當前之所以因為產(chǎn)權不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，根本上就是因為法律不明確，導致產(chǎn)權歸屬成了一筆糊涂賬。不過(guò)，不合理維權有可能導致不動(dòng)產(chǎn)貶值。

　　物業(yè)管理混亂導致房子貶值

　　根據北京市建委小區辦的隨機抽樣調查，去年北京市商品房小區的物業(yè)費繳納率不超過(guò)６５％；北京物業(yè)管理商會(huì )的調查數據則顯示，在回遷房小區，這一數字甚至不足三成。

　　對于目前大多數業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費的維權手段?！皹I(yè)主們沒(méi)有意識到，欠費行為不僅僅是對物業(yè)公司不利，更是損害社區繳費業(yè)主的利益?！敝袊嗣翊髮W(xué)公共政策研究中心社區治理項目組的研究員舒可心這樣表示。他希望樹(shù)立起更為公平合理的維權環(huán)境，同時(shí)也希望改變人們的觀(guān)念。

　　著(zhù)名房產(chǎn)律師秦兵介紹，物業(yè)管理水平對房屋價(jià)格的影響非常大，一個(gè)原價(jià)每平方米1.8萬(wàn)元的商品房因物業(yè)管理混亂屢屢被曝光，目前售價(jià)已降至5480元。拒交物業(yè)管理費，有可能導致社區物業(yè)管理癱瘓，導致不動(dòng)產(chǎn)貶值。建議有關(guān)部門(mén)通過(guò)人大立法來(lái)明確業(yè)主選擇物業(yè)管理公司的權利。

業(yè)權仍然是筆糊涂賬

　　秦兵指出，如果要認為物業(yè)公司把屬于業(yè)主的收入都歸為己有的話(huà)，那法律就應該先說(shuō)清楚那些是業(yè)主的權利。

　　有業(yè)內專(zhuān)家表示，如果業(yè)主說(shuō)墻體廣告的收入是業(yè)主的，那業(yè)主就應該分攤架子的錢(qián)、用電的錢(qián)，以及那塊建筑物損害的錢(qián)，而現實(shí)情況是業(yè)主既不想分攤這些費用又想要收益，這不對等了。

　　中國人民大學(xué)公共政策研究中心社區治理項目組研究員舒可心也指出，就算這個(gè)廣告是全體業(yè)主的，可由誰(shuí)去工商部門(mén)申請，業(yè)委會(huì )是不具有法人地位的。

　　酬金制物業(yè)管理相對更好

　　有什么方法可以有效解決這一問(wèn)題？現在的物業(yè)管理大多都是包干制，即：國家規定一個(gè)收費標準，然后物業(yè)管理公司就按這個(gè)標準去收費。物業(yè)公司所有的成本、利潤都包含在這200元當中。這就造成了物業(yè)公司少干活反而成本低，還能多賺錢(qián)。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾當然突出。

　　采用新的傭金制，物業(yè)公司干多少活給多少錢(qián)，多干活就能多賺錢(qián)。比如，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，給物業(yè)公司10%的利潤回報，物業(yè)公司干了一元錢(qián)的活，業(yè)主就給物業(yè)公司一毛錢(qián)的傭金費。對于業(yè)主與物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，就由原來(lái)的管理模式轉化為雇傭關(guān)系。小區的物業(yè)管理費也可以由業(yè)主控制。

　　專(zhuān)家表示，采用酬金制物業(yè)管理相對更好，酬金制相對包干制而言，要更透明、更規范、更節省。

　　具體來(lái)說(shuō)，“更透明”是因為包干制管理的小區，業(yè)主從法律上是無(wú)權查物業(yè)費支出情況的，而實(shí)行酬金制的小區，業(yè)主則有權檢查和監督物業(yè)管理成本。

　　“更規范”是從物業(yè)管理費的使用上來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司只是一個(gè)代管機構，無(wú)權替業(yè)主做主。因此，把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務(wù)費分開(kāi)的酬金制顯得更規范。

　　“更節省”是暫時(shí)的。因為目前的稅法規定：成本不計稅，管理費計稅。也就是說(shuō)，酬金制管理的小區，劃歸成本的那一部分費用現在是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費必須交5.5%的稅。而包干制的小區要按照整個(gè)物業(yè)管理費5.5%交稅。一般來(lái)說(shuō)，付給物業(yè)公司的管理費占整個(gè)物業(yè)管理費的10%左右，這樣一算，節省的稅費可是一筆不小的數目。當然，這只是暫時(shí)的。如果稅法出臺相應的規定后，這一優(yōu)勢就將不存在。

　　【法規鏈接】

　　現行法規可用傭金制

　　根據現行法規還需要業(yè)主來(lái)決定，《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》規定，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì )，與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。但物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　該辦法同時(shí)規定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　【背景資料】

　　“股份制”產(chǎn)生“零物管費”

　　根據新的物業(yè)管理辦法，在銷(xiāo)售仍按現行國家相關(guān)政策辦理的情況下，以每套房屋的使用面積（平方米）去除以物業(yè)總的使用面積，得出的這個(gè)分數就是業(yè)主所占的業(yè)權份額。例如，一個(gè)小區的使用面積共有10萬(wàn)平方米，其中一套住宅的使用面積是80.25平方米，那么住宅的主人就擁有80.25／100000的業(yè)權份額。說(shuō)白了，就是買(mǎi)多少房就在小區里占了多少股份。

　　業(yè)權份額的確定，其實(shí)就是業(yè)主在整個(gè)社區的“股份”確定。它不僅為業(yè)主參加業(yè)主大會(huì )時(shí)行使表決權和劃分收益提供了依據，還為以后的物業(yè)管理收費額度提供了依據。

　　這種“股份制”及傭金制給業(yè)主帶來(lái)的最大好處就是，有可能通過(guò)經(jīng)營(yíng)一些公共財產(chǎn)，使業(yè)主免交物業(yè)管理費，即零管理費，甚至還能分紅。在售樓時(shí)就要與業(yè)主把相關(guān)責權在購房合同補充協(xié)議中簽訂。即車(chē)位、墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來(lái)效益的公共財產(chǎn)，歸業(yè)主所共有。在入住后，業(yè)主可以委托物業(yè)管理公司對這些公共財產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)所得的收益單獨成立一個(gè)賬號，接受業(yè)主監督，成為小區業(yè)主的共同財產(chǎn)。這些財產(chǎn)就可充當業(yè)主物業(yè)管理費。