業(yè)公司總部舉行，也可根據需要另選處所。如住戶(hù)因故不能出席，則可指定他人與會(huì )代其行使投票權，但必須事先向物業(yè)公司郵寄授權書(shū)，指明某人在該次業(yè)主大會(huì )上全權代表他的利益。

　　由于業(yè)主大會(huì )關(guān)系到切身利益，因此住戶(hù)們不論再忙，也要抽時(shí)間親往參加業(yè)主大會(huì )。在很多法國人眼里，業(yè)主大會(huì )既是物業(yè)管理監督會(huì )，又是左鄰右舍相互認識、增強感情的交流會(huì )。

　　按照法國物業(yè)管理法規，業(yè)主大會(huì )的第一項議題必然是選舉業(yè)主大會(huì )主席和副主席，以便主席主持此后的業(yè)主大會(huì )。主席和副主席必須是業(yè)主，其人選的產(chǎn)生往往是熱心業(yè)主毛遂自薦，并由全體與會(huì )者舉手通過(guò)。主席根據物業(yè)公司事先準備的會(huì )議議程表掌握會(huì )議進(jìn)程，并負責維持會(huì )場(chǎng)秩序。

　　大會(huì )的第二項議程通常是物業(yè)公司主管介紹情況，并向大會(huì )提交物業(yè)管理合同及下年度物業(yè)預算。其內容大體可分為三部分：1前一段時(shí)間物業(yè)開(kāi)支，2房屋維護中存在的問(wèn)題及業(yè)主們就相關(guān)問(wèn)題提出的書(shū)面建議或申請，3物業(yè)公司在未來(lái)年度內的開(kāi)支計劃。業(yè)主們此時(shí)必須保持安靜，并仔細聽(tīng)講，因為物業(yè)公司的每一項活動(dòng)都牽涉到業(yè)主們的利益。

　　物業(yè)主管講話(huà)結束后，主席宣布進(jìn)入第三項議程業(yè)主們就存在的問(wèn)題自由發(fā)、表言論。所提問(wèn)題各種各樣，大到房屋結構，小到服務(wù)態(tài)度，業(yè)主們無(wú)所不談。此時(shí)，會(huì )議大廳可能就像炸開(kāi)了鍋，如果沒(méi)有主席維持秩序很可能亂套。業(yè)主們可以對物業(yè)公司的管理失誤提出尖銳批評，可以要求刪減某項物業(yè)設施，也可以對今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負責人。

　　自由討論結束后，大會(huì )進(jìn)入表決程序。表決內容包括是否同意物業(yè)公司的述職報告、是否接受物業(yè)公司的合同，是否同意下年度物業(yè)預算、是否批準需要追加預算的新工程等。與會(huì )業(yè)主以舉手的方式進(jìn)行表決，物業(yè)公司記錄表決結果并執行有關(guān)決議。

　　至于確定表決是否有效的標準，法國物業(yè)管理界引入了“千分之一”這一概念。物業(yè)公司通常把-幢大樓的居住權分為一萬(wàn)份(也就是說(shuō)全樓居住面積總和是一萬(wàn)個(gè)“千分之一”)，樓內各個(gè)房間以居住面積為基礎，根據樓層和朝向不同，擁有一定的“千分之一”數。從根本上說(shuō)，房產(chǎn)商賣(mài)的就是“千分之一”數，某位業(yè)主的”千分之一”數越高,他的購房款交得越多，他所擁有的表決權也就越大。

　　至于表決的標準，法國物業(yè)界的習慣做法是將所需表決問(wèn)題分三個(gè)層次，并有物業(yè)管理法規明確規定其評判標準,一般問(wèn)題，如增加小型維修項目,只需超過(guò)與會(huì )業(yè)主 “千分之一”數的簡(jiǎn)單多數即可通過(guò)，2重大問(wèn)題如批準物業(yè)公司合同及預算，需要投票贊同者的"千分之一"數超過(guò)大樓總“干分之一”數的一半方可通過(guò)，3特別重大問(wèn)題如大量增加年度預算，則需投票贊同者數超過(guò)大樓總“千分之一”數的2/3方可通過(guò)。

　　業(yè)主大會(huì )的最后一項議題往往是選舉幾名業(yè)主組成“業(yè)主委員會(huì )”，這些委員將代表所有業(yè)主的利益，定期或不定期與物業(yè)公司溝通提出意見(jiàn)或建議?！皹I(yè)主委員會(huì )”成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，并不收取報酬，但他們在金額不高的項目上有決定權，物業(yè)公司通常須執行“業(yè)主委員會(huì )”的決定。

　　第一次業(yè)主大會(huì )確定了業(yè)主們管理物業(yè)的基本架構，此后類(lèi)似的大會(huì )將每年舉行一次。業(yè)主大會(huì )結束后，物業(yè)公司以郵寄文件的形式向所有住戶(hù)傳達會(huì )議結果，其中包括那些因故錯過(guò)會(huì )議的業(yè)主。

　　當然，業(yè)主大會(huì )只是決定大樓在物業(yè)方面的大政方針，而日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理。其業(yè)務(wù)包括大樓主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門(mén)衛、軍庫管理、傾倒垃圾、交納有關(guān)稅款、代表業(yè)主向保險公司索取賠償等，其范圍幾乎包括與住房有關(guān)的各個(gè)方面。

　　物業(yè)公司根據業(yè)主大會(huì )通過(guò)的物業(yè)預算，每季度向業(yè)主收一次物業(yè)費，頭3個(gè)季度每次收該年度預算的1/4，最后1個(gè)季度則視全軍物業(yè)支出情況多退少補。

　　物業(yè)公司大部分的收費項目都須在物業(yè)預算里列出，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準。法國政府對物業(yè)收費標準有一整套管理方法，有專(zhuān)門(mén)機構不定期檢查物業(yè)公司賬目，絕對禁止物業(yè)公司亂收費，更不允許物業(yè)公司搞欺詐活動(dòng)(如同房屋維護公司簽定含回扣的合同)，一經(jīng)發(fā)現嚴懲不貸，甚至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照。

　　法國大部分物業(yè)公司并不靠收取管理費賺錢(qián)，因為在政府部門(mén)嚴格審查下，管理費大多被作為工資支付給公司員工。物業(yè)公司真正的收入渠道有兩個(gè)一是投資。由于大部分物業(yè)公司兼管多座大樓，它們所收取的大修基金以及每季度初收取的物業(yè)費總數目驚人，這筆錢(qián)通常被投入收益不高但風(fēng)險也很小的領(lǐng)域，以保證物業(yè)公司有一筆穩定的收入。二是房屋租賃中介。許多業(yè)主買(mǎi)房只是投資的一種手段，他們通常將房屋簡(jiǎn)單裝修并通過(guò)物業(yè)公司將其租出去，物業(yè)公司則每月提取固定的手續費。這屬于物業(yè)公司的合法“外快”。

　　法國物業(yè)管理既然是“民主化”，業(yè)主更換物業(yè)公司的事是司空見(jiàn)慣的，條件有兩個(gè)一是更換物業(yè)公司的決定必須在一年一度的業(yè)主大會(huì )上做出，而且投票贊成的“千分之一”數必須超過(guò)大樓總“千分之一”數的一半，二是“業(yè)主委員會(huì )”必須事先與大部分業(yè)主聯(lián)系，并提前選擇好下一家物業(yè)公司。