這么多小區存在物業(yè)公司或者開(kāi)發(fā)商侵權行為，具體癥結出在哪里？“由于信息嚴重不對稱(chēng)和部分開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司的蓄意隱瞞，很多業(yè)主難以明確自己所擁有的特別是對公共區域所擁有的權益，而常常導致這部分權益被侵占。這也是導致業(yè)主與開(kāi)發(fā)商經(jīng)常發(fā)生糾紛的重要原因之一?！敝?zhù)名物業(yè)管理研究專(zhuān)家、中國人民大學(xué)制度分析與公共政策中心項目研究員舒可心這樣表示。

具體這些侵權行為主要體現在什么地方？舒可心表示，無(wú)償利用業(yè)主共用財產(chǎn)，進(jìn)行有償經(jīng)營(yíng)的方式是：利用電梯間、公共走廊、物業(yè)外墻、樓頂等作為廣告展位出租；利用小區公共場(chǎng)地、小區內道路兩側作為停車(chē)泊位，收取停車(chē)費；利用大量物業(yè)地下室，對外出租，獲取租金；利用地下車(chē)庫，重復二次收取管理費用等。

業(yè)權分配核心要做到“三清”

導致這么多問(wèn)題的核心是什么呢？就是社區業(yè)權分配問(wèn)題。業(yè)權分配的核心是什么？華遠集團早在兩年前就提出了業(yè)權分配，并成為這一制度的首個(gè)實(shí)驗者，華遠集團負責人說(shuō)，業(yè)權分配實(shí)際上就是解決“三清”，算清楚、說(shuō)清楚、分清楚。

所謂算清楚，就是對業(yè)主按平方米持有的物業(yè)在整個(gè)小區中所占的比例要算清楚，占1％的比例有1％的投票權，占10％的比例有10％的投票權。說(shuō)清楚，就是在賣(mài)房子之前把所有該分配的東西“告訴”購買(mǎi)者。比如地下車(chē)庫，如果成本已經(jīng)在房?jì)r(jià)中攤銷(xiāo)了，就要“告訴”業(yè)主由于成本已攤銷(xiāo)，車(chē)庫歸業(yè)主，開(kāi)發(fā)商一個(gè)不占；而比如有的會(huì )所成本沒(méi)有攤到房?jì)r(jià)里，也要跟業(yè)主說(shuō)清楚，“權利是開(kāi)發(fā)商的，那么收益也是開(kāi)發(fā)商的”。而分清楚，即根據業(yè)主所持有物業(yè)在整個(gè)物業(yè)中的比例，在合同中將權利、物業(yè)、產(chǎn)權、行使產(chǎn)權權益、收入進(jìn)行分配，包括土地、圍墻、道路等各個(gè)方面。

該負責人說(shuō)，業(yè)權分配清楚以后，業(yè)主跟物業(yè)公司就不再是對立的關(guān)系，物業(yè)公司只是替業(yè)主打理物業(yè)，替業(yè)主賺錢(qián)，并以此收取一定的管理費用。從某種程度上說(shuō)，業(yè)主和物業(yè)公司的利益就捆綁在了一起。同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司也不會(huì )存在產(chǎn)權的糾紛，而是物業(yè)管理本身的服務(wù)和管理質(zhì)量的問(wèn)題。

需靠立法強制保證

對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，不能眼睜睜看著(zhù)自己的合法利益被別人輕松占據，寄希望于物業(yè)公司或者開(kāi)發(fā)商的良心發(fā)現肯定是不現實(shí)的。中國消費者協(xié)會(huì )消費指導部主任王前虎表示，目前開(kāi)發(fā)商講誠信和講良心的比較少，因此完全通過(guò)開(kāi)發(fā)商自我意識的發(fā)現來(lái)進(jìn)行物業(yè)項目“業(yè)權”收益的分配是不可能的。

中國消費者協(xié)會(huì )指導部主任也表示，在現實(shí)中，很少有開(kāi)發(fā)商愿意放棄目前這些比如停車(chē)場(chǎng)等區域的收益部分，因此公共區域權益分配引發(fā)的維權也是目前居住小區發(fā)生糾紛沖突最為集中的地方。通過(guò)“業(yè)權”的方式將業(yè)主的權益分配給業(yè)主的話(huà)，對于開(kāi)發(fā)商而言就減少了其收入，因此僅僅是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的自我約束顯然不可能將這種方式推廣下去，因此必須要依靠政府有關(guān)部門(mén)的支持和推廣，通過(guò)有關(guān)部門(mén)參與的方式，以行政的手段進(jìn)行推廣。

舒可心表示，現在法律已經(jīng)可以解決業(yè)權問(wèn)題，關(guān)鍵還是在于業(yè)主。業(yè)主委員會(huì )最好能通過(guò)律師等專(zhuān)業(yè)人士，對社區物業(yè)業(yè)權分配作詳細調查。因為，物業(yè)管理條例當中就已經(jīng)明確，公共部分收益歸業(yè)主所有。

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