四川省住房和城鄉建設廳關(guān)于進(jìn)一步加強住宅專(zhuān)項維修資金管理工作的通知

川建行規﹝2020﹞12號

各市（州）住房和城鄉建設行政主管部門(mén)：

為維護住宅專(zhuān)項維修資金所有權人的合法權益，進(jìn)一步加強我省住宅專(zhuān)項維修資金管理，根據《中華人民共和國物權法》和《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律法規規定，結合實(shí)際，現將有關(guān)要求明確如下。

一、暢通歸集渠道

各地要通過(guò)擴大銀行網(wǎng)點(diǎn)、設置交房現場(chǎng)交存服務(wù)柜臺、開(kāi)設資金線(xiàn)上自助交存功能等手段，進(jìn)一步優(yōu)化歸集業(yè)務(wù)流程，實(shí)現資金歸集“一次辦、馬上辦、網(wǎng)上辦”，便捷購房人交存服務(wù)。開(kāi)發(fā)建設單位不得代收代繳住宅專(zhuān)項維修資金。

二、拓寬續籌渠道

（一）完善續籌方式。成立業(yè)主大會(huì )的，可按照《四川省住宅專(zhuān)項維修資金管理細則》規定，由業(yè)主大會(huì )決定續籌方案，確定靈活多樣的續籌方式。

1.參照住宅專(zhuān)項維修資金首期歸集標準，一次性足額續籌；

2.在扣除合理成本后，將公共收益補充住宅專(zhuān)項維修資金；

3.業(yè)主大會(huì )決定的其他方式。

各地可制定續籌方案示范文本，指導業(yè)主大會(huì )開(kāi)展續籌工作。

（二）督促業(yè)主履行續籌義務(wù)。對未交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的，開(kāi)發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買(mǎi)人。對業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時(shí)續交。各地可建立追訴機制和聯(lián)合懲戒機制，通過(guò)糾紛調解、法院訴訟、記錄個(gè)人信用信息、納入國家信用信息平臺等聯(lián)合懲戒方式，督促業(yè)主履行續籌義務(wù)。

（三）利用公積金補充住宅專(zhuān)項維修資金。各地可利用住房公積金補充住宅專(zhuān)項維修資金的續籌模式，增加續籌資金來(lái)源。在保證業(yè)主正常使用住房公積金前提下，經(jīng)業(yè)主（含配偶）申請和住房公積金管理機構核準，可將業(yè)主（含配偶）住房公積金個(gè)人賬戶(hù)余額（以續交金額為限）劃轉至業(yè)主住宅專(zhuān)項維修資金個(gè)人賬戶(hù)。

三、簡(jiǎn)化使用流程

（一）擴大征求意見(jiàn)方式。住宅專(zhuān)項維修資金使用方案可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)、電子投票等形式征求業(yè)主意見(jiàn)并進(jìn)行表決。各地可根據本地情況，利用現代通信網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，便于業(yè)主參與住宅小區共同事務(wù)決策。資金使用范圍可細化至住宅小區樓棟、單元。

（二）簡(jiǎn)化應急維修流程。在應急維修過(guò)程中，各地可進(jìn)一步簡(jiǎn)化提交資料，減少中間環(huán)節，盡快撥付首期款項開(kāi)展維修搶險工作。應急維修結束后，再通過(guò)第三方工程造價(jià)咨詢(xún)機構，精算工程量清單并確定實(shí)際支出等方式，確定應急維修工程最終造價(jià)，并按最終造價(jià)撥付余額。對涉及重大公共利益且損害狀況十分緊急的情形，各地可探索制定“先維修后支取、邊維修邊支取”的住宅專(zhuān)項維修資金應急維修流程。

（三）建立維修計劃制度。各地要建立住宅小區共用部位、共用設施設備維修年度修繕計劃。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定房屋修繕計劃和住宅專(zhuān)項維修資金使用方案，并提交業(yè)主大會(huì )表決。業(yè)主大會(huì )依法合規表決同意后，可直接申請使用維修資金。

（四）多途徑解決資金來(lái)源。業(yè)主住宅專(zhuān)項維修資金個(gè)人賬戶(hù)余額不足，無(wú)法分攤共有部位、共有設施設備維修和更新、改造費用的，可引導業(yè)主通過(guò)補足差額、直接承擔分攤費用等方式解決資金缺口問(wèn)題。維修單位、物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)或其他業(yè)主同意墊資維修的，墊資后可向被墊資人依法追償，避免因資金余額不足影響維修正常開(kāi)展。

（五）加強第三方監管。住宅專(zhuān)項維修資金申請人，應當通過(guò)招投標、競爭性談判等公開(kāi)方式確定維修項目施工單位，可聘請工程造價(jià)機構對工程造價(jià)編制工程量清單，聘請專(zhuān)業(yè)審計機構對業(yè)主委員會(huì )任期內及離任后住宅專(zhuān)項維修資金使用情況進(jìn)行審計。

（六）明確爭議解決途徑。住宅專(zhuān)項維修資金使用申請人應對資金使用的真實(shí)性、合理性和有效性負責。業(yè)主對資金使用存在異議的，應當在公示期內向資金使用申請人以書(shū)面形式提出。住宅專(zhuān)項維修資金使用申請人在資金申請使用期間，應當將全部申請使用資料供業(yè)主查詢(xún)，并對業(yè)主異議予以書(shū)面回復。業(yè)主對資金使用申請人的書(shū)面回復仍有異議，或者對資金使用存在其他爭議的，應當依法通過(guò)協(xié)商、調解、仲裁、訴訟等方式解決。

（七）探索資金保障機制。利用市場(chǎng)化手段遴選商業(yè)保險機構服務(wù)，由保險機構提供針對住宅小區共用部位、共用設施設備維修養護的定制險種，業(yè)主依法合規表決同意后，可利用住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)。發(fā)生保險范圍內的房屋共用部位、共用設施設備損壞時(shí)，通過(guò)商業(yè)保險機構依照合同約定支付維修費用。

四、加強資金日常監管

（一）完善資金業(yè)務(wù)管理信息系統建設。各市（州）住房城鄉建設主管部門(mén)應當建立或升級住宅專(zhuān)項維修資金業(yè)務(wù)管理信息系統，實(shí)行對縣（市、區）統一管理。利用信息系統，建立從歸集、存儲、續籌、使用等資金閉環(huán)管理體系。融合物業(yè)管理與維修資金監管，提升系統使用監管效能和統計分析功能，使業(yè)主賬戶(hù)與銀行賬戶(hù)業(yè)務(wù)管理聯(lián)動(dòng)協(xié)同，實(shí)現維修資金的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理。

（二）完善住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算制度。各地應當按照財政部《住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法》（財會(huì )〔2020〕7號）規定，完善會(huì )計核算制度，促進(jìn)住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算管理工作科學(xué)化、報表化、規范化。

（三）完善競爭性選擇專(zhuān)戶(hù)受托銀行機制。各地維修資金管理機構要根據銀行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率、增值收益水平、協(xié)助管理能力等，通過(guò)公開(kāi)招投標等方式選擇專(zhuān)戶(hù)受托銀行，并建立健全對受托銀行的定期考核機制，促進(jìn)受托銀行拓展服務(wù)渠道，改進(jìn)服務(wù)方式，提升服務(wù)質(zhì)量和水平。

（四）健全完善審計整改制度。對于審計發(fā)現的問(wèn)題，各地住房城鄉建設主管部門(mén)應當及時(shí)整改落實(shí)到位。在檢查、審計過(guò)程中如發(fā)現維修單位、第三方監督機構、專(zhuān)戶(hù)受托銀行、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位存在惡意串通、相互勾結、虛報冒領(lǐng)住宅專(zhuān)項維修資金等損害業(yè)主利益的情形，告知相關(guān)行政管理部門(mén)依法對其進(jìn)行處罰。造成損失的，依法追償。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

五、完善城鎮老舊小區住宅專(zhuān)項維修資金補建及管理

探索多途徑、多主體、共同參與的城鎮老舊小區住宅專(zhuān)項維修資金補建及管理模式。各地可根據本地城鎮老舊小區改造實(shí)際情況，通過(guò)鼓勵業(yè)主主動(dòng)交存、利用公共收益補充等多種方式，積極支持和引導城鎮老舊小區住宅專(zhuān)項維修資金補建工作，建立健全城鎮老舊小區住宅專(zhuān)項維修資金長(cháng)效管理機制。

本通知自2021年1月1日施行，有效期10年。原《關(guān)于印發(fā)〈四川省住宅專(zhuān)項維修資金管理細則〉的通知》（川建發(fā)〔2009〕21號）與本通知不一致的，按本通知執行。

四川省住房和城鄉建設廳

2020年11月30日