北京中興物業(yè)管理有限公司 吳忠名
高檔智能化辦公樓宇具有地理環(huán)境優(yōu)越、建筑結構獨特、設計先進(jìn)復雜、使用功能齊全等特點(diǎn)，這就需要有高品質(zhì)的物業(yè)管理與之配套，而物業(yè)管理的前期介入服務(wù)是物業(yè)管理工作中舉足輕重且不可或缺的一項內容。在此筆者結合自己參與智能化樓宇建設、物業(yè)接管驗收和日常管理和服務(wù)的實(shí)踐，針對建筑與設備的管理談幾點(diǎn)個(gè)人經(jīng)驗。
一、擺正位置，當好業(yè)主參謀
實(shí)踐證明，物業(yè)管理單位提前介入項目開(kāi)發(fā)建設意義深遠。但是對于物業(yè)管理公司前期介入立項決策和規劃設計，筆者認為在實(shí)際操作中不僅難度很大，有些工作甚至脫離現實(shí)。物業(yè)管理公司有管理的職能，但更多的是服務(wù)，因此物業(yè)管理單位應擺正位置，從完善物業(yè)功能、方便使用的角度多給業(yè)主出謀劃策，諸如物業(yè)的立項決策和規劃設計這類(lèi)問(wèn)題，即便是建設方也是建立在較高的層面上來(lái)商討解決的，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的角度也有很好的意見(jiàn)，一般也很難左右建設方和設計方的思路。例如南方的設計師在設計北方的建筑時(shí)，對氣候變化的把握就不很準確，對北方四季的溫差和風(fēng)沙考慮不周全。我公司負責管理的一座大廈，榮獲了國家設計金獎、建筑魯班獎，大廈南北廳堂的大門(mén)設計得恢弘美觀(guān)，材料選用鋼化玻璃。但無(wú)論是旋轉門(mén)、平開(kāi)門(mén)還是推拉門(mén)，門(mén)體與門(mén)框間都留有較大的縫隙，形成了漏風(fēng)點(diǎn)，冬季難免造成大堂溫度較低，還給保潔工作帶來(lái)了很大的難度。這一問(wèn)題我們在施工階段曾向建設方提出變更設計，但是被設計方以建筑風(fēng)格和理念的原因委婉回絕了，對此物業(yè)管理公司只能接受這個(gè)結果。但是我們制定了一個(gè)恰當的空調運行方案，以及妥善的保潔措施克服這一矛盾。通過(guò)這件事，我們感到物業(yè)人員一定要調整好心態(tài)，擺正位置，畢竟物業(yè)管理人員的知識層次與建設專(zhuān)家存在差距，對于前期介入實(shí)際發(fā)現的問(wèn)題，應在充分尊重建設和設計專(zhuān)家的基礎上，根據國家規范的有關(guān)要求，提出合理化建議，當好業(yè)主的參謀。
二、妥善溝通，做好業(yè)主管家
物業(yè)管理企業(yè)前期介入后，有一項非常重要的工作就是收集各種資料?！段飿I(yè)管理條例》第29條規定：物業(yè)接管驗收時(shí)，建設單位應向物業(yè)管理單位移交有關(guān)資料，主要包括基建資料、施工資料和技術(shù)資料。這些資料對日后物業(yè)的管理和服務(wù)至關(guān)重要，而無(wú)論從建設部早期頒布的《房屋接管驗收標準》，還是現在的《條例》，強調比較多的仍是基建資料、施工資料。但是筆者認為，這些資料對日常的物業(yè)管理和服務(wù)缺乏指導性，而技術(shù)資料中的竣工圖紙、設備設施的操作和維護使用說(shuō)明、所有建材、設備設施供貨商的名錄等幾種資料的收集工作，應該作為物業(yè)管理前期介入重點(diǎn)，同時(shí)也是難點(diǎn)。這項工作雖沒(méi)有開(kāi)荒保潔那樣轟轟烈烈，卻完全是由很多的細節所組成。實(shí)踐證明這兩類(lèi)資料全面準確與否，對今后日常的管理和服務(wù)將有著(zhù)深遠的影響，產(chǎn)生的效益也是不可估量的，同時(shí)還可以驗證目前流行的“細節決定成敗”這句話(huà)。
三、把握原則，贏(yíng)得各方尊重
在一個(gè)工程項目建設過(guò)程中，往往比較多地考慮建筑的時(shí)尚性和標志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外觀(guān)下隱藏著(zhù)一些安全隱患，有些問(wèn)題成為死結無(wú)法根治。這些問(wèn)題需要物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時(shí)發(fā)現，并協(xié)助各方找出解決的措施，這是對物業(yè)管理企業(yè)技術(shù)實(shí)力的重大考驗。
智能化樓宇一個(gè)突出的特點(diǎn)是設備系統自動(dòng)化控制程度比較高。1990年建設部對建設項目的驗收做出了明確的規定，但規定所要求的內容比較多的是外觀(guān)檢查，一般情況下驗收人員通過(guò)目測即可完成檢查，單個(gè)設備集成為系統后應該怎樣驗收、依據的標準，介紹的相對比較少。這就要求物業(yè)管理前期介入人員具備良好的專(zhuān)業(yè)結構，對專(zhuān)業(yè)知識的掌握不僅要廣泛，更要有深度，能夠真正找出原則的問(wèn)題來(lái)，才能引起各個(gè)方面的重視，避免給未來(lái)管理帶來(lái)障礙，當然驗收時(shí)要注意把握好原則性與靈活性的分寸。
在正常情況下，建設方在施工后期最關(guān)心的是施工進(jìn)度，那么物業(yè)管理人員就應該從這方面入手，把在驗收過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題轉化成為施工進(jìn)度的矛盾向建設方提出來(lái)，取得諒解和支持，消除施工隱患。上文提到的建筑物在施工時(shí)為了趕進(jìn)度，外幕墻的安裝與內裝修同時(shí)進(jìn)行施工，表面看來(lái)兩項施工互不影響，可實(shí)際在作業(yè)面的交叉處往往形成兩不管的真空區域。外裝認為縫隙應由內裝處理。而內裝認為是外裝施工遺留與內裝無(wú)關(guān)，不去做處理。由于兩項施工同時(shí)進(jìn)行，縫隙甚至孔洞被封在外幕墻與內墻隔斷間的空腔內。這個(gè)問(wèn)題發(fā)現后，引起了我們的高度警覺(jué)，立即在施工例會(huì )中嚴肅地提出來(lái)，深入分析如此施工的后果，提出目前雖然加快了進(jìn)度，但將來(lái)必然返工。建設方對此給予了極大的重視，責令施工單位在保證工期的同時(shí)立即調集力量整改，明確要求決不能留下隱患。在處理這件事情的過(guò)程中，建設單位對我們的工作有了全新的認識，全面扭轉了過(guò)去的看法，與我們建立了良好的信任。而施工單位卻認為我們小題大做，在返工時(shí)存在偷工減料的現象，結果大樓竣工后的一段時(shí)間里，由我們出面組織幕墻公司做返工。
針對施工單位，物業(yè)管理人員就應該在驗收設備系統的調試上下工夫，嚴格把關(guān)。比如電梯的驗收，由于電梯屬于特種設備，需要由國家質(zhì)量監督部門(mén)組織。驗收的內容除資料外，一般包括觀(guān)察其安裝是否符合規范、運行狀況如何、安全器件的動(dòng)作準確程度等內容，往往忽略對其舒適程度的驗收。調整電梯的舒適度是一項細致的工作，能夠準確表現出安裝單位的技術(shù)水平。我們驗收的辦法很簡(jiǎn)單，在每部電梯的轎廂內直立一枚硬幣，通過(guò)這枚硬幣，觀(guān)察電梯在啟停瞬間是否抖動(dòng)、在高速行走過(guò)程中是否穩定，最終檢驗電梯的舒適度。再比如變配電系統，一般電源工程的驗收主要針對配電裝置的安裝、電纜敷設等，很少查驗配電裝置構成系統后，各主要開(kāi)關(guān)的邏輯關(guān)系是否得當；主要開(kāi)關(guān)的整定值是否符合設計要求。因此我們就要求安裝單位提供各主要開(kāi)關(guān)傳動(dòng)的實(shí)驗記錄，并驗證實(shí)際動(dòng)作情況。實(shí)踐證明，在驗收過(guò)程中，國家規范要求的內容我們不能放過(guò)，上述類(lèi)似的問(wèn)題也必須抓住，無(wú)論驗收結果如何，能夠從這樣的角度驗收找問(wèn)題，不僅能夠贏(yíng)得施工單位的尊重，還會(huì )得到他們的大力配合。深層次問(wèn)題解決了，與施工單位關(guān)系融洽了，他們看到有驗收的內行把關(guān)，決不敢糊弄，對于我們提出的那些滲水、裂縫和變形等等細小問(wèn)題，他們就會(huì )主動(dòng)去解決，最終建筑的質(zhì)量提高了，形成了多贏(yíng)的局面。
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