廣州粵華物業(yè)有限公司辦公室主任　廣東經(jīng)國律師事務(wù)所律師　溫必潛
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??? 前期物業(yè)管理階段所涉及的主體主要有建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)買(mǎi)受人，這些主體互相之間分別建立不同的法律關(guān)系。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的規定，在這一階段中，建設單位要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同、負責制定業(yè)主臨時(shí)公約，并向物業(yè)買(mǎi)受人明示和說(shuō)明；物業(yè)買(mǎi)受人應在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)作出遵守業(yè)主臨時(shí)公約的書(shū)面承諾；物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應當包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料和物業(yè)管理用房，并依法承擔物業(yè)的保修責任；物業(yè)管理企業(yè)應對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。
前期物業(yè)管理階段是物業(yè)管理過(guò)程中的一個(gè)特殊的階段，因此，國家《條例》對此設專(zhuān)章作出規定。但這些規定只是原則的規定，很多具體的問(wèn)題應當在配套的法規或規章中加以進(jìn)一步的明確。

一、前期物業(yè)管理階段的起始和終止時(shí)間
??? 前期物業(yè)管理是一個(gè)階段性的物業(yè)管理，作為“階段”，必然有其起始時(shí)間和終止時(shí)間。

??? 對于起始時(shí)間，《條例》出臺前各地的法規通常有兩種“說(shuō)法”，其一是以物業(yè)出售時(shí)為起始時(shí)間（如《上海市居住物業(yè)管理條例》和《重慶市物業(yè)管理條例》）；其二是以建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)為起始時(shí)間（如《天津市物業(yè)管理條例》）。

??? 筆者贊成第二種說(shuō)法。因為物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施者主要是物業(yè)管理企業(yè)，只有建設單位選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理活動(dòng)才可以開(kāi)始；反之，如果物業(yè)開(kāi)始出售但建設單位尚未選聘物業(yè)管理企業(yè)，則因作為物業(yè)管理主要主體的物業(yè)管理企業(yè)尚未介入，前期物業(yè)管理實(shí)際未能開(kāi)始?！稐l例》第二十一條正是持這種觀(guān)點(diǎn)的。

??? 對于終止時(shí)間，《條例》出臺之前各地的地方法規幾乎是清一色的“說(shuō)法”，即以業(yè)主委員會(huì )的成立作為前期物業(yè)管理階段結束的標志?！稐l例》第二十六條定義了前期物業(yè)管理階段結束的時(shí)間為業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，這是非常準確的，因為業(yè)主委員會(huì )的成立時(shí)間與物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時(shí)間在大多數情況下是不一致的。

??? 因此，前期物業(yè)管理因建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)而開(kāi)始，因業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效而結束。明確這一點(diǎn)很重要，因為這涉及到物業(yè)管理各方主體的介入時(shí)間，也就是對各方主體享有權利、承擔義務(wù)的時(shí)間界定，具有重要的法律意義。

二、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同
??? 物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)不同的合同，它們的主體不同、標的不同、主體的權利義務(wù)不同，屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的當事人是建設單位和物業(yè)買(mǎi)受人，合同標的是房屋，雙方當事人的權利義務(wù)是建立在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系上的權利義務(wù)；而前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人是建設單位和物業(yè)管理企業(yè)，合同標的是物業(yè)管理服務(wù)，雙方當事人的權利義務(wù)是建立在物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系上的權利義務(wù)。也就是說(shuō)，物業(yè)買(mǎi)受人應當向建設單位購買(mǎi)房屋，向物業(yè)管理企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)。我國法律的基本原則之一是合同雙方當事人不能在合同中設定第三人的權利義務(wù)?！稐l例》規定物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內容，有代替業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)之嫌，在法理上值得探討。

??? 筆者認為，在物業(yè)買(mǎi)受人、建設單位和物業(yè)管理企業(yè)三者之間，應當分別簽訂三個(gè)不同的合同：物業(yè)管理企業(yè)與建設單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，以確立物業(yè)管理企業(yè)和建設單位之間的權利義務(wù)關(guān)系；物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，以確立物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位之間的房屋買(mǎi)賣(mài)的權利義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，以確立物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人之間的物業(yè)管理服務(wù)的權利義務(wù)。這樣，各方當事人的權利義務(wù)關(guān)系變得清晰起來(lái)了。實(shí)際上，廣州、深圳等地也是這樣做的，值得借鑒。

三、物業(yè)買(mǎi)受人與業(yè)主
??? 物業(yè)買(mǎi)受人是一個(gè)非常特殊的群體，物業(yè)買(mǎi)受人是與建設單位洽談房屋買(mǎi)賣(mài)的人，并未成為業(yè)主。物業(yè)買(mǎi)受人與有購買(mǎi)物業(yè)意向的人不同，物業(yè)買(mǎi)受人是已經(jīng)決定購買(mǎi)物業(yè)并即將與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的人。因此，物業(yè)買(mǎi)受人是前期物業(yè)管理階段的主體之一，這也是《條例》對物業(yè)買(mǎi)受人做出專(zhuān)條規定，以保護物業(yè)買(mǎi)受人合法權益的原因。

?? 《條例》規定建設單位應將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明。因為物業(yè)買(mǎi)受人達到一定的條件時(shí)就成為業(yè)主，因此，《條例》規定建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。但是，為了對建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約進(jìn)行有效的監督，應當制定一些可行的措施，例如由國家主管部門(mén)統一制定業(yè)主臨時(shí)公約示范文本等；同時(shí)，因為業(yè)主大會(huì )尚未成立，政府主管部門(mén)適當介入進(jìn)行監督是必要的。

??? 物業(yè)買(mǎi)受人與業(yè)主是兩個(gè)不同的概念。物業(yè)買(mǎi)受人在何時(shí)、什么條件下成為業(yè)主？是否交付了購房款就成為業(yè)主？如果分期付款的方式，在付款未足但已入住的情況下，是否為業(yè)主？這一系列的問(wèn)題值得深入探討?！稐l例》第六條規定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利，是否適用于物業(yè)買(mǎi)受人？根據我國有關(guān)法律法規的規定，動(dòng)產(chǎn)所有權取得或轉移的條件為“交付”，而不動(dòng)產(chǎn)所有權的取得或轉移，則以登記為生效的必要條件。在房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際操作中，物業(yè)買(mǎi)受人即使是足額交付了購房款，也未必能馬上進(jìn)行房屋權屬登記，要經(jīng)過(guò)一段漫長(cháng)的時(shí)間，甚至有些物業(yè)因各種原因而無(wú)法進(jìn)行房屋權屬登記。在這段過(guò)程中，根據《條例》第六條關(guān)于“房屋的所有權人為業(yè)主”的定義，物業(yè)買(mǎi)受人因此時(shí)未能取得房屋權屬證書(shū)，依法不能被認為是業(yè)主。這樣一來(lái)，物業(yè)買(mǎi)受人在其入住后的權利義務(wù)在《條例》中找不到規定，而且當入住的物業(yè)買(mǎi)受人達到法定人數而他們的房屋權屬證仍未能辦理的情況下，業(yè)主大會(huì )還是不能成立，不利于對物業(yè)買(mǎi)受人合法權益的保護。如果把物業(yè)買(mǎi)受人統統歸并到“業(yè)主”的范圍，則與現行法律規定相矛盾。筆者認為，應當通過(guò)一定的法律程序對物業(yè)買(mǎi)受人的權利義務(wù)作出特別規定，以便既與《條例》相銜接，更具有可操性。

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